Resumen Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Publicado: 18 marzo, 2019

La ley reguladora de los contratos de créditos inmobiliarios traspone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y del Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014.   PDF (BOE-A-2019-3814 – 71 págs. – 1.311 KB) 

¿Cuál es el objeto de esta ley? [art. 1, 2 y 3]

Tiene por objeto establecer, con carácter imperativo salvo que expresamente se disponga lo contrario, normas de protección de las personas físicas sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

→ Se aplica a contratos de préstamos y créditos concedidos por personas físicas o jurídicas que actúen en el ámbito profesional -no hace referencia a las entidades bancarias sino a cualquiera que sea entidad acreedora.

→ Cuando contraten con una persona físicasea o no consumidor.

→ Préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre inmuebles de uso residencial (viviendas, trasteros o garajes).

→ También préstamos para adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, si es consumidor quien ocupa la posición de prestatario, garante o fiador.

No será de aplicación:

→concedidos por un empleador a sus empleados

→ concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo,

→ concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes,

→ resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación,

→ relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial, o

→ hipoteca inversa en determinados casos.

¿A qué contratos es aplicable cuando esta Ley entre en vigor? [DT 1ª y DF 16ª]

La Ley entrará en vigor a los 3 meses desde su publicación en el BOE, esto es, el 16 de junio de 2019.

Esta Ley se aplicará:

→ A los contratos suscritos con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, esto es, el 16 de junio de 2019.

→ A las novaciones o subrogaciones de contratos preexistentes suscritos posteriormente a la entrada en vigor

Cláusulas de vencimiento anticipado de contratos anteriores cuyo vencimiento no se haya producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, salvo que el deudor alegue que la previsión en su día pactada es más favorable para él que lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley.

¿En qué forma exige que se formalicen los contratos en la nueva Ley? [Art. 14, 15, 22 y DA 8ª]

La Ley exige que los contratos de préstamo han de formalizarse en papel o en otro soporte duradero.

En caso de que estén garantizados con hipoteca constituida sobre un inmueble de uso residencial situado en territorio nacional deberá formalizarse en escritura pública.

El Notario no podrá autorizar la escritura si no se hubiere otorgado el acta prevista en el art. 15.3 de la Ley.  Tampoco el Registrador podrá inscribir la escritura en el Registro si el Notario no hace constar el acta.

Se impone al prestamista – o intermediario o representante – la obligación de, al menos 10 días naturales antes de la formalización del contrato, entregar al prestatario:

la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) – que, conforme a la Disposición transitoria cuarta de la LCCI, y hasta el 21 de marzo de 2019 podrá ser reemplazada por la Ficha de Información Personalizada prevista en el artículo 22 y el Anexo II de la Orden EHA/2899/2011, así como la Ficha de Información Precontractual del artículo 21 de la misma Orden -,

la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se informará al prestatario de la existencia de cláusulas o elementos relevantes

→ en caso de ser a interés variable un documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en los diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés.

una copia del proyecto de contrato,

información de los gastos que corresponden al prestamista y prestatario,

las condiciones de los seguros de daños sobre el inmueble o en garantía del cumplimiento que en su caso se exijan por el prestamista para la concesión del préstamo, y

la advertencia del prestamista de que el prestatario ha de recibir asesoramiento personalizado del Notario en los préstamos formalizados en escritura pública.

El Notario un día antes de la formalización de la escritura deberá extender acta acreditativa del cumplimiento de estos requisitos.

               

Vencimiento anticipado, ¿cómo se regula en la nueva Ley? [Art. 24]

El prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

→ Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

→ Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

  • Al 3% de la cuantía del capital concedido (entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 12 plazos mensuales), si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.
  • Al 7% de la cuantía del capital concedido (entendiéndose cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de 15 plazos mensuales), si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de la duración del préstamo.

→Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos 1 mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

ESTAS REGLAS NO ADMITEN PACTO EN CONTRARIO

¿Las normas sobre el vencimiento anticipado se aplica a los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley? [DT 1ª]

Si. 

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de esta Ley en los que se incluyan cláusulas de vencimiento anticipado, será de aplicación lo previsto en el artículo 24 de esta Ley, salvo que el deudor alegara que la previsión que contiene resulta más favorable para él. Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.

Interés de demora. [Art. 25]

En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible.

El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 2.

Las reglas relativas al interés de demora NO ADMITIRÁN PACTO EN CONTRARIO.

               

Los intermediarios del crédito inmobiliario ¿tienen que registrarse? (Capítulo III)

Los intermediarios de préstamos y créditos concedidos a personas físicas, sean o no consumidores, serán aquellas personas físicas o jurídicas que actúen en el ámbito profesional, incluso quienes actúen ocasionalmente en el mercado de servicios financieros, por lo que será necesario estar inscrito en uno de los registros señalados en la Ley, a excepción de las entidades de crédito, los establecimientos financieros de crédito y las sucursales en España de una entidad de crédito.

La gestión del registro será asumida por el Banco de España o por el órgano competente de cada Comunidad Autónoma.

Valor fijado por las partes que sirva de tipo en las subastas. (DF 1ª)

El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario. Se suprime la referencia que hacía la redacción anterior a que el valor de tasación fijado por las partes para que sirviere de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del expresado valor de tasación determinado por entidad tasadora.

¿Modifica el régimen de las tasaciones? (ART. 13 y DA 10ª)

Los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo.

El Gobierno aprobará en el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta norma el régimen de homologación de aquellos profesionales que puedan realizar tasaciones de conformidad con lo previsto en el artículo 13 de esta Ley.

El Ministerio de Economía y Empresa evaluará, en el plazo de seis meses, la conveniencia de modificar la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, con la finalidad de incorporar, adicionalmente a las ya previstas, otras tipologías avanzadas de tasación.

¿Qué pasará ahora con las cláusulas abusivas? (DF 4ª, DF 1ª ap. 5)

Se toman varias medidas:

→ Se modifica la Ley 7/1998, de 13 de abril cobre Condiciones Generales de Contratación estableciendo que la redacción de las cláusulas generales deberá ajustarse a los criterios de transparencia, claridad, concreción y sencillez. Las condiciones incorporadas de modo no transparente en los contratos en perjuicio de los consumidores serán nulas de pleno derecho.

→ El Tribunal correspondiente remitirá de oficio al Registro de Condiciones Generales de Contratación para que proceda a la inscripción de las sentencias firmes por las que se declare nula una cláusula general.

→ El Registrador de la Propiedad denegará la inscripción de aquellas cláusulas de los contratos que sean contrarias a normas imperativas o prohibitivas o hubieren sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del TS con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.

¿Los gastos de los préstamos hipotecarios? (Art. 14 y DF 2ª)

Los siguientes gastos se distribuirán del siguiente modo:

→ Los gastos de tasación del inmueble corresponderán a prestatario y los de gestoría al prestamista.

→ El prestamista asumirá el coste de los aranceles notarialesde la escritura de préstamo hipotecario y los de las copias los asumirá quien las solicite.

→ Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

→ El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

o El ITPAJD corresponde al prestamista que para el caso de primera vivienda el tipo impositivo aplicable será igual a cero, sin perjuicio de las compensaciones en caso de subrogaciones en la posición del acreedor.