Posibilidad de deducir el IVA soportado en la adquisición de una vivienda destinada al arrendamiento turístico

DEDUCIBILIDAD DEL IVA EN COMPRA DE VIVIENDA PARA ALQUILER TURÍSTICO A TRAVÉS DE SOCIEDAD INTERPUESTA

IVA. DEDUCIBILIDAD.  La DGT recuerda la posibilidad de deducir el IVA soportado en la adquisición de una vivienda destinada al arrendamiento turístico, siempre que se acredite la intención de afectación a la actividad empresarial desde el inicio.

Fecha: 30/09/2025           Fuente:  web de la AEAT       Enlace:   Consulta V1573-25 de 05/09/2025

HECHOS

• • Una persona física adquiere una vivienda nueva con la intención de arrendarla a una sociedad limitada que, a su vez, la destinará al alquiler turístico en nombre propio.

PREGUNTA DEL CONSULTANTE

• • Plantea si puede deducirse las cuotas de IVA soportadas en la adquisición de la vivienda y cómo debe acreditar la intención de afectar dicho inmueble a una actividad económica de arrendamiento.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

 A. Calificación de la actividad

• • La DGT considera que la consultante tiene la condición de empresaria o profesional, en tanto que realiza una cesión de uso a terceros del bien (art. 5 LIVA).

 B. Sujeción y no exención del arrendamiento

• • El arrendamiento a la sociedad mercantil, que lo destinará a alquiler turístico con prestación de servicios propios de la industria hotelera, está sujeto y no exento de IVA, por lo que el tipo aplicable será el 21%.

 C. Deducibilidad del IVA soportado

• • Al estar el arrendamiento sujeto y no exento, la consultante sí puede deducir el IVA soportado en la adquisición de la vivienda, en aplicación del artículo 94 LIVA, siempre que se cumplan las condiciones generales de deducibilidad.

 D. Intención de afectación y medios de prueba

• • La deducción depende de que, en el momento de la adquisición, exista una intención de afectar el bien a una actividad económica, lo cual debe acreditarse mediante elementos objetivos (art. 93.4 LIVA y art. 27 RIVA). La carga de la prueba corresponde al contribuyente (art. 105 LGT).

Normativa:

• Ley 37/1992 del IVA – Art. 4 y 5
  Define qué operaciones están sujetas al IVA y quiénes son considerados empresarios a efectos del impuesto.
• Ley 37/1992 – Art. 20.1.23º
  Regula la exención de arrendamientos, incluyendo los supuestos en que no procede dicha exención (alquiler turístico o a sociedades).
• Ley 37/1992 – Art. 93 y 94
  Establece los requisitos del derecho a deducción del IVA soportado.
• RD 1624/1992 – Art. 27
  Requiere prueba de la intención de afectación mediante elementos objetivos.
• Ley 58/2003 General Tributaria – Arts. 105 y 106
  Regulan la carga de la prueba y los medios probatorios en procedimientos tributarios.