La venta de una parcela para uso hotelero es operación sujeta per estará exenta si aún no han comenzado obras materiales de la nueva urbanización

SUJETO PERO EXENTO AL IVA

IVA. TRANSMISIÓN DE PARCELA PARA USO HOTELERO. La DGT califica la venta de una parcela para uso hotelero como operación sujeta; estará exenta si aún no han comenzado obras materiales de la nueva urbanización y cabe renuncia con inversión del sujeto pasivo en favor del adquirente empresario.

Fecha:  01/07/2025               Fuente:  web  de la AEAT       Enlace:  Consulta V1266-25 de 09/07/2025

HECHOS

• • Sociedad mercantil transmitirá una finca urbana destinada a uso hotelero.
  • La finca no está edificada; estuvo arrendada como aparcamiento.
  • La ordenación exige un Plan Especial de Reforma Interior (PERI) que conlleva nuevas obras de urbanización.
  • No se han iniciado materialmente dichas obras a la fecha de transmisión.
  • Parte del ámbito incluirá zona verde pública a ejecutar por el propietario.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • Si la transmisión está sujeta y, en su caso, exenta de IVA.
  • Si resultaría aplicable la inversión del sujeto pasivo.

QUÉ CONTESTA LA DGT Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS

a) Sujeción al IVA

• • La operación la realiza una sociedad mercantil/empresario; por tanto, está sujeta al IVA (arts. 4 y 5 LIVA).

b) Exención de entregas de terrenos (art. 20.Uno.20º LIVA)

• • Regla general: están exentas las entregas de terrenos no edificables; no lo están las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización.
  • La DGT recuerda la doctrina y jurisprudencia: solo hay “terreno en curso de urbanización” cuando se han iniciado actuaciones materiales de transformación física (criterio material del TS: sentencias 11-10-2004 y 08-11-2004). Trámites o planeamiento sin obras no bastan.
  • Doctrina reciente: si para volver a ser edificable un terreno previamente urbanizado se requiere una nueva urbanización, no se considera urbanizado hasta que empiecen las nuevas obras (CV V2059-20 y V0986-22).
  • Aplicación al caso: como no se han iniciado materialmente las nuevas obras del PERI, la transmisión de la parcela está sujeta pero exenta de IVA por el art. 20.Uno.20º LIVA.
  • Matiz zona verde pública: las superficies destinadas exclusivamente a parques y jardines públicos están exentas en todo caso (último párrafo del 20.Uno.20º).

c) Supuestos en que no habría exención

• • Si la finca tuviera la condición de solar/edificable (licencia) o si ya se hubieran iniciado las nuevas obras de urbanización o el transmitente hubiera soportado costes materiales de urbanización: la entrega estaría sujeta y no exenta.

d) Renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo

• • Si la entrega está exenta por el 20.Uno.20º, puede renunciarse a la exención si el adquirente es sujeto pasivo con derecho a deducción (art. 20.Dos LIVA y art. 8 RIVA), mediante comunicación fehaciente y declaración del adquirente.
  • Efecto: si se renuncia, opera la inversión del sujeto pasivo del art. 84.Uno.2º.e) LIVA (segundo guion), con los requisitos del art. 24 quater RIVA.
  • En factura se hará constar “inversión del sujeto pasivo” (art. 6.1.m del Reglamento de facturación).

Conclusión DGT: en las circunstancias descritas (nueva urbanización necesaria y no iniciada), la transmisión está sujeta pero exenta de IVA; cabe renuncia con inversión del sujeto pasivo a favor del adquirente empresario.

Artículos

• LIVA, art. 4 (hecho imponible; sujeción por empresario/profesional).
• LIVA, art. 5 (condición de empresario; incluye sociedades mercantiles y urbanizadores).
• LIVA, art. 20.Uno.20º y 20.Dos (exención de terrenos no edificables; exclusiones; renuncia).
• LIVA, art. 84.Uno.2º.e) (inversión del sujeto pasivo en entregas inmobiliarias con renuncia a la exención).
• RIVA (RD 1624/1992), art. 8 (requisitos y forma de la renuncia a la exención).