Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

El Consejo de Ministros de 3 de noviembre de 2017 remite al Proyecto de los Diputados el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Incorpora la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre Contratos de crédito celebrados con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Resumen:

1. Entrada en vigor

Entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE.

2. Ámbito de aplicación: [Art. 2]

Se aplica a:

Los contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tengan por objeto:

1. a) La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial.
2. b) La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un

El prestatario es aquella persona física que sea deudor del préstamo que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea la adquisición o conservación de terrenos o inmuebles construidos o por construir.

3. Contratos preexistentes: [DT primera]

Esta Ley no será de aplicación a los contratos ya firmados aunque si será de aplicación si estos son objeto de novación o subrogación con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

El vencimiento anticipado sí quedará sujeto a esta Ley aunque el contrato estuviera firmado antes de la entrada en vigor de la misma.

4. Se excluye: [Artículo 2]

• concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses o cuya Tasa Anual Equivalente sea inferior a la del mercado, y que no se ofrezcan al público en general,
• concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,
• concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,
• resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,
• relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o
• hipoteca inversa en que el prestamista:
  • desembolsa un importe a tanto alzado o hace pagos periódicos u otras formas de desembolso crediticio a cambio de un importe derivado de la venta futura de un bien inmueble de uso residencial o de un derecho relativo a un bien inmueble de uso residencial, y
  • no persigue el reembolso del préstamo hasta que no se produzcan uno o varios de los acontecimientos previstos en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, salvo incumplimiento del prestatario de sus obligaciones contractuales que permita al prestamista la rescisión del contrato de préstamo.

5. Carácter irrenunciable. [Artículo 3]

Las disposiciones de esta ley y las contenidas en sus normas de desarrollo tendrán carácter imperativo, no siendo disponibles para las partes contratantes salvo que la norma expresamente establezca lo contrario.

6. Información precontractual. [Artículo 7 y 8]

Los prestatarios deberán

• Facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de préstamo. El Ministro de Economía, Industria y Competitividad determinará el contenido mínimo de esta información general.
• Ofrecerán al prestatario la información personalizada que necesite para comparar los préstamos disponibles en el mercado.

7. Formalización del préstamo. [Artículo 12 y 13]

El prestamista o intermediario deberá entregar al prestatario con 7 días naturales de antelación: 

• FEIN, FiAE, Escenarios evolución interés variable,
• copia del proyectode contrato en que deben desglosarse la totalidad de los gastos asociados, especificando la estimación del arancel notarial, derechos registrales, ITPAJD y gestoría, así como las condiciones de seguros y la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario que elija el prestatario

Esta documentación deberá remitirse al Notario elegido por el prestatario.

8. Acta previa del Notario. [Artículo 13]

Dentro de los citados 7 días el prestatario comparecerá ante el notario elegido, y éste verificará la documentación y hará constar el cumplimiento de la misma en un ACTA notarial previa que hará prueba del asesoramiento notarial y de la comprensión y aceptación del prestatario. Esta acta no generará coste adicional ninguno.

9. Requisitos del personal al servicio del prestamista. [Artículo 14]

El personal al servicio del prestamista deberá reunir los conocimientos actualizados y las competencias necesarias sobre los productos que comercialice. El Ministerio establecerá unos requisitos mínimos.

10. Ventas vinculadas. [Artículo 15]

Queda prohibida. Sin embargo la propia norma establece que la autoridad competente podrá autorizar estas prácticas cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados acarrean un claro beneficio a los prestatarios.

11. Tipo de interés variable. [Artículo 19]

El tipo de interés no podrá modificarse durante la vigencia del contrato salvo acuerdo escrito entre las partes.

De adoptarse deberá ser claro, objetivo, verificable, calcularse a coste de mercado y de acuerdo con un procedimiento matemáticamente objetivo.

12. Reembolso anticipado. [Artículo 21]

El prestamista no podrá cobrar compensación o comisión alguna por el reembolso o amortización anticipada total o parcial en supuestos distintos a los explicados a continuación.

Contratos de préstamo a interés variable: Limita las comisiones que por regla general NO caben, y únicamente admite una sola de cualquiera de las 2 cláusulas:

1. a) o bien el importe de la pérdida financieraque sufra el prestamista con el límite del 0,25%del capital reembolsado si se abona durante los 5 primeros años de vigencia del préstamo;
2. b) obien el mismo importe de pérdida financierapero aumentando el límite al 0,50% del capital reembolsado y reduciendo al periodo de reembolso a los 3 primeros años del préstamo; o

Contratos de préstamo a interés variable: el límite de la pérdida financiera del prestamista, es mayor y:

1. a) puede alcanzar el 4 %del capital reembolsado si se abona durante los 10primeros años de vigencia del préstamo;
2. b) y el 3 %durante el resto del plazo(año 11º y posteriores)

13. Intereses de demora. [Artículo 23]

Los intereses de demora quedan limitados al triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible.