La DGT admite la exención por reinversión cuando se adquiere el otro 50 % de una vivienda heredada y se convierte en vivienda habitual

HERENCIA DEL 50% DE UN INMUEBLE

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. La DGT admite la exención por reinversión cuando se adquiere el otro 50 % de una vivienda heredada y se convierte en vivienda habitual

La consulta aclara que la reinversión puede aplicarse tanto a la adquisición del porcentaje restante del inmueble como, en determinados casos, a obras de rehabilitación que cumplan los requisitos reglamentarios.

Fecha:  30/03/2026         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V0723-26 de 30/03/2026

SÍNTESIS: La adquisición mediante extinción de condominio puede beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual, siempre que el inmueble pase a constituir la nueva residencia habitual y las obras realizadas tengan la consideración fiscal de rehabilitación

La DGT analiza el supuesto de un matrimonio en gananciales que vende su vivienda habitual y destina el importe obtenido a adquirir el 50 % restante de una vivienda parcialmente heredada por uno de los cónyuges, además de ejecutar obras sobre el inmueble.

La DGT concluye que la exención por reinversión del artículo 38 LIRPF puede resultar aplicable respecto de las cantidades destinadas a adquirir la cuota restante de la vivienda mediante extinción de condominio, siempre que el inmueble se convierta efectivamente en la nueva vivienda habitual.

Asimismo, recuerda que las obras solo computarán como reinversión si tienen la consideración de “rehabilitación” a efectos del artículo 41 RIRPF, lo que exige actuaciones estructurales relevantes y que el coste de las obras supere el 25 % del valor de adquisición o de mercado de la edificación.

En caso de tratarse únicamente de reformas o mejoras ordinarias, la reinversión solo alcanzará al importe destinado a la adquisición de la nueva vivienda, aplicándose la exención de manera proporcional cuando no se reinvierta la totalidad del importe obtenido en la venta.

HECHOS

• • Un matrimonio casado en régimen de gananciales pretende transmitir su vivienda habitual. Con carácter previo o simultáneo a dicha transmisión, uno de los cónyuges heredará el 50 % de otra vivienda.
  • Posteriormente, mediante una extinción de condominio, el matrimonio adquirirá el 50 % restante del inmueble, destinando el importe obtenido en la venta de la vivienda habitual a:
  • La adquisición de dicho porcentaje restante.
  • La realización de obras de reforma sobre la vivienda.
  • Asimismo, se manifiesta que el inmueble adquirido pasará a constituir la nueva vivienda habitual del matrimonio.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • Los consultantes preguntan si puede considerarse reinvertido el importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual, a efectos de aplicar la exención por reinversión prevista en el artículo 38 de la Ley del IRPF, cuando dicho importe se destina:
  • A adquirir el 50 % restante de una vivienda parcialmente heredada.
  • Y a ejecutar obras de reforma en dicha vivienda.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

La Dirección General de Tributos responde que la exención por reinversión sí puede resultar aplicable, siempre que se cumplan los requisitos previstos en la normativa del IRPF respecto de:

• • La consideración de vivienda habitual.
  • El destino efectivo del importe reinvertido.
  • Y, en su caso, los requisitos exigidos para que las obras tengan la consideración de “rehabilitación”.

A) La adquisición del 50 % restante de la vivienda puede constituir reinversión válida

• • La DGT recuerda que la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual puede quedar exenta cuando el importe obtenido se reinvierte en la adquisición de una nueva vivienda habitual.

En este caso concreto:

• • Uno de los cónyuges adquiere inicialmente el 50 % de la vivienda por herencia.
  • Posteriormente, mediante extinción de condominio, el matrimonio adquiere el otro 50 %.

La DGT considera que el importe destinado a adquirir ese porcentaje restante sí puede entenderse reinvertido a efectos de la exención, siempre que la vivienda pase a constituir la residencia habitual de los consultantes.

Además, precisa que:

• • El 50 % heredado mantiene carácter privativo del heredero.
  • El 50 % adquirido posteriormente tendrá carácter ganancial.

La consulta también recuerda que el mero empadronamiento o el domicilio fiscal no son prueba suficiente, por sí solos, de la condición de vivienda habitual.

B) Las obras solo computan como reinversión si tienen la consideración de rehabilitación

La DGT distingue claramente entre:

• • Obras de rehabilitación.
  • Simples obras de reforma o mejora.

Solo las primeras permiten considerar reinvertidas las cantidades destinadas a ellas.

Para que exista rehabilitación a efectos fiscales deben cumplirse cumulativamente dos requisitos:

1. 1. Requisito cualitativo

La actuación debe tener por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante actuaciones estructurales:

• • • estructuras,
    • fachadas,
    • cubiertas,
    • o elementos análogos.

La DGT excluye expresamente obras como:

• • • redistribución interior,
    • fontanería,
    • electricidad,
    • carpintería,
    • solados,
    • alicatados,
    • falsos techos,
    • modernización de instalaciones, etc.

1. 2. Requisito cuantitativo

El coste total de las obras debe superar el 25 %:

• • • del precio de adquisición,
    • o del valor de mercado de la edificación (sin incluir el suelo).

C) Consecuencia si las obras no son rehabilitación

Si las obras realizadas no alcanzan la consideración de rehabilitación:

• • únicamente se entenderá reinvertido el importe destinado a adquirir el porcentaje restante de la vivienda,
  • aplicándose la exención solo de forma proporcional si la reinversión no alcanza el total obtenido en la venta.

Artículos

Ley 35/2006 del IRPF

• Artículo 33.1 LIRPF. Regula el concepto de ganancia y pérdida patrimonial derivada de alteraciones patrimoniales, como la venta de una vivienda.
• Artículo 38 LIRPF. Establece la exención por reinversión en vivienda habitual. Es el núcleo de la consulta.
• Reglamento del IRPF — Real Decreto 439/2007
• Artículo 41 RIRPF. Desarrolla los requisitos de la reinversión: plazo de dos años, reinversión parcial, concepto de rehabilitación.
• Artículo 41 bis RIRPF. Define el concepto fiscal de vivienda habitual y los requisitos de residencia efectiva.

Código Civil

• Artículo 1346 CC. Determina que los bienes adquiridos por herencia tienen carácter privativo.
• Artículo 1347 CC. Establece qué bienes tienen carácter ganancial, incluyendo los adquiridos a costa del caudal común.

Ley 58/2003, General Tributaria

• Artículo 106 LGT. Regula la carga y medios de prueba, aplicable a la acreditación de la rehabilitación y de la residencia habitual.