La resolución contractual por incumplimiento (art. 1124 CC) anula la ganancia patrimonial derivada de una permuta de suelo por obra futura

PERMUTA CON LAS OBLIGACIONES RECÍPROCAS DE PERMUTA ENTRA DEL SUELO A CAMBIO DE EDIFICACIONES FUTURAS.

IRPF. GANANCIAS PATRIMONIALES. El Supremo fija doctrina: la resolución contractual por incumplimiento (art. 1124 CC) anula la ganancia patrimonial derivada de una permuta de suelo por obra futura

El Tribunal Supremo determina que la resolución contractual por incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil anula retroactivamente la permuta y elimina la ganancia patrimonial prevista en el IRPF.

Fecha: 27/09/2025           Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:   Sentencia del TS de 27/10/2025

HECHOS

• • La contribuyente, doña Filomena, junto con otros propietarios, suscribió en escritura pública el 9 de enero de 2009 un contrato de permuta de suelo por obra futura con una promotora, comprometiéndose esta a entregar varios inmuebles construidos en un plazo de entre 62 y 72 meses.
  • En su declaración del IRPF 2010, Filomena se acogió a la imputación temporal de operaciones a plazos del artículo 14.2.d) LIRPF, sin declarar la ganancia patrimonial correspondiente.
  • El 15 de diciembre de 2016, ante el incumplimiento de la promotora, las partes firmaron escritura pública de resolución del contrato acogiéndose al artículo 1124 del Código Civil.

Artículo 1124.

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

• • La AEAT inició una comprobación limitada sobre el IRPF 2014, considerando que se había producido una ganancia patrimonial tributable por haberse incumplido el plazo de entrega, y practicó liquidación por 92.043,43 €, junto con una sanción tributaria de 43.217,04 €. Filomena recurrió sin éxito en reposición y posteriormente ante el TEAR de Murcia, que anuló la sanción por falta de motivación pero mantuvo la liquidación tributaria. La Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Murcia confirmó esta resolución.
  • Filomena interpuso recurso de casación que fue admitido por el Tribunal Supremo (Sala Tercera).

FALLO DEL TRIBUNAL SUPREMO

1. 1. Estima el recurso de casación de Filomena y anula la sentencia del TSJ de Murcia.
   2. Declara que la resolución contractual por mutuo acuerdo conforme al artículo 1124 CC anula todos los efectos jurídicos del contrato, con efectos ex tunc.
   3. Estima el recurso contencioso-administrativo en origen, anulando la liquidación y sanción practicadas por la AEAT.
   4. Fija doctrina jurisprudencial sobre los efectos fiscales de la resolución contractual conforme al artículo 1124 CC.
   5. No impone costas procesales.

ARGUMENTOS JURÍDICOS

 1. Naturaleza civil del artículo 1124 CC:

El Tribunal Supremo destaca que este precepto implica una ineficacia ex tunc del contrato, es decir, retroactiva, como si nunca hubiera existido. Por tanto, no puede considerarse que existiera una ganancia patrimonial previa, ni mucho menos una segunda por la resolución.

 2. Distinción con la condición resolutoria expresa:

La sentencia subraya que los efectos del art. 1124 CC son equivalentes a los de una condición resolutoria pactada (art. 1113 CC), rechazando así el criterio de la AEAT, que solo aceptaba la retroacción si dicha condición estaba expresamente prevista.

 3. Aplicación tributaria del art. 33.1 LIRPF:

Al no haberse producido alteración patrimonial real en virtud de un contrato declarado ineficaz ex tunc, no puede haber hecho imponible que justifique una ganancia gravable.

 4. Jurisprudencia civil previa:

El Tribunal cita la STS de 15 de julio de 2015 (RC 1124/2013) y la STS de 25 de noviembre de 2016 (RC 5/2014) como antecedentes clave que reconocen los efectos retroactivos (ex tunc) de la resolución conforme al 1124 CC.

DOCTRINA FIJADA

La resolución sobrevenida de un contrato de permuta por mutuo acuerdo de las partes, aplicando el artículo 1124 del Código Civil, deja sin efecto la alteración patrimonial que pudo haberse producido, dado que el contrato se considera inexistente desde su inicio. En consecuencia, no se genera ganancia patrimonial alguna conforme al artículo 33.1 de la LIRPF.

ARTÍCULOS

• Artículo 1124 del Código Civil: Base del derecho civil aplicado para la resolución del contrato. Reconoce efectos ex tunc de la resolución por incumplimiento.
• Artículo 33.1 de la LIRPF (Ley 35/2006): Define qué se entiende por ganancia patrimonial. En este caso, el Tribunal considera que no se da el supuesto de hecho por inexistencia de transmisión válida.

SENTENCIAS RELACIONADAS

• STS, Sala Civil, 15 de julio de 2015 (RC 1124/2013): Permuta con obra a cambio. Reconoce efectos ex tunc del art. 1124 CC.
• STS, Sala Civil, 25 de noviembre de 2016 (RC 5/2014): Equipara resolución del 1124 a la condición resolutoria del 1113 CC.