AJD y la condición resolutoria

Contrato compraventa de un inmueble en el que se acuerda una condición resolutoria en la que se pacta que el vendedor puede retener un 50% del precio pagado en concepto de daños y perjuicios. No se encuentra sujeto a AJD porque no se pacta la cláusula en garantía del pago del precio.

Sentencia del TSJ de Madrid de 14/09/2017

El asunto se centra en determinar si la suscripción de la condición resolutoria comentada se encuentra o no sujeta a AJD.

En el presente supuesto y con independencia de la opinión o juicio que merezca la evaluabilidad de la estipulación sexta de la escritura de venta inmobiliaria controvertida, lo cierto es que contiene un aseguramiento ordenado a garantizar el cumplimiento de determinadas obligaciones inter partes ajenas a la garantía del pago del precio de la compraventa garantizado con la cosa transmitida pues, en efecto tal estipulación se encamina y ordena a garantizar la aplicación efectiva de determinadas obligaciones urbanísticas en el desarrollo o promoción inmobiliaria de la finca en el ámbito directo o indirecto de la protección pública todo lo cual es ajeno al ámbito material objetivo del art 11 de la LH como elemento definidor de la sujeción al ITP.

Es por ello que lo garantizado no es el pago del precio (con eficacia resolutoria erga omnes de la transmisión del dominio) sino obligaciones urbanísticas sobre tipo de vivienda y limitaciones en las transmisiones que se relacionan en la propia escritura inmobiliaria.

Siendo todo ello ajeno al ámbito del art 11 de la LH queda fuera del hecho imponible gravado con independencia de que el pacto sea inscribible y evaluable económicamente no estamos ante un supuesto de sujeción por más que el importe de la indemnización en caso de incumplimiento de obligaciones urbanísticas pueda llegar a determinarse en función de tal grado de incumplimiento y la obligación objetivamente afectada por aquel incumplimiento o cumplimiento defectuoso.

A mayor abundamiento, falta el requisito esencial cumulativo del devengo cual es la evaluabilidad económica del contrato ( pacto, acto o contrato en los términos del art. 28 y 31 del RDL 1/93 y la Sentencia del TSJ de Madrid 1098/16 de 25.10.16 ) por cuanto lo que se establece en caso de resolución por incumplimiento obligacional urbanístico es una indemnización o penalidad todo ello con un alcance meramente obligacional y no real a efectos de disuadir el incumplimiento o fomentar el cumplimiento.

En cualquier caso no se puede fundar la exigibilidad y el devengo en que la estipulación pueda tener aplicación en algún momento de la vida del contrato como se sostiene de contrario – pág. 4 de la demanda ( perfeccionado y consumado con la traslación del dominio al comprador que paga la totalidad del precio con la formalización notarial de la compra como traditio instrumental ) pues si solo en ese momento (eventual, futuro e incierto) se alcanza una indirecta evaluabilidad económica, a tal evento y momento habría de deferirse (dicho subsidiariamente y a los puros efectos dialécticos) el devengo ( no al tiempo del otorgamiento de la escritura de compra con pago del precio al contado y consumación de la traslación dominical efectiva y consumada):

Y no es tanto que no pueda fijarse el importe de la evaluación económica al tiempo del contrato ( art. 30.3 del Texto Refundido ITP – AQJD de 10993) sino que no se puede fijar ni tan siquiera el devengo mismo de la obligación económica cualquiera que sea y con independencia de su más o menos cierta y concreta evaluabilidad económica.