Resolució 2/2026, d’aplicació del tipus de gravamen del 20 per 100 de transmissions patrimonials oneroses en la transmissió d’habitatges

MODIFICA LA RESOLUCIÓ 3/2025

20% ITP TRANSMISSIÓ D’HABITATGE GRAN TENIDOR.  Resolució 2/2026, d’aplicació del tipus de gravamen del 20 per 100 de transmissions patrimonials oneroses en la transmissió d’habitatges quan l’adquirent sigui una persona física o jurídica que tingui la consideració de gran tenidor, modificativa de la Resolució 3/2025, de 27 de juny.

Catalunya precisa el concepte de gran tenidor a efectes del tipus del 20% de l’ITP en les adquisicions d’habitatges.

La Resolució 2/2026 modifica la interpretació administrativa anterior i estableix nous criteris per computar les cotitularitats i els habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat (ZMRT), determinants per a l’aplicació del tipus incrementat del 20% en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses.

Fecha:  21/05/2026         Fuente:  web d’e-tributs Enlace:  Resolució 2/2026 de 21/05/2026

SÍNTESIS: La DGT i Joc de Catalunya ha aprovat la Resolució 2/2026, que modifica la interpretació administrativa del tipus de gravamen del 20% en l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) aplicable a les adquisicions d’habitatges per grans tenidors.

La principal novetat és la clarificació dels criteris per determinar la condició de gran tenidor en supòsits de cotitularitat. En els immobles situats arreu de Catalunya, es manté el criteri de computar la superfície residencial atribuïble segons el percentatge de participació, de manera que s’assoleix la condició de gran tenidor quan la superfície resultant supera els 1.500 m².

Pel que fa als habitatges ubicats en zones de mercat residencial tensionat (ZMRT), la Resolució estableix que els cinc immobles exigits per la norma han d’estar situats dins d’una mateixa zona tensionada. A més, en els casos de copropietat, es considerarà gran tenidor qui acumuli participacions equivalents al 500% de titularitat, és a dir, a la plena propietat de cinc habitatges dins la mateixa ZMRT.

Finalment, la Resolució modifica el criteri aplicable a la transmissió d’edificis sencers d’habitatges i precisa que el tipus del 20% només s’aplica a la superfície destinada efectivament a habitatge, excloent-ne tant els elements comuns com les superfícies destinades a altres usos.

Aquesta interpretació administrativa resulta especialment rellevant per als operadors immobiliaris i grans patrimonis, ja que concreta l’abast d’un dels nous supòsits de tributació incrementada introduïts pel Decret llei 5/2025.

FETS QUE EXPOSA L’ADMINISTRACIÓ

La Resolució 2/2026 de la Direcció General de Tributs i Joc de Catalunya analitza els dubtes interpretatius sorgits arran de l’entrada en vigor del tipus de gravamen del 20% en la modalitat de transmissions patrimonials oneroses (TPO) aplicable a:

• • Les adquisicions d’habitatges per persones físiques o jurídiques que tinguin la condició de gran tenidor.
  • Les adquisicions d’edificis sencers d’habitatges.

L’Administració constata que l’aplicació pràctica de la Resolució 3/2025 havia generat diferents dubtes, especialment en relació amb:

• • El còmput dels immobles residencials per determinar la condició de gran tenidor.
  • El tractament de les titularitats parcials o pro indivís.
  • La interpretació dels habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat (ZMRT).

Per aquest motiu, la Direcció General de Tributs i Joc i l’Agència de l’Habitatge de Catalunya van emetre un informe conjunt de 24 de març de 2026 que serveix de base per a aquesta nova resolució interpretativa.

QUÈ ES PLANTEJA

La qüestió que pretén resoldre la Resolució és com s’ha de determinar la condició de gran tenidor als efectes de l’aplicació del tipus del 20% de l’ITP, especialment quan:

• • Existeixen cotitularitats sobre immobles residencials.
  • El titular posseeix participacions parcials en diversos immobles.
  • Els immobles estan situats en zones de mercat residencial tensionat.
  • Es transmet un edifici sencer amb usos mixtos.

QUÈ RESPON L’ADMINISTRACIÓ I QUINS SÓN ELS SEUS ARGUMENTS JURÍDICS

1. Definició de gran tenidor

La Resolució recorda que l’article 641-1.5.a) del llibre sisè del Codi tributari de Catalunya considera gran tenidor la persona física o jurídica que sigui titular de:

• • Més de 10 immobles d’ús residencial situats a Catalunya.
  • Més de 1.500 m² construïts d’ús residencial situats a Catalunya.
  • Cinc o més immobles urbans d’ús residencial situats dins d’una zona de mercat residencial tensionat declarada per la Generalitat.

2. Modificació de la interpretació anterior

• • La Resolució deixa sense efecte determinades regles de la Resolució 3/2025 relatives al còmput de participacions indivises i les substitueix per nous criteris interpretatius.

3. Còmput d’immobles situats arreu de Catalunya

A) Participacions inferiors al 100%

• • Quan el contribuent sigui titular d’immobles residencials en un percentatge inferior al 100%, la seva condició de gran tenidor s’ha de determinar atenent la superfície construïda d’ús residencial que li correspon segons el seu percentatge de participació.
  • Serà gran tenidor si la suma d’aquestes superfícies supera els 1.500 m².

B) Combinació de propietat plena i copropietat

Quan el contribuent sigui titular d’alguns immobles al 100% i d’altres en copropietat, s’han de sumar:

• • Els metres quadrats dels immobles de titularitat plena.
  • Els metres quadrats resultants d’aplicar el percentatge de participació sobre els immobles compartits.

Si la suma supera els 1.500 m², adquirirà la condició de gran tenidor.

4. Criteri específic per a les ZMRT

La principal novetat de la Resolució afecta els habitatges situats en zones de mercat residencial tensionat.

L’Administració considera que:

• • Els cinc immobles exigits per la norma han d’estar ubicats dins d’una mateixa ZMRT.
  • No és possible sumar habitatges situats en diferents ZMRT per assolir el llindar legal.

La pròpia Resolució exemplifica que una persona titular de quatre habitatges en una ZMRT i un habitatge en una altra ZMRT diferent no tindrà la condició de gran tenidora.

Valoració jurídica

• • Aquest criteri no deriva expressament de la literalitat de l’article 641-1.5.a), sinó que constitueix una interpretació administrativa basada en la configuració de cada ZMRT com una àrea territorial diferenciada. Es tracta, per tant, d’un criteri interpretatiu rellevant que pot tenir transcendència pràctica en futures controvèrsies.

5. Còmput de participacions en ZMRT

• • Per als habitatges situats dins d’una mateixa ZMRT, la Resolució introdueix un sistema de còmput basat en percentatges de titularitat.
  • Serà gran tenidor qui acumuli participacions que equivalguin al 500% de titularitat, és a dir, l’equivalent a la propietat plena de cinc habitatges.
  • Aquest mateix criteri s’aplica quan es combinen:

• • • Habitatges de titularitat plena.
    • Habitatges en copropietat.

• • En aquests casos també s’haurà d’assolir l’equivalent al 500% de titularitat sobre habitatges situats dins de la mateixa ZMRT.

6. Adquisició d’un edifici sencer d’habitatges

• • La Resolució modifica igualment el criteri contingut a la Resolució 3/2025 respecte de la transmissió d’edificis sencers.
  • La nova redacció estableix que el tipus del 20% només s’aplica a la superfície destinada a ús residencial d’habitatge.
  • Queden excloses:

• • • La part proporcional dels elements comuns.
    • La part proporcional de l’immoble destinada a altres usos.

• • Aquesta modificació restringeix l’àmbit d’aplicació del tipus incrementat respecte de la interpretació anterior.

Articles

Article 641-1.5.a) del llibre sisè del Codi tributari de Catalunya

És el precepte central de la Resolució perquè defineix el concepte de gran tenidor i estableix els tres criteris legals que determinen l’aplicació del tipus del 20% en les adquisicions d’habitatges. La Resolució es limita a concretar la manera de computar les titularitats i participacions previstes en aquest article.

Article 641-1.5 del llibre sisè del Codi tributari de Catalunya

Regula el tipus de gravamen del 20% per a les adquisicions d’habitatges efectuades per grans tenidors i constitueix la base jurídica de tota la Resolució.

Article 641-1.6 del llibre sisè del Codi tributari de Catalunya

És el precepte que regula el tipus del 20% en les transmissions d’edificis sencers d’habitatges. La modificació introduïda per la Resolució afecta directament la seva aplicació pràctica.

Referències doctrinals i normatives relacionades

Resolució 3/2025, de 27 de juny

És la resolució interpretativa que resulta parcialment modificada per la Resolució 2/2026.

Les modificacions principals afecten:

• • El còmput de les participacions indivises.
  • La determinació de la condició de gran tenidor en ZMRT.
  • El tractament dels elements comuns en la transmissió d’edificis sencers.

Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge

Les ZMRT a què fa referència la Resolució han estat declarades en aplicació d’aquesta llei estatal, que constitueix el marc normatiu de referència per a la delimitació de les zones tensionades.