La sustitución de ventanas en una vivienda solo incrementa el valor de adquisición si constituye una mejora

SUSTITUCIÓN DE VENTANAS

IRPF. GANANCIA PATRIMONIAL. VALOR DE ADQUISICIÓN. La sustitución de ventanas en una vivienda solo incrementa el valor de adquisición si constituye una mejora

La DGT aclara que las obras realizadas en un inmueble únicamente se incorporan al valor de adquisición —a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en IRPF— cuando tienen la consideración de mejora o ampliación y no cuando se trata de simples gastos de reparación o conservación.

Fecha:  10/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2400-25 de 10/12/2025

SÍNTESIS: La DGT analiza si el coste de sustituir ventanas en una vivienda puede incorporarse al valor de adquisición del inmueble para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF cuando se vende la vivienda.

La DGT concluye que estas obras solo incrementarán el valor de adquisición si tienen la consideración de mejora o ampliación, es decir, si aumentan la eficiencia, habitabilidad o vida útil del inmueble. Por el contrario, si se trata de gastos de reparación o conservación, destinados únicamente a mantener el uso normal de la vivienda, no podrán incluirse en dicho valor.

En todo caso, el contribuyente deberá justificar la naturaleza de las obras y su coste mediante facturas u otros medios de prueba admitidos en Derecho.

HECHOS

• • El consultante ha realizado obras en su vivienda consistentes en la sustitución de ventanas.
  • Actualmente está valorando la venta del inmueble y desea conocer el tratamiento fiscal de dichas obras en el cálculo de la ganancia patrimonial en el IRPF.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • El consultante plantea si el coste de las obras de sustitución de ventanas puede formar parte del valor de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial que se generaría en la futura venta del inmueble.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT responde que la transmisión de la vivienda generará una ganancia o pérdida patrimonial, determinada por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
  • El elemento clave es determinar si las obras realizadas constituyen una mejora o una reparación/conservación.

Determinación de la ganancia patrimonial

• • La ganancia o pérdida patrimonial se calcula conforme a la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble.

El valor de adquisición se compone de:

• • Precio real de adquisición.
  • Coste de inversiones o mejoras realizadas.
  • Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses).
  • Minoración por amortizaciones cuando proceda.

Concepto de mejora

• • La normativa del IRPF no define expresamente el concepto de mejora, por lo que la DGT acude a criterios contables.

La Resolución del ICAC de 1 de marzo de 2013 considera mejora:

• • Actuaciones que alteran el elemento del inmovilizado aumentando su eficiencia productiva.

Asimismo:

• • Ampliación: incorporación de nuevos elementos que aumentan la capacidad del inmueble.
  • Reparación o conservación: actuaciones destinadas a mantener el uso o la vida útil sin incrementar su valor o capacidad.

En consecuencia:

• • Si la sustitución de ventanas supone una mejora o ampliación, el coste sí se integra en el valor de adquisición.
  • Si se trata de mera reparación o conservación, no se incorpora al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial.

Carga de la prueba

El contribuyente deberá acreditar la naturaleza de las obras y su coste mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, especialmente facturas que cumplan los requisitos del Reglamento de facturación.

Artículos

• Artículo 33 LIRPF — Concepto de ganancia y pérdida patrimonial. Define cuándo se produce una ganancia o pérdida patrimonial, que surge cuando hay una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente, como ocurre con la venta de una vivienda.
• Artículo 34 LIRPF — Normas generales de cálculo. Establece que la ganancia o pérdida patrimonial se determina por la diferencia entre valor de adquisición y valor de transmisión.
• Artículo 35 LIRPF — Valor de adquisición en transmisiones onerosas. Regula los componentes del valor de adquisición, incluyendo el coste de inversiones y mejoras, cuestión central en la consulta.
• Artículo 36 LIRPF — Transmisiones lucrativas. Cuando el inmueble se adquiere por herencia o donación, el valor de adquisición se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Artículo 13 del Reglamento del IRPF (RD 439/2007). Distingue entre gastos de reparación y conservación, que no incrementan el valor del inmueble, frente a las mejoras, que sí pueden hacerlo.
• Artículo 106 de la Ley General Tributaria. Establece las reglas sobre la prueba, señalando que el contribuyente debe justificar los gastos y las obras realizadas.