Las arras retenidas por la frustración de la compraventa tributan como ganancia patrimonial en el ejercicio en que el vendedor las hace suyas

COMPRAVENTA FRUSTRADA

IRPF. ARRAS RETENIDAS. IMPUTACIÓN. La Audiencia Nacional confirma que las arras retenidas por la frustración de la compraventa tributan como ganancia patrimonial en el ejercicio en que el vendedor las hace suyas, aunque después existan pleitos o reclamaciones; no obstante, anula la sanción por falta de culpabilidad.

Cuando el comprador incumple y el vendedor comunica que retiene las arras, surge ya una ganancia patrimonial imputable en ese ejercicio.

Fecha:  18/11/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Sentencia de la AN de 18/11/2025

SÍNTESIS: La Audiencia Nacional concluye que las cantidades percibidas en concepto de arras, cuando la compraventa no llega a formalizarse y el vendedor decide retenerlas, deben declararse como ganancia patrimonial en el ejercicio en que se hacen propias, con independencia de que existan reclamaciones o litigios posteriores.

El Tribunal considera que en ese momento se produce una alteración patrimonial efectiva, no siendo aplicable la regla de imputación diferida por existencia de litigio. Asimismo, dichas rentas se integran en la base general del IRPF, al no derivar de una transmisión.

No obstante, la Sala anula la sanción impuesta al contribuyente al apreciar que existía una interpretación razonable de la norma, lo que excluye la culpabilidad exigida en materia sancionadora.

HECHOS

• • Rocío y su esposo, casados en gananciales, eran propietarios de una finca en El Viso de San Juan (Toledo), adquirida en 1967. En 2007 y 2008 intentaron venderla en dos ocasiones, pero ambas operaciones fracasaron. En ambos casos, los vendedores retuvieron las cantidades entregadas por los compradores en concepto de arras, sin declararlas como ganancia patrimonial en su IRPF.
  • El primer intento de venta fue con PROEDISA. El 6 de noviembre de 2006 se firmó un contrato de arras y los vendedores percibieron 366.617,38 euros. La compraventa no llegó a formalizarse porque la compradora pretendió resolver el contrato al entender que el solar no reunía determinadas condiciones urbanísticas. Los vendedores se opusieron y comunicaron que hacían suyas las arras. Posteriormente, PROEDISA promovió una querella por estafa y apropiación indebida, que fue archivada en instrucción y también desestimada en apelación penal. La AEAT entendió que esa cantidad debía declararse en el ejercicio 2007, que fue cuando los vendedores hicieron suyo el importe.
  • El segundo intento de venta fue con LONTANA SURESTE, S.L. El 19 de julio de 2007 se firmó otro contrato de arras. Los vendedores percibieron 300.506,05 euros inicialmente y otros 300.506,05 euros el 11 de octubre de 2007; además, la compradora entregó 100.000 euros a cuenta cuando ya debía haberse otorgado la escritura. Ante el incumplimiento de la compradora, los vendedores comunicaron el 27 de octubre de 2008 que retenían las cantidades recibidas. La AEAT consideró que el importe total debía integrarse en la base general del ejercicio 2008.
  • La posición del contribuyente fue que esas cantidades no debían imputarse hasta 2011, porque hasta entonces no quedaron despejadas del todo las controversias: en un caso, por la existencia del procedimiento penal instado por PROEDISA; en el otro, por las reclamaciones extrajudiciales de LONTANA. Hacienda, en cambio, sostuvo que la ganancia patrimonial surgió en el momento en que los vendedores comunicaron que hacían suyas las arras, con independencia de los litigios posteriores.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • La Audiencia Nacional estima parcialmente el recurso. Confirma la regularización practicada por la AEAT y por el TEAC en lo relativo a la liquidación del IRPF: las arras retenidas debían imputarse como ganancia patrimonial en 2007 y 2008, respectivamente. Sin embargo, anula la sanción tributaria impuesta, al apreciar que no quedó debidamente acreditada la culpabilidad de los contribuyentes. No impone costas.

En qué se basa el Tribunal

A. Sobre la imputación temporal de la ganancia patrimonial

• • La Sala parte de que las arras retenidas, cuando la compraventa no llega a realizarse por incumplimiento del comprador y el vendedor comunica que las hace suyas, suponen una incorporación patrimonial real, efectiva y cuantificable. No hay transmisión del inmueble, pero sí una alteración patrimonial positiva en el patrimonio del vendedor.
  • Desde esa premisa, la Audiencia Nacional aplica la regla general de imputación temporal de las ganancias patrimoniales del IRPF: deben declararse en el período impositivo en que tiene lugar la alteración patrimonial. La Sala rechaza que sea aplicable la regla especial de rentas pendientes de resolución judicial, porque aquí la renta ya había sido percibida y se había integrado en el patrimonio de los vendedores; lo discutido después era la eventual obligación de devolverla, no su percepción inicial.
  • Por eso, el momento decisivo no es el de terminación del pleito penal ni el de cese de las reclamaciones extrajudiciales, sino aquel en que, ante el incumplimiento del comprador, el vendedor comunica que retiene las arras: 7 de mayo de 2007 en el caso de PROEDISA y 27 de octubre de 2008 en el caso de LONTANA. En esas fechas es cuando se produce, a juicio de la Sala, la alteración patrimonial imputable en IRPF.
  • Además, la sentencia subraya que, al no existir transmisión de un elemento patrimonial, la renta obtenida no puede calificarse como renta del ahorro, sino que debe integrarse en la renta general.

B. Sobre la anulación de la sanción

• • En este punto la Sala cambia de criterio respecto de la liquidación y da la razón a los recurrentes. Recuerda la doctrina consolidada del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional: no basta con que exista una regularización o una falta de ingreso para sancionar; es imprescindible motivar de forma específica la culpabilidad.
  • La Audiencia Nacional considera que, aunque la interpretación sostenida por los contribuyentes era incorrecta, no era absurda ni carente por completo de razonabilidad. Existía un procedimiento penal en relación con PROEDISA y reclamaciones extrajudiciales en relación con LONTANA, de modo que podía entenderse, aunque equivocadamente, que la imputación debía esperar a la resolución definitiva de esas controversias. Esa interpretación errónea, pero razonable, excluye la culpabilidad exigible para sancionar.
  • En consecuencia, se mantiene la deuda tributaria regularizada, pero se anula la sanción.

Artículos

Ley 35/2006, del IRPF

• Artículo 14: imputación temporal de rentas. Es el precepto central del litigio, porque establece que las ganancias patrimoniales se imputan al período en que se produce la alteración patrimonial. La Sala lo aplica para concluir que la renta nace cuando el vendedor hace suyas las arras, no cuando terminan los litigios posteriores.
• Artículo 33.1: concepto de ganancia y pérdida patrimonial. Se utiliza para afirmar que la retención definitiva de las arras produce una variación positiva en el patrimonio del contribuyente.
• Artículo 37.1.l): reglas específicas de valoración. La Sala lo cita para sostener que, cuando se incorporan bienes o derechos al patrimonio sin transmisión, la ganancia se computa por su valor. Encaja con la apropiación de las arras como incorporación patrimonial autónoma.