El TEAC exige que la tasación hipotecaria cumpla estrictamente la legislación hipotecaria como medio de comprobación de valores

VALOR ASIGNADO PARA LA TASACIÓN

ITPAJD. COMPROBACIÓN DE VALORES. El TEAC exige que la tasación hipotecaria cumpla estrictamente la legislación hipotecaria para poder utilizarse como medio de comprobación de valores

El TEAC aclara que la tasación de una finca hipotecada solo puede utilizarse como medio de comprobación de valores cuando haya sido realizada por una sociedad de tasación homologada y cumpla íntegramente los requisitos de la legislación hipotecaria.

Fecha:  28/04/2026         Fuente:  web del Poder Judicial        Enlace:  Resolución del TEAC 08275/2024 de 28/04/2026

SÍNTESIS: El TEAC concluye que la Administración solo puede utilizar la tasación de una finca hipotecada como medio de comprobación de valores si esta ha sido realizada en cumplimiento de la legislación hipotecaria. En el caso analizado, anula la liquidación al comprobar que la sociedad tasadora no estaba homologada por el Banco de España cuando emitió la valoración, por lo que esta no podía considerarse una auténtica tasación hipotecaria a efectos del artículo 57.1.g) de la LGT. La resolución refuerza que el cumplimiento de los requisitos de la normativa hipotecaria constituye un presupuesto imprescindible para la validez de este método de comprobación.

ANTECEDENTES

• • La resolución del TEAC analiza si la AEAT puede utilizar como medio de comprobación de valores la tasación de una finca hipotecada prevista en el artículo 57.1.g) de la Ley General Tributaria (actualmente artículo 57.1.f) tras la reforma de la Ley 11/2021, aunque la resolución aplica la numeración vigente en el momento de los hechos).

Los hechos relevantes son los siguientes:

• • La entidad reclamante adquirió un inmueble por 50.000.000 euros.
  • Simultáneamente, comprador y vendedor formalizaron un préstamo hipotecario para garantizar el pago aplazado del precio.
  • En la escritura de hipoteca se fijó un valor de tasación para subasta de 85.630.288 euros, basado en un certificado emitido por una sociedad denominada NH, S.A.
  • La Administración de la Comunidad de Madrid inició un procedimiento de comprobación de valores y sustituyó el valor declarado en la compraventa (50 millones de euros) por el valor de tasación hipotecaria (85,63 millones de euros), girando la correspondiente liquidación por AJD.

La entidad recurrente sostuvo que dicho certificado no podía servir como medio de comprobación, porque:

• • la sociedad tasadora no estaba homologada ni inscrita en el Registro Oficial del Banco de España cuando emitió la valoración;
  • la tasación no se realizó con finalidad hipotecaria, sino para fines contables;
  • no se efectuó visita al inmueble, incumpliendo las exigencias técnicas de la normativa;
  • por tanto, la valoración no había sido emitida «en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria», requisito imprescindible del artículo 57.1.g) LGT.

FALLO DEL TRIBUNAL

• • El TEAC estima íntegramente la reclamación y anula la liquidación.
  • Considera que la Administración no podía utilizar ese certificado como medio de comprobación de valores, al no reunir los requisitos exigidos por la legislación hipotecaria.

Fundamentación jurídica

• • El Tribunal recuerda que el método previsto en el artículo 57.1.g) LGT permite utilizar el valor de tasación hipotecaria sin necesidad de una motivación adicional, tal como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo.
  • Sin embargo, esa facilidad únicamente existe cuando la tasación reúne realmente los requisitos establecidos por la normativa hipotecaria.
  • El TEAC destaca que la expresión legal:

«tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria»

no puede interpretarse de forma meramente formal.

• • Para que la tasación sea válida deben concurrir, entre otros, los siguientes requisitos:
  • haber sido emitida por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España e inscrita en su Registro Oficial;
  • constar en la escritura hipotecaria;
  • servir como valor para subasta;
  • responder a una auténtica tasación hipotecaria conforme a la normativa sectorial.
  • En este caso concreto el Tribunal aprecia que la sociedad emisora del certificado:
  • había causado baja años antes en el Registro Oficial de Sociedades de Tasación;
  • carecía por tanto de la condición de entidad homologada cuando emitió la valoración.
  • Ello supone que falta uno de los requisitos esenciales exigidos por la legislación hipotecaria.
  • Además, el propio certificado revelaba otras importantes deficiencias:
  • no tenía finalidad hipotecaria sino contable;
  • no se realizó visita al inmueble;
  • se elaboró utilizando superficies facilitadas por el cliente.
  • Aunque el TEAC no necesita pronunciarse sobre estas últimas circunstancias, considera suficiente la ausencia de homologación para concluir que no existe una verdadera tasación hipotecaria.
  • El Tribunal afirma que admitir cualquier valoración incorporada a una escritura supondría vaciar de contenido la remisión expresa que hace la Ley General Tributaria a la legislación hipotecaria.
  • En consecuencia:
  • el presupuesto habilitante del artículo 57.1.g) LGT no concurre;
  • la Administración no puede utilizar este método de comprobación;
  • la liquidación debe ser anulada.

Artículos

Artículo 57.1.g) de la Ley 58/2003, General Tributaria

Es el precepto central de la resolución. Permite utilizar como medio de comprobación de valores:

«el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.»

El TEAC interpreta que únicamente pueden emplearse tasaciones que realmente cumplan todos los requisitos de la normativa hipotecaria.

Artículo 46 del Texto Refundido del ITPAJD (Real Decreto Legislativo 1/1993)

Habilita a la Administración para comprobar el valor declarado utilizando los medios previstos en la Ley General Tributaria.