La refinanciación no rompe la deducción por vivienda habitual si preserva la trazabilidad del destino del préstamo

SUSTITUCIÓN DE UN PRÉSTAMO POR OTRO

IRPF. DEDUCCIÓN POR INVERSIÓN VIVIENDA HABITUAL.  La refinanciación no rompe la deducción por vivienda habitual si preserva la trazabilidad del destino del préstamo

La DGT, en la consulta V1917-25, confirma que la sustitución de un préstamo por otro no extingue por sí sola el derecho a seguir deduciendo, siempre que la nueva financiación se aplique efectivamente a cancelar la anterior y mantenga una conexión directa con la adquisición de la vivienda habitual.

Fecha:  15/10/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1917-25 de 15/10/2025

SÍNTESIS: La consulta V1917-25 de la DGT establece que la sustitución de un préstamo por otro no implica, por sí sola, la pérdida del derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual.

El elemento clave es la existencia de una conexión directa entre el nuevo préstamo y la financiación originaria de la vivienda. Si el nuevo crédito se utiliza para cancelar el anterior, las cantidades satisfechas (amortización, intereses y gastos) seguirán siendo deducibles en la parte proporcional correspondiente.

Por el contrario, si se produce una cancelación previa sin continuidad directa y posteriormente se obtiene una nueva financiación, se considerarán operaciones independientes y se perderá el derecho a la deducción respecto del nuevo préstamo.

HECHOS

• • El consultante adquirió su vivienda en 2001 financiándola con un préstamo personal.
  • Posteriormente, en 2007, sustituyó esa financiación por un préstamo hipotecario formalizado con otra entidad bancaria, destinando el importe del nuevo préstamo a cancelar el anterior.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • Pregunta si puede seguir practicando la deducción por inversión en vivienda habitual respecto de las cantidades que satisfaga por la amortización del nuevo préstamo.

QUÉ CONTESTA LA DGT

• • La DGT responde afirmativamente, pero con una condición esencial: la sustitución del préstamo no hace perder por sí misma la deducción, siempre que el nuevo préstamo se destine efectivamente a amortizar o cancelar el anterior y subsista una conexión directa entre la nueva financiación y la adquisición de la vivienda habitual.

Su razonamiento jurídico se apoya en cuatro ideas principales.

• • En primer lugar, parte de que al contribuyente le resulta aplicable el régimen transitorio de la deducción por inversión en vivienda habitual, porque la vivienda fue adquirida antes del 1 de enero de 2013 y, para seguir deduciendo desde 2013, la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF exige precisamente ese presupuesto temporal y, además, que el contribuyente hubiera practicado la deducción antes de esa fecha en los términos legalmente previstos.
  • En segundo lugar, recuerda que la deducción -en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012, que es la relevante por remisión del régimen transitorio- comprende las cantidades satisfechas por la adquisición de la vivienda habitual y, cuando existe financiación ajena, también la amortización del principal, los intereses y los demás gastos derivados de dicha financiación, con el límite anual legal. La propia DT 18.ª remite a los artículos 67.1, 68.1, 70.1, 77.1 y 78 de la LIRPF en su redacción anterior a 2013.
  • En tercer lugar, la DGT subraya que la norma no restringe la deducción por el mero hecho de que cambie la procedencia o la forma de la financiación. Es decir, no exige que la adquisición se mantenga financiada siempre por el mismo préstamo ni impide que se sustituya un préstamo por otro. Lo relevante no es la identidad formal del contrato, sino que el proceso de financiación de la inversión no se haya roto materialmente. Por eso afirma que sustituir un préstamo por otro solo modifica las condiciones financieras inicialmente pactadas, pero no agota la posibilidad de deducir si el nuevo capital se aplica a cancelar el préstamo originario.
  • En cuarto lugar, delimita el alcance de la deducción en el nuevo préstamo: serán deducibles las anualidades de amortización, los intereses y los gastos asociados al nuevo préstamo -incluidos los de constitución, vida y cancelación, así como, en su caso, la cancelación registral hipotecaria- únicamente en la parte proporcional del capital del nuevo préstamo que se haya destinado a cancelar el préstamo originario que financió exclusivamente la adquisición de la vivienda habitual.

La DGT también marca el límite del criterio:

• • si primero se cancela, total o parcialmente, la deuda y solo después se obtiene una nueva financiación sin continuidad directa entre ambas operaciones, ya no estaríamos ante una mera sustitución del préstamo, sino ante operaciones distintas. En ese escenario se perdería el derecho a deducir por la nueva financiación.
  • Finalmente, insiste en la carga probatoria: el contribuyente debe poder acreditar por medios de prueba admitidos en Derecho la relación con el prestamista, el destino del nuevo préstamo a la vivienda y la justificación de su devolución. La valoración de esa prueba corresponde a los órganos de gestión e inspección. Además, la contestación tiene efectos vinculantes para la Administración tributaria en los términos del artículo 89 de la Ley General Tributaria.

Artículos:

• Disposición transitoria decimoctava de la LIRPF (Ley 35/2006). Es la norma clave porque mantiene, para determinados contribuyentes, la deducción por inversión en vivienda habitual tras su supresión general desde 2013. Se aplica aquí porque la vivienda se adquirió en 2001, esto es, antes del 1 de enero de 2013, y la DGT parte de que el consultante está dentro del régimen transitorio.
• Artículo 68.1 LIRPF, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. Se aplica porque define el contenido material de la deducción: qué cantidades forman parte de la base deducible cuando la adquisición se financia con préstamo, incluyendo amortización, intereses y gastos de financiación. Es el precepto que permite afirmar que la deducción sigue viva mientras se continúa devolviendo financiación destinada realmente a la adquisición de la vivienda habitual.
• Artículo 70.1 LIRPF, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012. La DT 18.ª remite expresamente a este artículo dentro del régimen transitorio aplicable a la deducción por vivienda habitual. Su relevancia es sistemática: forma parte del bloque normativo histórico que sigue rigiendo para quienes conservan el derecho transitorio a deducir.
• Artículo 78 LIRPF, en su redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.También aparece en la remisión expresa de la DT 18.ª y, por tanto, integra el marco normativo que la ley ordena aplicar a los contribuyentes acogidos al régimen transitorio. Su importancia en la consulta es de cierre del régimen jurídico aplicable, aunque el núcleo argumental material descansa sobre la DT 18.ª y el antiguo artículo 68.1.