Aportación de actividad de arrendamiento a sociedad limitada bajo el régimen de neutralidad fiscal

REESTRUCTURACIÓN

IS. RÉGIMEN DE NEUTRALIDAD FISCAL. Reestructuración empresarial previa a la jubilación: aportación de actividad de arrendamiento a sociedad limitada bajo el régimen de neutralidad fiscal

La DGT avala la neutralidad fiscal de la aportación de una actividad de arrendamiento si constituye una rama de actividad y responde a motivos económicos válidos

Fecha:  09/01/2026               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V0035-26 de 09/01/2026

SÍNTESIS: Aportación de actividad inmobiliaria a sociedad: neutralidad fiscal en procesos de relevo generacional. La DGT confirma la aplicación del régimen especial si existe actividad económica real y motivos empresariales válidos.

La DGT analiza la aportación de una actividad de arrendamiento de inmuebles por una persona física a una sociedad limitada de nueva creación con motivo de su jubilación.

Concluye que la operación puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal del Impuesto sobre Sociedades, siempre que los inmuebles y medios transmitidos constituyan una rama de actividad y exista una actividad económica real (empleado a jornada completa y organización empresarial).

En tal caso:

• • No tributa en IRPF la aportación (diferimiento de la ganancia).
  • La operación queda no sujeta a IVA si se transmite una unidad económica autónoma.
  • Resulta no sujeta y exenta en ITPAJD.
  • No se devenga el IIVTNU si los terrenos están integrados en la rama de actividad.

La DGT considera válidos los motivos alegados (relevo generacional, limitación de responsabilidad y mejora de financiación), reiterando que la ventaja fiscal es admisible siempre que no sea el objetivo principal.

HECHOS

Según la consulta vinculante:

• • Persona física (PF1), titular de una actividad de arrendamiento de inmuebles rústicos y urbanos.
  • Dispone de:
    • 1 empleado a jornada completa.
    • Local afecto a la actividad.
  • La actividad se considera económica desde 2019, cumpliendo requisitos del IRPF.
  • Los inmuebles han estado afectos más de 3 años.
  • Lleva contabilidad conforme al Código de Comercio desde 2019.
  • El consultante se jubila en 2023.
  • Pretende: Aportar la totalidad del negocio (activos y pasivos) a una SL de nueva creación (NewCo).
  • Motivos:

• • • Relevo generacional (continuidad por sus hijas).
    • Limitación de responsabilidad.
    • Mejor acceso a financiación y crecimiento.

CUESTIONES PLANTEADAS

El consultante pregunta esencialmente:

1. 1. Si la operación puede acogerse al régimen de neutralidad fiscal del IS.
   2. Si la actividad cumple los requisitos de actividad económica en IRPF.
   3. Momento de inicio de la actividad a efectos del régimen.
   4. Suficiencia de las obligaciones contables.
   5. Tributación en:
      • IRPF
      • IVA
      • ITPAJD
      • IIVTNU

CONTESTACIÓN DE LA DGT

1. 1. Impuesto sobre Sociedades (régimen de neutralidad)

La DGT concluye:

La operación puede acogerse al régimen especial (Capítulo VII, Título VII LIS) si:

• • Existe rama de actividad:
    • Conjunto de medios materiales + humanos autónomos.
  • Bienes afectos a actividad económica.
  • Contabilidad ajustada al Código de Comercio.
  • Participación mínima del 5% en la sociedad.
  • Existencia de motivos económicos válidos.

En el caso:

• • Se considera que sí existe rama de actividad (aunque es cuestión de prueba).
  • Se cumplen requisitos formales del art. 87 LIS.
  • Los motivos (relevo generacional, financiación, limitación de responsabilidad) son económicamente válidos.

Consecuencia:

• • No tributación de plusvalías (diferimiento fiscal).
  • Subrogación de valores y antigüedad (arts. 78 y 79 LIS).

1. 2. IRPF

• • Regla general: habría ganancia patrimonial (art. 37.1.d LIRPF).
  • Pero:

Si aplica el régimen especial:

• • No se integra renta en IRPF.
  • Las participaciones recibidas:

• • • Mantienen valor y antigüedad fiscal.

1. 3. Actividad económica (clave del caso)

La DGT confirma:

El arrendamiento es actividad económica si:

• • Existe empleado a jornada completa (art. 27.2 LIRPF).

Además:

• • Los inmuebles deben estar afectos durante al menos 3 años (art. 28.3 LIRPF).

En el caso: requisito cumplido.

1. 4. IVA

La tributación depende de un elemento clave:

Si hay transmisión de unidad económica autónoma:

• • NO sujeta a IVA (art. 7.1 LIVA).

Si es mera cesión de bienes:

• • Sujeta a IVA, con posibles:
    • Exenciones (art. 20 LIVA).
    • Posible renuncia a la exención.
    • Inversión del sujeto pasivo (art. 84 LIVA).

La DGT no concluye definitivamente: depende de los hechos.

1. 5. ITPAJD

La operación:

• • Tiene la consideración de operación de reestructuración.
  • Consecuencias:

• • • No sujeción a operaciones societarias.
    • Exención en TPO y AJD.

1. 6. IIVTNU (plusvalía municipal)

Regla general:

• • No se devenga el impuesto si:
    • La operación está en régimen especial.
    • Los terrenos están integrados en una rama de actividad.

Si no hay rama de actividad:

• • Sí se devenga.

1. 7. Motivos económicos válidos (clave antiabuso)

La DGT, apoyándose en jurisprudencia del Tribunal Supremo y TJUE:

Considera válidos:

• • Relevo generacional.
  • Organización societaria.
  • Mejora de financiación.

Recuerda:

• • La ventaja fiscal es lícita si no es el objetivo principal.

Normativa

Impuesto sobre Sociedades (LIS)

• Art. 17. Regla general de valoración (mercado vs régimen especial).
• Art. 76. Define rama de actividad (elemento clave del caso).
• Art. 78. Subrogación de valores fiscales.
• Art. 79. Valoración de participaciones recibidas.
• Art. 87. Requisitos para aportaciones no dinerarias.
• Art. 89. Cláusula antiabuso (motivos económicos válidos).

IRPF (LIRPF)

• Art. 27.2. Define cuándo el arrendamiento es actividad económica.
• Art. 28.3. Regla de los 3 años de afectación.
• Art. 37. Ganancias patrimoniales en aportaciones.

IVA (LIVA)

• Art. 7.1. No sujeción por transmisión de unidad económica.
• Art. 20. Exenciones inmobiliarias.
• Art. 84. Inversión del sujeto pasivo.

ITPAJD

• Art. 19. Operaciones societarias.
• Art. 21. Concepto de reestructuración.
• Art. 45.I.B).10. Exención aplicable.

IIVTNU

• Art. 104 TRLRHL. Hecho imponible.
• Disposición adicional 2ª LIS. No devengo en reestructuraciones