ACTIVIDAD DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO
IS. ACTIVIDAD ECONÓMICA. La subcontratación en el arrendamiento inmobiliario puede cumplir el requisito de actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades
La DGT admite que la externalización de la gestión arrendaticia podría entenderse equivalente al empleo propio exigido por el artículo 5.1 LIS, si la complejidad y dimensión del patrimonio lo justifican
Fecha: 16/10/2025 Fuente: web de la AEAT Enlace: Consulta V1963-25 de 16/10/2025
SÍNTESIS: La DGT flexibiliza el requisito de empleado propio en el arrendamiento inmobiliario. La subcontratación especializada puede ser válida para acreditar actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades.
En la Consulta Vinculante la DGT analiza si una sociedad dedicada al arrendamiento de 46 viviendas y otros inmuebles puede mantener la consideración de actividad económica a efectos del artículo 5.1 de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades cuando la gestión se externaliza a una entidad especializada.
Aunque la LIS exige, en el arrendamiento de inmuebles, la utilización de al menos un empleado con contrato laboral y jornada completa, la DGT admite que la subcontratación podría resultar compatible con dicho requisito si la dimensión y complejidad del patrimonio justifican una gestión profesionalizada.
No obstante, la Administración advierte que se trata de una cuestión de hecho, cuya valoración definitiva corresponderá a los órganos de comprobación.
HECHOS
- La consultante es una sociedad limitada dedicada al arrendamiento de inmuebles.
- Dispone en su patrimonio de:
- 46 viviendas,
- 46 plazas de garaje,
- 46 trasteros,
- 26 plazas adicionales,
- 1 oficina,
- 1 local comercial.
- Actualmente cuenta con un empleado con contrato indefinido y jornada completa, cuyas funciones son exclusivamente de gestión del arrendamiento.
- Está valorando subcontratar la gestión de los alquileres a una entidad especializada que dispone de:
- estructura organizativa propia,
- personal con contrato indefinido y jornada completa,
- cualificación profesional en gestión inmobiliaria.
El objetivo de la externalización sería mejorar la eficiencia, la comercialización y el asesoramiento en la gestión arrendaticia.
CUESTIÓN PLANTEADA
- Se pregunta si, en caso de que los medios humanos y materiales sean subcontratados, puede entenderse cumplido el requisito del artículo 5.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades para considerar que la entidad desarrolla una actividad económica de arrendamiento de inmuebles.
CONTESTACIÓN DE LA DGT
Concepto general de actividad económica
El artículo 5.1 LIS define actividad económica como:
La ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Especialidad en arrendamiento de inmuebles
En el caso específico del arrendamiento inmobiliario, la norma exige:
- Al menos una persona empleada,
- Con contrato laboral,
- Y jornada completa.
Autonomía del concepto en el Impuesto sobre Sociedades
La DGT subraya que el concepto de actividad económica en el Impuesto sobre Sociedades es autónomo, diferenciándose del aplicable en el IRPF. Esta interpretación se apoya en:
- El Preámbulo de la LIS.
- El artículo 3 del Código Civil, relativo a los criterios interpretativos de las normas.
Admisión de la subcontratación
La DGT reconoce que:
- La realidad económica muestra situaciones en las que el requisito de empleado propio se sustituye por la subcontratación de entidades especializadas.
- En el caso concreto, la magnitud del patrimonio inmobiliario (46 viviendas y otros elementos anexos) podría justificar la externalización.
- La dimensión, volumen de ingresos o complejidad de la gestión son factores relevantes.
No obstante, la DGT no ofrece una afirmación categórica, sino que indica que:
- Se trata de una cuestión de hecho cuya valoración corresponde a los órganos de comprobación e investigación de la Administración tributaria.
Conclusión
La DGT abre la puerta a que la subcontratación pueda cumplir el requisito del artículo 5.1 LIS, siempre que:
- La actividad suponga una verdadera ordenación por cuenta propia.
- Exista una estructura organizativa adecuada.
- La complejidad del volumen patrimonial justifique la externalización.
Artículos
- Artículo 5.1 LIS. Es la norma central del caso. Define el concepto de actividad económica y establece el requisito específico de empleado con contrato laboral y jornada completa para el arrendamiento de inmuebles.
- Artículo 3 del Código Civil. Fundamenta el criterio interpretativo utilizado por la DGT para adaptar el concepto de actividad económica a la realidad empresarial societaria.