El TSJ de Cataluña avala repartir el precio global de compra entre varias fincas para acreditar la inexistencia de plusvalía municipal

DISTRIBUCIÓN DEL PRECIO

IIVTNU. COMPRA DE VARIAS FINCAS POR PRECIO GLOBAL. El TSJ de Cataluña avala repartir el precio global de compra entre varias fincas para acreditar la inexistencia de plusvalía municipal

La Sala considera válido distribuir el precio conjunto mediante un criterio objetivo y razonable —como la proporcionalidad de los valores catastrales— cuando la escritura no individualiza el valor de cada inmueble, permitiendo así demostrar la inexistencia de incremento de valor a efectos del IIVTNU.

Fecha:  31/03/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Sentencia TSJ de Catalunya de 31/03/2026

SÍNTESIS: El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña confirma que, cuando varias fincas se adquirieron por un precio global, es posible distribuir dicho importe mediante un criterio objetivo y razonable para determinar el valor de adquisición de cada inmueble a efectos del IIVTNU. El precio global de adquisición se distribuye entre las distintas fincas de forma proporcional a su valor catastral. Es decir, como la escritura de compraventa fijaba un precio único para varias fincas, sin asignar un precio individual a cada una, la contribuyente realizó un reparto aplicando a cada inmueble el porcentaje que representaba su valor catastral sobre el valor catastral total del conjunto de las fincas adquiridas. De este modo, obtuvo un valor de adquisición individualizado para cada finca y pudo compararlo con su correspondiente valor de transmisión para comprobar si existía o no incremento de valor.La Sala rechaza que la falta de individualización del precio en la escritura impida acreditar la inexistencia de incremento de valor y avala el reparto proporcional utilizado por la contribuyente, al no haber sido desvirtuado por la Administración. La sentencia refuerza la posibilidad de acreditar la no sujeción a la plusvalía municipal mediante medios de prueba objetivos, incluso sin una tasación pericial.

ANTECEDENTES Y HECHOS

• La controversia tiene su origen en la transmisión por Ofelia Iberia, S.L.U. de cinco fincas urbanas situadas en Roses (Girona), adquiridas previamente mediante una compraventa en la que se fijó un precio global para varias fincas, sin individualizar el precio de cada una de ellas. Posteriormente, la sociedad transmitió dichos inmuebles y solicitó al Ayuntamiento de Roses la no sujeción al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) al entender que algunas de las transmisiones habían generado pérdidas.
• El Ayuntamiento denegó la solicitud al considerar que la mercantil no había acreditado el valor de adquisición individualizado de cada finca, requisito que entendía imprescindible para comprobar la existencia o inexistencia de incremento de valor. Tras desestimar el recurso de reposición, practicó las correspondientes liquidaciones del impuesto.
• En primera instancia, el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de Girona estimó parcialmente el recurso, declarando la no sujeción al IIVTNU respecto de dos de las tres fincas discutidas, al entender acreditada la pérdida patrimonial.
• El Ayuntamiento interpuso recurso de apelación alegando, esencialmente:
  • existencia de desviación procesal;
  • falta de motivación de la sentencia;
  • vulneración de la doctrina de los actos propios; y
  • ausencia de prueba suficiente sobre la pérdida patrimonial, al haberse pactado un precio conjunto de adquisición y no existir una tasación pericial que individualizara el valor de cada inmueble.

FALLO DEL TRIBUNAL

• El Tribunal Superior de Justicia de Cataluña desestima el recurso de apelación del Ayuntamiento de Roses y confirma la sentencia de instancia.
• En consecuencia:
  • mantiene la no sujeción al IIVTNU respecto de dos de las fincas;
  • confirma la desestimación respecto de la tercera finca discutida; y
  • rechaza todos los motivos de apelación formulados por el Ayuntamiento.

Fundamentos jurídicos

A) No existe desviación procesal

• El TSJ considera que la pretensión ejercitada en sede judicial coincide sustancialmente con la formulada en vía administrativa.
• La Sala destaca que la sociedad mantuvo durante todo el procedimiento la solicitud de no sujeción respecto de las mismas liquidaciones finalmente discutidas, por lo que no puede apreciarse alteración del objeto del litigio.

B) La sentencia de instancia está suficientemente motivada

• El Ayuntamiento sostenía que el Juzgado había omitido pronunciarse sobre la doctrina de los actos propios.
• La Sala rechaza este argumento porque recuerda que el deber constitucional de motivación no obliga a contestar individualmente todas las alegaciones, sino únicamente a ofrecer una respuesta jurídica suficiente que permita conocer las razones de la decisión.
• La sentencia de instancia sí analizó esa cuestión y la resolvió expresamente.

C) No existe vulneración de la doctrina de los actos propios

• El Tribunal entiende que no existe contradicción alguna entre:
  • presentar la declaración de la transmisión para que el Ayuntamiento practique la liquidación del impuesto; y
  • solicitar posteriormente la no sujeción por inexistencia de incremento de valor.
• Ambas actuaciones son compatibles porque el obligado tributario cumple primero su deber formal de declarar la transmisión y posteriormente ejerce su derecho a acreditar que no existe hecho imponible.

D) Cómo debe distribuirse un precio global de adquisición

Este es el aspecto más relevante de la sentencia.

• El Ayuntamiento defendía que era imposible determinar si existía pérdida patrimonial porque la escritura de adquisición fijaba un único precio para varias fincas, sin asignar un importe concreto a cada una.

La Sala rechaza esta tesis.

• Considera que la inexistencia de un precio individualizado en la escritura no impide acreditar el valor de adquisición de cada inmueble, siempre que pueda efectuarse un reparto mediante criterios objetivos, razonables y verificables.
• En el caso concreto, la distribución realizada utilizando la proporción del valor catastral de cada finca respecto del conjunto constituye un método suficientemente objetivo para individualizar el coste de adquisición.
• El Tribunal añade que la Administración no aportó una alternativa técnica mejor ni desvirtuó ese criterio mediante prueba alguna, por lo que no puede rechazarlo simplemente porque no exista un precio individual expresamente reflejado en la escritura.
• En consecuencia, la Sala considera acreditada la inexistencia de incremento de valor respecto de dos de las fincas litigiosas y confirma su no sujeción al IIVTNU.
• La sentencia pone de relieve que no resulta imprescindible aportar una pericial de valoración cuando existe otro criterio objetivo que permite reconstruir razonablemente el precio individual de adquisición.

Esta es la principal aportación práctica de la resolución.

Artículos

Artículo 104.5 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004). Es el precepto que permite excluir la tributación cuando el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor entre adquisición y transmisión del terreno.

Artículo 105.4 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. La Sala recuerda que el contribuyente cumplió con su obligación formal de comunicar la transmisión al Ayuntamiento, sin que ello le impidiera solicitar posteriormente la no sujeción al impuesto.