Fiscalidad del acta de notoriedad para la inmatriculación de un inmueble heredado

ACTA DE NOTORIEDAD

ISD/ITPAJD. INMATRICULACIÓN DE INMUEBLE. La DGT estudia la fiscalidad del acta de notoriedad para la inmatriculación de un inmueble heredado

La DGT aclara cuándo el acta tributa por TPO o únicamente por AJD en supuestos de inmuebles heredados no inscritos

Fecha:  29/10/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2041-25 de 29/10/2025

SÍNTESIS: La DGT, en la Consulta Vinculante V2041-25, aclara la tributación del acta de notoriedad para inmatricular un inmueble heredado no inscrito.

• • Si la herencia NO fue liquidada por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), el acta tributa por Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).
  • Si la herencia SÍ fue correctamente liquidada por ISD, el acta no tributa por TPO, pero queda sujeta a Actos Jurídicos Documentados (AJD), al tratarse de un documento notarial, con objeto valuable e inscribible.

El criterio se apoya en una reciente sentencia del Tribunal Supremo, que entiende que el acta suple el título del propio adquirente para acceder al Registro, y no transmisiones anteriores, lo que supone un cambio relevante respecto de la doctrina administrativa previa.

Por tanto, verificada la liquidación previa del ISD, la inmatriculación mediante acta de notoriedad solo devenga AJD, con el consiguiente impacto económico favorable para los herederos.

HECHOS

• • El consultante, junto con sus dos hermanas, adquirió un inmueble por herencia.
    Dicho inmueble no consta inscrito en el Registro de la Propiedad.
  • Con el objetivo de lograr su acceso registral, los herederos han promovido un acta de notoriedad para la inmatriculación de la finca, conforme a la normativa hipotecaria.

CUESTIÓN PLANTEADA POR EL CONSULTANTE

• • Se plantea a la Dirección General de Tributos cómo debe tributar el acta de notoriedad otorgada para la inmatriculación del inmueble heredado, en el ámbito del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos analiza separadamente las posibles modalidades del ITPAJD:

1. Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO)

• • La DGT recuerda que el artículo 7.2.C) del TRLITPAJD considera hecho imponible, en principio, los expedientes de dominio y actas de notoriedad que suplen un título de transmisión no acreditado, salvo que se pruebe que la transmisión ya tributó, estuvo exenta o no sujeta.
  • No obstante, el Centro Directivo modifica su criterio anterior (seguido en consultas como V3116-17, V2853-18 o V1040-22) a raíz de una reciente sentencia del Tribunal Supremo, que establece que:
  • El título que se suple con el acta de notoriedad no es el de transmisiones anteriores,
  • sino el propio título de adquisición del contribuyente, en cuanto habilita su acceso al Registro de la Propiedad.

En consecuencia:

• • Si los herederos no liquidaron el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) correspondiente a la herencia,
    → el acta de notoriedad sí queda sujeta a TPO, al entenderse que se está supliendo un título no liquidado.
  • Si la herencia fue correctamente liquidada por ISD,
    → el acta de notoriedad no queda sujeta a TPO, ya que no existe transmisión pendiente de gravamen.

2. Modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD)

Cuando el acta no tributa por TPO, la DGT concluye que sí queda sujeta a AJD, al cumplirse todos los requisitos del artículo 31.2 del TRLITPAJD:

• • Se trata de la primera copia de un acta notarial.
  • Tiene por objeto una cosa valuable (un inmueble).
  • Contiene un acto inscribible en el Registro de la Propiedad.
  • No está sujeta ni al ISD ni a TPO u Operaciones Societarias.

Por tanto, en caso de herencia previamente liquidada, el devengo se produce exclusivamente por AJD, al tipo aprobado por la Comunidad Autónoma correspondiente (o, en su defecto, el 0,5 %).

Artículos

• Artículo 7.2.C) TRLITPAJD. Determina cuándo los expedientes de dominio y actas de notoriedad constituyen hecho imponible por TPO, salvo acreditación de tributación previa.
• Artículo 31.2 TRLITPAJD. Configura el hecho imponible de AJD para documentos notariales inscribibles, base de la sujeción del acta cuando no procede TPO.
• Artículo 29 TRLITPAJD. Determina el sujeto pasivo en AJD, que será quien inste o en cuyo interés se expida el acta.
• Artículo 30 TRLITPAJD. Regula la base imponible en AJD, relevante para determinar el valor del inmueble declarado.
• Artículo 10 TRLITPAJD. Define el concepto de valor del bien inmueble, remitiendo al valor de referencia catastral.