No puede aplicar la deducción por vivienda habitual a quien no la practicó antes de 2013 con ciertas excepciones

REQUISITOS

IRPF. DEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA. La DGT nos recuerda que no puede aplicar la deducción por vivienda habitual a quien no la practicó antes de 2013 con ciertas excepciones.

Un contribuyente que adquirió su vivienda antes de 2013, pero nunca aplicó la deducción por inversión en vivienda habitual, no puede comenzar a aplicarla ahora según el régimen transitorio de la LIRPF, salvo que encuadre en las excepciones.

Fecha: 19/09/2025           Fuente:  web de la AEAT       Enlace:   Consulta V1709-25 de 19/09/2025

HECHOS QUE EXPONE EL CONSULTANTE

• • El consultante compró en 2011 una vivienda que constituye su residencia habitual y por la que sigue pagando un préstamo hipotecario. Señala que nunca ha aplicado la deducción por inversión en vivienda habitual.

PREGUNTA DEL CONSULTANTE

• • ¿Puede empezar ahora a aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual?

CONTESTACIÓN DE LA DGT Y ARGUMENTOS JURÍDICOS

• • La Dirección General de Tributos responde negativamente, con base en la Disposición Transitoria 18ª de la Ley del IRPF (LIRPF), que regula el régimen transitorio tras la supresión, desde el 1 de enero de 2013, de la deducción por inversión en vivienda habitual.

Argumento:

• • Para poder aplicar la deducción tras 2013, no basta con haber adquirido la vivienda antes de dicha fecha; es imprescindible haber practicado la deducción en un ejercicio anterior a 2013, salvo que se den ciertas excepciones.

La resolución del TEAC RG 765/2023 aclara estas excepciones:

• • Sí pueden aplicar la deducción:

• • • Contribuyentes que no estaban obligados a declarar antes de 2013 por bajos ingresos.
    • Quienes presentaron declaración pero no tuvieron cuota íntegra para aplicar la deducción.

• • No pueden aplicar la deducción:

• • • Quienes, estando obligados a declarar y teniendo cuota íntegra, no aplicaron la deducción en su momento.

En este caso, al no haber practicado nunca la deducción, y salvo que se encuadre en una de las excepciones, el consultante no puede comenzar ahora a aplicarla.

Artículos:

• Art. 68.1 LIRPF (derogado parcialmente por Ley 16/2012): regulaba la deducción por inversión en vivienda habitual antes de 2013.
• Disposición Transitoria 18ª LIRPF: establece el régimen transitorio aplicable a quienes compraron su vivienda antes de 2013.
• Art. 70.1 LIRPF: regula el momento de deducción.
• Otras referencias relevantes
• Resolución TEAC RG 765/2023, de 22 de abril de 2024: unifica el criterio interpretativo respecto al régimen transitorio de la deducción. Establece los supuestos en los que se puede o no aplicar la deducción post-2013.