La tasación utilizada para la hipoteca no es un método válido para determinar el valor real del inmueble para determinar la base imponible del ITP

ITP. Adquisición de un inmueble liquidando el ITP según precio de adquisición de 120.000 euros. La oficina liquidadora comprueba valor (según art. 57.1.g de la LGT) del que resultó una valoración, según tasación hipotecaria, de 187.836 euros.

Sentencia del TSJ de Valencia de 05/06/2019

La Abogada de la Generalitat Valenciana alega que en la escritura pública se documenta un préstamo hipotecario en el que consta un informe de valoración de TINSA de fecha 16-11-2015, resultando un valor de la vivienda de 187.836.40 euros, por lo que el valor comprobado por la administración a tenor del art 57,1,g) LGT es coincidente con ese valor de tasación.

Artículo 57. Comprobación de valores

1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los siguientes medios
2. g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria

El contribuyente alega que el método de comprobación utilizado por la Administración no se ha determinado, ni justificado el valor real del bien.

El TSJ:

Sobre el inicio de la comprobación:

El Tribunal recuerda que se exige para el inicio de la comprobación, que la administración motive en la comunicación de inicio la causa de la discrepancia con el valor autoliquidado y el análisis de la presunción de que gozan las autoliquidaciones tributarias. Sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, sin que baste con una presunción inmotivada de desacierto de la asignación del valor. No cabe de iniciar un procedimiento de comprobación de valores, por vulneración del art 134,1 LGT y art 157,1 RD 1065/2007, pues los actores autoliquidaron el ITP con un valor por encima del valor fijado en la Orden 1/2015 de 27 de enero, que es la que aprueba los valores para el ejercicio 2015, siendo el hecho imponible de 26-11-2015.

Sobre el valor de mercado:

ebemos señalar que el método de comprobación que debe utilizar la administración, tratándose de la determinación de la base imponible del ITP debe estar dirigido a la determinación del valor real del bien.

En el caso de autos, resulta incontrovertido que lo declarado es el precio pagado, (y además en este caso era superior al resultado de aplicar los coeficientes de la administración) por lo que sobre dichos presupuestos debemos analizar si la aplicación del valor de tasación, resulta justificada para determinar el valor real del bien.

El valor del inmueble para la tasación hipotecaria es independiente del valor por el cual se realiza la operación de compra-venta, es decir del valor de mercado del bien, por cuanto dicha tasación tiene por objeto otra finalidad, según la normativa ECO/805/2003 de 27 de marzo “normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras”.

Se trata pues, del valor de tasación a efectos de la responsabilidad hipotecaria, es decir del valor que en la tasación se otorga al bien a efectos de que aquella responsabilidad tenga que hacerse efectiva.

la tasación hipotecaria es la que ha de servir para la subasta, y este es un albur, que precisa una determinación valorativa que no se identifica con el valor de mercado en la fecha de transmisión. Por tanto, la tasación hipotecaria en su saldo final, no determina aquel concepto de valor de mercado del bien en la fecha de la transmisión.

Por todo ello, debemos concluir que dicho valor de tasación hipotecaria, en el caso de autos no objetiva la base imponible del impuesto a tenor del artículo 10.1. del Real Decreto Legislativo 1/1993 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados, en cuanto determina que la base imponible estará constituida por el “valor real” del bien lo que nos conduce a estimar el recurso.

Por último, resta por señalar que no resulta admisible la alegación del Letrado de la GV de que se trata de un valor del propio interesado y que por ello le vincula, por cuanto, además del contenido ya indicado de la clausula b) antes citada, debemos señalar con carácter general que la suscripción de un contrato de hipoteca supone para el deudor hipotecario la asunción de las cláusulas y condiciones predispuestas de la entidad financiera, y entre ellas la asunción de la tasación, que se habrá practicado por encargo de aquella. Por tanto, la vinculación a la referida condición contractual, resulta difusa pues no se trata de una condición pactada, en el ámbito de un contrato sinalagmático, sino de una condición impuesta y por ello no es dable acudir al principio de “pacta sunt servanda” para impedir a dicho deudor cuestionar la referida valoración. Lo que hace innecesario el análisis de las alegaciones de la actora sobre las vinculaciones de las sociedades de tasación y las entidades financieras.