No existe extinción del condominio cuando el inmueble se adjudica a dos copropietarios, saliendo de la comunidad uno de los comuneros

DISOLUCIÓN DEL CONDOMINIO

ITPyAJD. COMUNIDAD DE BIENES.  La DGT nos recuerda en esta consulta que no existe extinción del condominio cuando el inmueble se adjudica a dos copropietarios, saliendo de la comunidad uno de los comuneros produciéndose una transmisión onerosa de la cuota del comunero saliente

Cuando un inmueble en copropiedad se adjudica a dos comuneros, compensando al tercero, no hay disolución del condominio, sino una transmisión patrimonial onerosa de la cuota del comunero saliente, sujeta a TPO, quedando excluida la tributación por AJD.

Fecha:  08/10/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Conbsulta V1789-25 de 08/10/2025

SÍNTESIS: La DGT (Consulta Vinculante V1789-25, de 8 de octubre de 2025) aclara que no existe disolución del condominio cuando un inmueble en copropiedad se adjudica a dos comuneros, compensando económicamente al tercero. En este supuesto, la comunidad de bienes no se extingue, sino que subsiste con menos comuneros.

En consecuencia, la operación se califica como una transmisión patrimonial onerosa de la cuota del comunero saliente, sujeta a TPO, y no a AJD. Solo habría tributación por AJD si el bien se adjudicara a un único comunero, cumpliéndose los requisitos de indivisibilidad y proporcionalidad previstos en la normativa civil y tributaria.

HECHOS

• • Tres hermanos son copropietarios, por herencia de sus padres, de un edificio de tres plantas, sin que se haya otorgado escritura de división horizontal.
  • Los comuneros pretenden:
  • Disolver el condominio existente.
  • Adjudicar el edificio a dos de los hermanos, compensando económicamente al tercero.
  • Posteriormente, realizar una división horizontal del edificio en dos inmuebles, que seguirían en copropiedad de los dos hermanos adjudicatarios.

PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • Si la operación descrita —disolución del condominio con adjudicación del inmueble a dos hermanos y compensación económica al tercero— tributa por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y no por la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) del ITPAJD.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos concluye que no se produce una disolución del condominio, sino una transmisión patrimonial onerosa, con sujeción a TPO, basándose en los siguientes argumentos:

 1. Inexistencia de extinción del condominio

La disolución del condominio exige la adjudicación del bien a un solo comunero, de modo que desaparezca la cotitularidad.

En el caso planteado, el inmueble se adjudica a dos personas, por lo que:

• • • La comunidad de bienes persiste, aunque con un número menor de comuneros.
    • No hay especificación de derechos, sino adquisición de la cuota del comunero que sale.

 2. Calificación conforme a la verdadera naturaleza jurídica

Conforme al principio de calificación del artículo 2 del TRLITPAJD, debe atenderse a la realidad del negocio jurídico, con independencia de la denominación utilizada por las partes.

 3. Existencia de transmisión onerosa

Los dos hermanos adjudicatarios adquieren la participación del hermano saliente a cambio de una compensación económica, lo que constituye:

• • • Una transmisión onerosa inter vivos sujeta a TPO.
    • Siendo sujetos pasivos los adquirentes de la cuota.

 4. No aplicación del régimen especial de excesos de adjudicación no sujetos

El régimen del artículo 7.2.B) del TRLITPAJD, en relación con el artículo 1062 del Código Civil, exige:

• • • Indivisibilidad del bien.
    • Adjudicación a uno solo de los comuneros.
    • Compensación al resto.

Al no cumplirse el requisito de adjudicación a un único comunero, no resulta aplicable dicho régimen.

 5. Base imponible

• • La base imponible será la determinada conforme al artículo 10 del TRLITPAJD, esto es, el valor de referencia catastral, salvo que el valor declarado o la contraprestación pactada sean superiores.

Artículos

• Artículo 2 TRLITPAJD. Principio de calificación jurídica conforme a la verdadera naturaleza del acto, clave para recalificar la operación como transmisión onerosa.
• Artículo 7.1.A) TRLITPAJD. Define como hecho imponible las transmisiones onerosas inter vivos, aplicable a la adquisición de la cuota del comunero saliente.
• Artículo 7.2.B) TRLITPAJD. Regula los excesos de adjudicación y su excepción por indivisibilidad; no aplicable al no adjudicarse el bien a un solo comunero.
• Artículo 10 TRLITPAJD. Determina la base imponible en las transmisiones inmobiliarias.
• Artículo 31.2 TRLITPAJD. Regula la sujeción a AJD, descartada en este caso por existir TPO.
• Artículo 61 RITPAJD. Establece que solo las disoluciones proporcionales de comunidades no empresariales tributan, en su caso, por AJD.
• Artículo 1062 Código Civil. Fundamento civil del exceso de adjudicación por indivisibilidad, cuya aplicación exige adjudicación a un único comunero