No está sujeto a AJD la escritura de un contrato anulado porque no concurre el consentimiento de los interesados

CONTRATO ANULADO

ITPyAJD.  El TS establece que no está sujeto a AJD la escritura de un contrato anulado porque no concurre el consentimiento de los interesados. En el caso concreto fue una insuficiente representación de los menores por parte de su madre en un arrendamiento de inmueble por 20 años.

El Supremo excluye del IAJD un arrendamiento no inscribible por falta de consentimiento de menore y determina su no sujeción cuando se frustra el presupuesto de hecho del IAJD

Fecha: 27/05/2025

Fuente: web del Poder Judicial

Enlace:  Sentencia del TS de 27/05/2025

HECHOS

• • La mercantil Hospital Santa Teresa, S.A. otorgó en 2017 escritura pública de elevación a público de un contrato privado de arrendamiento por 20 años sobre un inmueble en Ávila. En el contrato intervinieron representantes de una comunidad de propietarios, entre cuyos comuneros había dos menores de edad. La madre actuó en nombre de estos sin autorización judicial.
  • Días después (9 de junio de 2017), los otorgantes comparecieron de nuevo ante notario anulando el acto notarial, por considerar que la representación carecía de eficacia jurídica para ese tipo de disposición.
  • La escritura no fue presentada para liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD). La Junta de Castilla y León practicó liquidación tributaria por 99.686,43 €, que fue confirmada por el TEAR de Castilla y León.
  • El TSJ de Castilla y León anuló esa resolución al entender que no concurría el presupuesto de hecho del impuesto por falta de inscribibilidad.
  • La Junta interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.

Objeto del recurso de casación

• • La Comunidad Autónoma de Castilla y León cuestiona si, a efectos del artículo 31.2 del TRLITPAJD, basta con que un acto sea en abstracto inscribible, o si debe atenderse a la inscribilidad concreta del acto en función de sus circunstancias. Pide que se declare que es suficiente la potencial inscribibilidad, incluso si luego se deniega por defectos del negocio jurídico.

Fallo del Tribunal Supremo

• • Confirmación del control material sobre la eficacia jurídico-tributaria del documento notarial: no sujeción cuando se frustra el presupuesto de hecho del IAJD
  • El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad Autónoma y confirma la sentencia del TSJ de Castilla y León, sin imposición de costas. No fija doctrina general al considerar que la cuestión presenta singularidades que exceden del debate estrictamente jurídico.

Fundamentos jurídicos del fallo

El Tribunal concluye que:

• • Si bien la jurisprudencia admite que basta con la inscribibilidad abstracta del acto, en este caso no se perfeccionó el hecho imponible porque no existió contrato inscribible tras la diligencia notarial de anulación.
  • El documento no llegó a ser título inscribible, dado que las partes expresamente anularon el acto notarial en el mismo año, y el registro denegó la inscripción por falta de consentimiento válido.
  • No se puede gravar un documento cuya existencia jurídica ha sido extinguida voluntariamente por las partes antes de que haya surtido efectos frente a terceros.
  • El hecho imponible del IAJD no recae sobre un negocio jurídico, sino sobre el documento notarial que lo formaliza. Si este no contiene un negocio inscribible en concreto (por vicio de consentimiento, anulabilidad, falta de objeto válido), no hay sujeción.
  • En este caso, además, se acredita que el registrador rechazó su inscripción, no por defecto formal sino por inexistencia de consentimiento y, por ende, de negocio jurídico.

Por tanto, no procede gravamen por AJD, ya que no se produjo el presupuesto de hecho del impuesto conforme al artículo 31.2 TRLITPAJD.

Normativa

• Artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre: Regula el hecho imponible de la cuota gradual del IAJD, al exigir que el documento notarial contenga actos o contratos inscribibles. Se aplica porque es la base jurídica de la liquidación anulada.
• Artículo 2.1 del Reglamento del ITPyAJD (RD 828/1995): Obliga a liquidar el impuesto según la verdadera naturaleza jurídica del acto. Invocado por la Administración.
• Artículo 27.1.a) TRLITPAJD: Sujeta a gravamen los documentos notariales.
• Artículo 2.5º de la Ley Hipotecaria: Determina que los arrendamientos de más de seis años son inscribibles.