La transmisión de un inmueble se imputa cuando se ceden riesgos y beneficios,

IMPUTACIÓN

IS. VENTA DE INMUEBLE. La transmisión de un inmueble se imputa cuando se ceden riesgos y beneficios, incluso si se ha realizado en contrato privado, con efectos en el Impuesto sobre Sociedades y la plusvalía municipal.

En la consulta, la DGT recuerda que, tanto en el Impuesto sobre Sociedades como en el IIVTNU, el momento decisivo no es la escritura pública, sino la efectiva transmisión de los riesgos, beneficios y posesión del inmueble.

Fecha:  06/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2116-25 de 06/11/2025

SÍNTESIS: La DGT concluye que la venta de un inmueble debe imputarse fiscalmente en el momento en que se transmiten los riesgos, beneficios y el control efectivo del bien, aunque la operación se formalice posteriormente en escritura pública. En el caso analizado, dicha transmisión se produjo en 1992, cuando el comprador tomó posesión y explotó el inmueble.

A efectos del Impuesto sobre Sociedades, el ingreso debe declararse en ese ejercicio conforme al principio de devengo contable. En relación con el IIVTNU, el devengo también se vincula a la transmisión efectiva (título y modo), no a la formalización posterior.

Como consecuencia, la DGT considera que, en cualquier caso, el derecho de la Administración a liquidar la plusvalía municipal se encuentra prescrito.

HECHOS

• • La consultante es una entidad patrimonial dedicada a la mera tenencia de inmuebles.
  • En 1992 suscribió con uno de sus socios un contrato privado de compraventa por el que le transmitía un inmueble, habiendo recibido ya el precio pactado. Ese mismo día se acordó también la transmisión de las acciones que el socio tenía en la sociedad, saliendo de ella. Aunque no se elevaron a público esos acuerdos en aquel momento, el socio comprador tomó posesión inmediata del inmueble, lo explotó en arrendamiento desde entonces, figuró como titular catastral desde esa fecha, declaró en su IRPF los rendimientos del alquiler y la entidad vendedora dejó de reflejar tanto el inmueble como al socio en sus cuentas anuales desde 1992.
  • Más adelante, en 2015, una sentencia condenó a la entidad a otorgar la escritura pública de la compraventa celebrada en 1992.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

La consulta plantea dos cuestiones.

• • La primera, determinar en qué momento se produjo el devengo o imputación temporal de la venta del inmueble a efectos del Impuesto sobre Sociedades y, en particular, si el tributo exigible por esa transmisión estaba prescrito.
  • La segunda, fijar el momento del devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y, del mismo modo, si el derecho de la Administración a liquidarlo estaba prescrito.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT responde que, a efectos del Impuesto sobre Sociedades, el ingreso derivado de la venta debió registrarse e integrarse en la base imponible en 1992, porque fue entonces cuando se produjo la transferencia de los riesgos y beneficios significativos del inmueble y la puesta a disposición del bien al comprador. La contestación parte de la regla general de la LIS conforme a la cual la base imponible se determina a partir del resultado contable y los ingresos se imputan al período de su devengo según la normativa contable. En esa lógica, la formalización posterior en escritura pública no desplaza la imputación temporal si el control económico del activo ya se había transmitido antes.

La DGT apoya este razonamiento en la normativa contable sobre reconocimiento de ingresos por entrega de bienes: el ingreso se reconoce cuando el cliente obtiene el control del activo. Entre los indicadores relevantes figuran que el cliente asuma los riesgos y beneficios significativos, que reciba la posesión física y que pueda explotar el bien. Aplicado al caso, la DGT considera determinante que desde 1992 el adquirente poseía el inmueble, lo arrendaba como propietario y asumía los gastos inherentes, por lo que la transmisión económica se había consumado ya en ese ejercicio. La consulta cita además, como criterio análogo, la consulta 8 del BOICAC n.º 74.

• • En cuanto al IIVTNU, la DGT recuerda que el impuesto se devenga en la fecha de la transmisión. Como el TRLRHL no define por sí mismo cuándo se entiende transmitida la propiedad en estos casos, acude al Código Civil y a la teoría del título y el modo: no basta el contrato; hace falta también la tradición o entrega posesoria. Por ello, cuando la compraventa se formaliza en documento privado, la transmisión no se identifica automáticamente con la fecha del contrato, sino con el momento en que además quede acreditada la entrega real del inmueble al comprador.
  • La DGT subraya que, si hay escritura pública, su otorgamiento equivale en principio a la entrega; pero si hay solo documento privado, la entrega deberá probarse por cualquier medio admitido en Derecho: ocupación del inmueble, entrega de llaves, pago de IBI y otros gastos de propiedad, arrendamientos realizados por el comprador, etc. También precisa que ella no es competente para valorar definitivamente la prueba, tarea que corresponde al órgano gestor del impuesto local. No obstante, en este supuesto aprecia varios indicios muy sólidos de que la entrega y la realidad del contrato se produjeron, como mínimo, con una antigüedad superior a cuatro años: contratos de arrendamiento suscritos por la compradora como propietaria, titularidad catastral, acta notarial de 2015 y sentencia de 2015 que obliga a elevar a público el contrato privado de 1992.
  • Con base en ello, la DGT concluye que, como fecha más tardía para computar la prescripción, habría que tomar la sentencia de 2015, y que, al haber transcurrido más de cuatro años desde entonces, estaba prescrito el derecho de la Administración a determinar la deuda tributaria del IIVTNU mediante liquidación. En otras palabras, incluso aceptando un criterio prudente y no yéndose a 1992, la Administración ya no podía liquidar válidamente el impuesto en la fecha de la consulta.

Artículos

• Artículo 10.3 LIS. Se aplica porque fija la regla de que la base imponible, en estimación directa, parte del resultado contable corregido conforme a la propia ley. La DGT lo utiliza para enlazar la tributación con el tratamiento contable de la venta del inmueble.
• Artículo 11.1 LIS. Es el precepto central en la imputación temporal: ingresos y gastos se imputan al período en que se devengan según la normativa contable, con independencia de cobros y pagos. Por eso la DGT sitúa el ingreso en 1992, cuando entiende producida la transmisión económica del activo.
• Artículo 28 LIS. Aunque aparece en la referencia normativa de la consulta, su papel es complementario, en cuanto regula la integración de rentas derivadas de transmisiones patrimoniales dentro del régimen general del impuesto. Sirve de marco sistemático para la tributación del resultado obtenido por la venta del inmueble.
• Artículo 104 TRLRHL. Se aplica porque define el hecho imponible del IIVTNU: el incremento de valor que se pone de manifiesto con ocasión de la transmisión de la propiedad del terreno. La DGT lo usa para recordar que el impuesto solo nace cuando hay verdadera transmisión.
• Artículo 106.1 TRLRHL. Resulta aplicable para identificar al sujeto pasivo en transmisiones onerosas: quien transmite el terreno. En el caso, la obligada tributaria por plusvalía sería la entidad vendedora.
• Artículo 109.1 TRLRHL. Es esencial porque dispone que el IIVTNU se devenga en la fecha de la transmisión. Toda la discusión de la consulta gira precisamente en torno a concretar cuál fue esa fecha cuando hubo contrato privado y entrega posesoria previa a la escritura.
• Artículo 609 CC. Fundamenta la teoría del título y el modo: la propiedad se adquiere y transmite por ciertos contratos mediante la tradición. La DGT lo utiliza para sostener que el contrato privado por sí solo no basta si no va acompañado de entrega.
• Artículo 1445 CC. Define la compraventa y sirve de base para distinguir entre el contrato como fuente de obligaciones y la transmisión dominical, que requiere además la tradición.
• Artículo 1462 CC. Es decisivo porque establece que la cosa se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador, y que la escritura pública equivale a entrega salvo que resulte lo contrario. La DGT lo usa para explicar por qué, en documento privado, debe probarse la entrega material o posesoria.
• Artículo 1225 CC. Se aplica porque reconoce al documento privado, entre las partes y sus causahabientes, el mismo valor que la escritura pública. La DGT lo menciona para admitir la eficacia probatoria inter partes del contrato privado.
• Artículo 1227 CC. Es relevante respecto de terceros, ya que la fecha del documento privado solo les perjudica desde su incorporación o inscripción en registro público, fallecimiento de alguno de los firmantes o entrega a funcionario público por razón de su oficio. Este artículo incide directamente en la cuestión de la prueba de la fecha y del cómputo de la prescripción