La DGT niega que el riesgo derivado de la DANA permita, por sí solo, considerar habitual una vivienda transmitida antes de tres años

RESIDENCIA DE 3 AÑOS

IRPF. DANA. VIVIENDA HABITUAL. La DGT niega que el riesgo derivado de la DANA permita, por sí solo, considerar habitual una vivienda transmitida antes de tres años

La consulta V1166-26 concluye que la vulnerabilidad frente a emergencias climáticas, la falta de servicios o las limitaciones para el teletrabajo no excepcionan automáticamente el requisito de permanencia de tres años exigido para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual, debiendo acreditarse que el cambio de domicilio era verdaderamente necesario.

Fecha:  01/07/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Consulta V1166-26 de 20/05/2026

SÍNTESIS: La DGT aclara que el riesgo derivado de la DANA no basta, por sí solo, para considerar una vivienda como habitual cuando se transmite antes de cumplir tres años de residencia.

En la consulta vinculante, la DGT analiza un supuesto en el que la contribuyente pretendía aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual pese a transmitir el inmueble antes del plazo mínimo de permanencia, alegando la falta de servicios en la zona, la imposibilidad de teletrabajar y la vulnerabilidad frente a la DANA.

La DGT recuerda que solo quedan exceptuados del requisito de residencia continuada de tres años aquellos supuestos en los que concurran circunstancias que necesariamente obliguen al cambio de domicilio. En este caso, considera que las circunstancias alegadas no justifican automáticamente dicha excepción, ya que corresponde al contribuyente acreditar que el traslado era objetivamente inevitable y no una decisión voluntaria. En consecuencia, el riesgo derivado de la DANA, por sí solo, no permite aplicar la exención por reinversión antes de cumplir el plazo de tres años.

HECHOS QUE EXPONE LA CONSULTANTE

• • La consultante adquirió una vivienda en julio de 2024 y fijó en ella su residencia habitual desde esa fecha. No obstante, pretende transmitirla antes de haber residido en ella durante el plazo mínimo de tres años exigido por la normativa del IRPF para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.

Como justificación del cambio de domicilio invoca las siguientes circunstancias:

• • La imposibilidad de desarrollar un proyecto familiar debido a la insuficiencia de servicios esenciales y a determinadas deficiencias urbanísticas de la zona.
  • La imposibilidad de desempeñar su trabajo en modalidad de teletrabajo por la ausencia de fibra óptica.
  • La especial vulnerabilidad del entorno frente a fenómenos climáticos extremos, puesta de manifiesto tras la DANA.

QUÉ PREGUNTA LA CONSULTANTE

• • Pregunta si las circunstancias descritas permiten considerar que la vivienda ha adquirido la condición de vivienda habitual, pese a no haberse cumplido el plazo de residencia continuada de tres años, y si, en consecuencia, podría aplicar la exención por reinversión prevista en el IRPF.

CONTESTACIÓN DE LA DGT Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS

• • La Dirección General de Tributos responde que no puede afirmarse que las circunstancias alegadas permitan, por sí mismas, excepcionar el requisito de permanencia de tres años.

La DGT recuerda que:

• • La exención por reinversión exige que el inmueble transmitido tenga la consideración de vivienda habitual.
  • Como regla general, ello requiere una residencia efectiva y continuada durante, al menos, tres años.
  • La normativa únicamente excepciona dicho plazo cuando concurra el fallecimiento del contribuyente o circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.

El elemento central de la consulta reside en la interpretación del término «necesariamente». La DGT insiste en que:

• • Debe existir una relación directa entre la circunstancia alegada y la obligación de abandonar la vivienda.
  • No basta con que el cambio de domicilio resulte conveniente, recomendable o razonable.
  • Debe tratarse de una situación objetiva que prive al contribuyente de una verdadera capacidad de elección.

Aplicando este criterio al supuesto planteado, la DGT considera que:

• • Ni la falta de determinados servicios,
  • ni las dificultades para teletrabajar,
  • ni la exposición de la vivienda a riesgos derivados de la DANA,

constituyen circunstancias que la normativa contemple expresamente como causas de excepción.

Además, señala que no puede afirmarse con carácter general que dichas circunstancias tengan una intensidad suficiente para imponer de forma imperativa el cambio de residencia, ya que ello dependerá de las circunstancias concretas de cada caso.

La DGT añade que estas cuestiones constituyen hechos cuya valoración corresponde a los órganos de gestión e inspección, ante los cuales el contribuyente deberá acreditar, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, que el cambio de domicilio era realmente inevitable.

En consecuencia, el riesgo acreditado por la DANA no basta por sí solo para entender cumplido el requisito de vivienda habitual cuando la transmisión se produce antes de los tres años de residencia, siendo necesaria una prueba suficiente de que concurría una auténtica necesidad de abandonar el inmueble.

Artículos

• Artículo 38 de la Ley 35/2006, del IRPF: regula la exención por reinversión en vivienda habitual, beneficio fiscal cuya aplicación pretende la consultante.
• Artículo 41 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): desarrolla reglamentariamente la exención por reinversión y remite al concepto de vivienda habitual previsto en el artículo 41 bis.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF: constituye el precepto decisivo de la consulta. Establece el requisito de residencia continuada durante tres años y regula las excepciones cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio.
• Disposición adicional vigésima tercera de la Ley del IRPF: sirve de fundamento legal al desarrollo reglamentario del concepto de vivienda habitual y contempla, entre otros supuestos, el empleo más ventajoso como posible circunstancia justificativa.
• Artículo 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria: atribuye al contribuyente la carga de acreditar, mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho, la concurrencia de las circunstancias que justificarían el cambio de domicilio.