La resolución de una permuta urbanística permite incorporar determinados gastos al valor de adquisición del inmueble recuperado en una posterior venta

GASTOS DE LA PERMUTA

IRPF. RECUPERACIÓN DE UN INMUEBLE TRAS LA RESOLUCIÓN DE UN CONTRATO. La resolución de una permuta urbanística permite incorporar determinados gastos al valor de adquisición del inmueble recuperado en una posterior venta

La DGT admite sumar al valor de adquisición los gastos necesarios para ejercitar la condición resolutoria y recuperar la titularidad del terreno, pero excluye el IVA satisfecho en la permuta posteriormente resuelta.

Fecha:  21/01/2026         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V0104-26 de 21/01/2026

SÍNTESIS: La DGT analiza el tratamiento fiscal de un inmueble heredado que fue objeto de una permuta a cambio de futuras edificaciones que nunca llegaron a construirse. Tras declararse judicialmente resuelta la operación por incumplimiento de la promotora, los propietarios recuperaron la titularidad del terreno y posteriormente proyectan su venta.

La DGT considera que la resolución de la permuta produce efectos retroactivos, por lo que el inmueble debe entenderse adquirido originariamente por herencia, sin que exista una transmisión efectiva seguida de una nueva adquisición.

En consecuencia, a efectos del cálculo de la futura ganancia patrimonial en el IRPF:

• • No puede incorporarse al valor de adquisición el IVA satisfecho en la permuta, ya que gravaba una adquisición (las futuras edificaciones) que finalmente no llegó a materializarse y respecto de la cual existiría derecho a solicitar la devolución del impuesto.
  • Sí pueden incorporarse los gastos y tributos derivados del ejercicio de la condición resolutoria, incluidos determinados gastos notariales, registrales, de gestoría y el AJD asociado, al resultar necesarios para recuperar y consolidar jurídicamente la titularidad del inmueble.

HECHOS QUE EXPONE EL CONSULTANTE

• • El consultante y sus hermanos adquirieron por herencia un inmueble.
  • En 2008 formalizaron una escritura de permuta con una promotora inmobiliaria, entregando el inmueble a cambio de futuras edificaciones que debían construirse. Con ocasión de la operación abonaron el IVA correspondiente.
  • Al no ejecutarse la construcción comprometida, en 2016 las partes otorgaron una escritura de reconocimiento de deuda por un importe equivalente al valor de las futuras edificaciones que debían haberse entregado. Asimismo, se pactó una condición resolutoria en virtud de la cual el impago antes del 1 de marzo de 2017 implicaría la resolución de la permuta y la recuperación del inmueble por los propietarios originales.
  • Posteriormente, una sentencia de 20 de octubre de 2017 declaró cumplida la condición resolutoria y resuelta la permuta. En la actualidad, el consultante pretende transmitir el inmueble recuperado.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • El consultante pregunta si, para calcular la futura ganancia patrimonial en el IRPF derivada de la venta del inmueble, pueden incorporarse al valor de adquisición los siguientes conceptos:
  • IVA satisfecho en la escritura de permuta de 2008 (4.340 €).
  • Gastos notariales de la escritura de reconocimiento de deuda y condición resolutoria (1.357,22 €).
  • AJD derivado de la condición resolutoria (1.561,33 €).
  • Gastos notariales del requerimiento de cobro (367,62 €).
  • Gastos registrales de reinscripción de la propiedad (414,17 €).
  • Gastos de gestoría relativos a la tramitación de la escritura y de la sentencia (96,80 €).

QUÉ CONTESTA LA DGT Y CUÁLES SON SUS ARGUMENTOS JURÍDICOS

Respuesta de la DGT

• • La DGT concluye que:

No puede incluirse el IVA satisfecho en la permuta de 2008

• • La Dirección General de Tributos parte de una premisa esencial: la condición resolutoria produce efectos retroactivos y anula la permuta. Por tanto, desde la perspectiva tributaria, no existe una transmisión definitiva del inmueble a la promotora ni una posterior readquisición por los propietarios. El inmueble debe considerarse como permanentemente integrado en el patrimonio de los herederos desde la adquisición hereditaria inicial.
  • Bajo esta premisa, el IVA pagado en la permuta gravaba la futura adquisición de las edificaciones que nunca llegaron a entregarse. Al quedar resuelta la operación, nace el derecho a solicitar la devolución del IVA soportado conforme a la normativa del impuesto. Por ello, dicho IVA no puede formar parte del valor de adquisición del inmueble a efectos del IRPF.

Sí pueden incluirse los gastos vinculados al ejercicio de la condición resolutoria

• • La DGT admite que formen parte del valor de adquisición los gastos notariales, registrales, de gestoría y los tributos asociados al ejercicio de la condición resolutoria. La razón es que dichos gastos resultan necesarios para dejar sin efecto la permuta y para restablecer y reconocer jurídicamente la titularidad del consultante sobre el terreno.

Fundamentación jurídica

• • La DGT recuerda que la futura venta generará una ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, calculada por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
  • Asimismo, señala que el valor de adquisición está integrado por:
  • El importe real de adquisición.
  • Las inversiones y mejoras.
  • Los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente.
  • La DGT recuerda también que, cuando la adquisición es hereditaria, el valor de adquisición se determina conforme a las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pudiendo incorporarse determinados tributos asociados a dicha adquisición hereditaria.

Artículos en los que se basa la contestación

• Artículo 33.1 LIRPF. Define el concepto de ganancia y pérdida patrimonial y establece que existe una ganancia patrimonial cuando se produce una alteración en la composición del patrimonio con variación de valor. La futura venta del inmueble encaja en este supuesto.
• Artículo 35 LIRPF. Regula el valor de adquisición en transmisiones onerosas y determina qué gastos y tributos pueden incorporarse al mismo. Es el precepto que permite a la DGT concluir que determinados gastos notariales, registrales, de gestoría y tributos asociados a la recuperación del inmueble forman parte del valor de adquisición.
• Artículo 36 LIRPF. Al haber sido adquirido el inmueble por herencia, este artículo establece que el valor de adquisición debe determinarse conforme a las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Es la norma que utiliza la DGT para fijar la base del valor de adquisición del inmueble heredado.