La pérdida de las arras penitenciales por desistimiento de una compraventa inmobiliaria constituye una pérdida patrimonial computable en la base imponible general

Publicado: 30 octubre, 2026

PÉRDIDA PATRIMONIAL

IRPF. PÉRDIDA DE LAS ARRAS PENITENCIALES. La pérdida de las arras penitenciales por desistimiento de una compraventa inmobiliaria constituye una pérdida patrimonial computable en la base imponible general

La DGT confirma que las cantidades entregadas como arras y retenidas por el vendedor al frustrarse la compraventa generan una pérdida patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales. La pérdida debe declararse en el ejercicio en que el vendedor adquiere definitivamente el derecho a hacer suyas las cantidades entregadas.

Fecha:  16/09/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Consulta DGT V5598-26 de 16/09/2026

 

SÍNTESIS: La DGT establece que las cantidades entregadas por el comprador en concepto de arras penitenciales, que pierde al no formalizarse la compraventa y ser retenidas por el vendedor, constituyen una pérdida patrimonial no derivada de la transmisión de elementos patrimoniales. En consecuencia, deben integrarse en la base imponible general del IRPF, conforme a las reglas de compensación del artículo 48 de la LIRPF. La pérdida se imputará al ejercicio en el que, de acuerdo con el contrato, el comprador pierda definitivamente las cantidades entregadas y el vendedor las haga suyas.

 

HECHOS EXPUESTOS POR LA CONSULTANTE

    • La consultante suscribió un contrato de compraventa de una vivienda en calidad de compradora.
    • En dicho contrato se pactó la entrega de una cantidad en concepto de arras penitenciales, que fue efectivamente satisfecha por la consultante.
    • Finalmente, la compraventa no llegó a celebrarse y, conforme a lo pactado, la parte vendedora hizo suya la cantidad entregada como arras.

CUESTIÓN PLANTEADA

    • Se consulta si la pérdida de las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales puede calificarse como una pérdida patrimonial a efectos del IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

    • La DGT concluye que la pérdida de las arras penitenciales constituye una pérdida patrimonial que debe integrarse en la base imponible general del IRPF, por no proceder de la transmisión de ningún elemento patrimonial.

Su razonamiento se fundamenta en las siguientes consideraciones:

A) Naturaleza jurídica de las arras penitenciales

    • La DGT parte de lo dispuesto en los artículos 1450 y 1454 del Código Civil.
    • Con carácter general, la compraventa queda perfeccionada cuando comprador y vendedor alcanzan un acuerdo sobre la cosa objeto del contrato y su precio, quedando ambos obligados a cumplir sus respectivas prestaciones.
    • No obstante, cuando se han pactado arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil permite desistir del contrato, con las siguientes consecuencias:
    • Si desiste el comprador, pierde las arras entregadas.
    • Si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
    • Por tanto, las cantidades entregadas pueden quedar definitivamente incorporadas al patrimonio del vendedor sin que llegue a producirse la transmisión del inmueble.

B) Calificación como pérdida patrimonial en el IRPF

    • El artículo 33.1 de la Ley 35/2006 del IRPF establece que constituyen ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se manifiesten con ocasión de una alteración en su composición, salvo que tengan la consideración de rendimientos.
    • Aplicando esta definición, la DGT considera que la pérdida definitiva de las arras provoca una disminución del patrimonio de la compradora.
    • Dicha disminución reúne los requisitos para ser considerada una pérdida patrimonial, puesto que:
    • Existe una pérdida económica efectiva.
    • Se produce una alteración en la composición del patrimonio de la contribuyente.
    • La pérdida no tiene la consideración fiscal de rendimiento.
    • No deriva de la transmisión de un elemento patrimonial, dado que la compraventa inmobiliaria no llega a consumarse.
    • En consecuencia, la pérdida de las arras resulta fiscalmente computable como pérdida patrimonial no derivada de una transmisión.

C) Integración en la base imponible general

    • La DGT señala que, conforme a los artículos 45 y 48 de la Ley del IRPF, esta pérdida patrimonial tiene la consideración de renta general y debe integrarse en la base imponible general.
    • Por tanto, no debe incluirse en la base imponible del ahorro, reservada, entre otras rentas, a las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales.
    • En cuanto a su compensación, el artículo 48 establece que estas pérdidas pueden compensarse con las ganancias patrimoniales de igual naturaleza y, si el resultado es negativo, con el saldo positivo de rendimientos e imputaciones de renta de la base general, con el límite del 25 % de dicho saldo.
    • El importe que no pueda compensarse podrá trasladarse a los cuatro ejercicios siguientes, en los términos previstos legalmente.

D) Imputación temporal de la pérdida patrimonial

    • La DGT aplica la regla general de imputación temporal establecida en el artículo 14.1 de la Ley del IRPF.
    • De acuerdo con este precepto, las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputan al período impositivo en que se produce la correspondiente alteración patrimonial.
    • En el supuesto analizado, la DGT precisa que la pérdida debe imputarse al ejercicio en el que, conforme a lo establecido en el contrato, la compradora pierde la propiedad del dinero entregado y el vendedor lo hace definitivamente suyo.
    • Por consiguiente, el momento relevante no es necesariamente el de la entrega inicial de las arras, sino aquel en el que se consolida su pérdida definitiva.

 

Normativa aplicable

 

 

 

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