El TSJ de Catalunya recuerda que la nuda propiedad no permite aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual

VIVIENDA EN LA QUE SE OSTENTA LA NUDA PROPIEDAD

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. El TSJ de Catalunya recuerda que la nuda propiedad no permite aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual

El TSJ de Cataluña confirma que la nuda propiedad no basta para la exención por reinversión: el contribuyente debe haber ostentado el pleno dominio de la vivienda habitual durante al menos tres años.

Fecha:  24/07/2026         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Sentencia del TSJ de Catalunya de 24/07/2026

SÍNTESIS: Exención por reinversión en vivienda habitual: la nuda propiedad no es suficiente

El TSJ de Cataluña, en su Sentencia 1012/2026, de 24 de julio, confirma que la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual exige que el contribuyente haya ostentado el pleno dominio de la vivienda transmitida durante, al menos, los tres años exigidos para que tenga la consideración de vivienda habitual. La mera nuda propiedad, aunque el contribuyente haya residido efectivamente en el inmueble, no resulta suficiente.

En el caso analizado, el contribuyente transmitió una vivienda de la que era nudo propietario, correspondiendo el usufructo a sus progenitores, y reinvirtió en otra vivienda adquirida bajo la misma estructura: nuda propiedad para él y usufructo vitalicio para sus padres. La AEAT rechazó la exención prevista en el art. 38 LIRPF, criterio confirmado por el TEAR y ahora por el TSJ.

La Sala aplica la doctrina de la STS de 12 de diciembre de 2022 (rec. 7219/2020): para disfrutar de la exención deben concurrir durante el período exigido tanto la residencia habitual como la titularidad del pleno dominio. Asimismo, rechaza que aplicar esta jurisprudencia a una transmisión realizada con anterioridad suponga una retroactividad prohibida, pues se trata de la interpretación de una norma ya vigente y no de la aplicación retroactiva de una nueva disposición.

ANTECEDENTES Y HECHOS

• • El litigio tiene su origen en el IRPF del ejercicio 2016. El contribuyente transmitió el 28 de septiembre de 2016 varios inmuebles situados en Barcelona. Respecto de la vivienda transmitida ostentaba la nuda propiedad, correspondiendo el usufructo a sus progenitores. Poco antes, el 31 de agosto de 2016, había adquirido otra vivienda, también en Barcelona, pero nuevamente adquiriendo él el 100 % de la nuda propiedad, mientras sus padres adquirieron el usufructo vitalicio por mitad y proindiviso.
  • El contribuyente pretendía aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia obtenida. La AEAT rechazó el beneficio fiscal porque entendió que tanto la vivienda transmitida como la adquirida se poseían únicamente en nuda propiedad y que la exención exige el pleno dominio. La regularización dio lugar a una liquidación provisional por 010,62 euros. También se impuso inicialmente una sanción de 23.489,38 euros, aunque el TEAR de Cataluña terminó anulándola por insuficiente motivación de la culpabilidad.
  • Además de la cuestión principal, el contribuyente discutió la regularización desde varios frentes: alegó la nulidad del segundo procedimiento de comprobación limitada por haberse iniciado tras la caducidad del anterior; la consiguiente prescripción del derecho de la Administración a liquidar; falta de motivación; incorrecta determinación de los valores de adquisición y transmisión; necesidad de actualizar el valor de adquisición; aplicación retroactiva de la doctrina del Tribunal Supremo de 2022; incorrecta valoración de la nuda propiedad e improcedencia de determinados intereses de demora.
  • El TEAR de Cataluña rechazó esas pretensiones sustantivas y confirmó la liquidación, aunque, como se ha señalado, anuló la sanción. Frente a dicha resolución se interpuso el recurso contencioso-administrativo resuelto por esta sentencia.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • El TSJ de Cataluña desestima el recurso del contribuyente y confirma, en lo sustancial, la regularización tributaria. Impone además las costas a la parte recurrente, limitándolas a 000 euros.

La conclusión esencial de la sentencia puede sintetizarse así:

• • Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual no basta haber residido en la vivienda durante tres años siendo nudo propietario: durante ese período debe haberse ostentado el pleno dominio del inmueble.

La Sala aplica directamente la doctrina de la STS de 12 de diciembre de 2022, rec. 7219/2020, conforme a la cual la vivienda transmitida debe haber constituido la residencia habitual del contribuyente durante al menos tres años y este debe haber ostentado durante dicho período el pleno dominio, sin que la nuda propiedad constituya título suficiente.

Fundamentos jurídicos de la decisión

• • La cuestión central es la interpretación conjunta del artículo 38.1 LIRPF y de las normas reglamentarias que definen la vivienda habitual. La propia Sala reconoce que su tenor literal no resuelve expresamente si el requisito puede cumplirse mediante un derecho real distinto del dominio. Por tanto, una interpretación exclusivamente gramatical no proporciona la respuesta.
  • El Tribunal acude entonces a la interpretación sistemática establecida por el Tribunal Supremo. El concepto de vivienda habitual utilizado para las exenciones del IRPF está conectado históricamente con el establecido para la antigua deducción por inversión en vivienda habitual. La disposición adicional 23.ª LIRPF exige, como regla general, residencia continuada durante tres años. Pero no basta la residencia material: cuando la ganancia cuya exención se pretende procede de la transmisión de la titularidad dominical, esa misma titularidad jurídica debe haberse mantenido durante el período exigido.
  • De ahí la importancia de diferenciar residencia y titularidad. Una persona puede residir efectivamente en un inmueble durante tres años o más y, sin embargo, no cumplir el requisito necesario para la exención si durante ese período únicamente era nudo propietario. La ocupación derivada de una situación jurídica diferente del derecho posteriormente transmitido no completa el requisito temporal exigido para el beneficio fiscal.
  • La Sala reproduce así la doctrina del Tribunal Supremo: la exención del artículo 38 LIRPF exige que la vivienda transmitida haya sido residencia habitual durante un mínimo de tres años y que durante ese mismo período el contribuyente haya ostentado el pleno dominio. La nuda propiedad no resulta suficiente. Por razones de seguridad jurídica y por la función uniformadora atribuida al Tribunal Supremo, el TSJ afirma que no existen motivos para apartarse de esa doctrina.

Normativa aplicada

• Artículo 38.1 de la Ley 35/2006 (LIRPF) — regula la exención de las ganancias obtenidas por transmisión de la vivienda habitual cuando el importe se reinvierte en otra vivienda habitual. Es la norma central del litigio y la que el TS interpreta en el sentido de exigir pleno dominio.
• Disposición adicional 23.ª LIRPF — establece el concepto de vivienda habitual para determinadas exenciones y, como regla general, el requisito de residencia continuada durante tres años, con excepciones justificadas. Es esencial para determinar el período temporal al que el Supremo vincula también la titularidad en pleno dominio.
• Artículos 33 y 35 LIRPF — regulan respectivamente las ganancias y pérdidas patrimoniales y los valores de adquisición y transmisión. Son relevantes porque la venta de la nuda propiedad produce una alteración patrimonial y porque el litigio también cuestionaba el cálculo de la ganancia.
• Artículo 11.5 LIRPF — determina la individualización de las ganancias patrimoniales en función de la titularidad de los bienes o derechos de los que proceden. Justifica que al recurrente se le atribuya la ganancia correspondiente a su nuda propiedad y no la correspondiente al usufructo de sus progenitores.
• Artículos 41 y 41 bis del Reglamento del IRPF, RD 439/2007 — desarrollan la exención por reinversión y el concepto de vivienda habitual. La sentencia destaca que su literalidad no especifica expresamente el requisito del pleno dominio, de ahí la relevancia de la interpretación sistemática efectuada por el Tribunal Supremo.