Limitación de la exención por transmisión de vivienda habitual a la parte no arrendada en donaciones realizadas por mayores de 65 años

EXENCIÓN TRANSMISIÓN VIVIENDA HABITUAL

IRPF. MAYORES DE 65 AÑOS. La DGT limita la exención por transmisión de vivienda habitual a la parte no arrendada en donaciones realizadas por mayores de 65 años.

Fecha: 27/12/2024

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Consulta V2658-24 de 27/12/2024

HECHOS

• El consultante, de 88 años, desea donar su vivienda habitual a su hija.
• Ha residido en la vivienda durante 44 años.
• Entre 2021 y 2023, arrendó algunas habitaciones mediante Airbnb, mientras seguía habitando la vivienda.

CUESTIÓN

• ¿Cómo afecta el arrendamiento parcial al derecho a la exención por transmisión de la vivienda habitual en caso de donación, conforme al artículo 33.4.b) de la LIRPF?

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La exención por transmisión de la vivienda habitual solo se aplicará a la parte que haya constituido residencia habitual, excluyendo la parte arrendada si no han pasado tres años desde el fin del arrendamiento.

Argumentos jurídicos:

Ganancia patrimonial en la donación:

• La donación de la vivienda genera una ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF), calculada según la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión (arts. 34, 35 y 36 LIRPF).

Exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años:

• Conforme al artículo 33.4.b) de la LIRPF, están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

Concepto de vivienda habitual:

• Definido en el artículo 41 bis RIRPF y la Disposición adicional 23ª LIRPF, como la residencia efectiva y continuada durante al menos tres años.
• Para aplicar la exención, basta que la vivienda haya tenido tal consideración hasta dos años antes de la transmisión (art. 41 bis.3 RIRPF).

Efecto del arrendamiento parcial:

• El arrendamiento parcial implica que la vivienda deja de ser habitual respecto a la parte arrendada.
• La exención solo se aplica a la parte proporcional utilizada como residencia habitual.
• Si el consultante transmite la vivienda antes de que transcurran tres años desde la finalización del arrendamiento, no podrá aplicar la exención a la parte arrendada.

Conclusión:

• Exenta: La ganancia derivada de la parte de la vivienda que usó como residencia habitual.
• No exenta: La parte arrendada, salvo que hayan pasado tres años desde el fin del arrendamiento.

Artículos Legales Relevantes

A continuación, los artículos clave con enlaces a la legislación consolidada del BOE y su relevancia en el caso:

Artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF:

Regula la exención de ganancias patrimoniales por transmisión de la vivienda habitual de mayores de 65 años, eje central de la consulta.

Artículo 41 bis del RIRPF (RD 439/2007):

Define la vivienda habitual y fija el criterio temporal de tres años de uso continuado y dos años tras el cese de la residencia.

Artículo 38 de la Ley 35/2006 del IRPF:

Complementa la exención para transmisiones por mayores de 65 años en el marco de ganancias patrimoniales.