El arrendamiento de un local para uso personal: la exención del IVA exige su destino efectivo y exclusivo como vivienda

EXENCIÓN EN EL IVA EXIGE SU DESTINO COMO VIVIENDA

IVA. ALQUILER DE LOCAL PARA USO PARTICULAR. El arrendamiento de un local para uso personal: la exención del IVA exige su destino efectivo y exclusivo como vivienda

La DGT concluye en la consulta V5199-26 que el alquiler a una persona física está sujeto y no exento de IVA cuando el inmueble no se destina exclusivamente a vivienda, aunque el arrendatario lo utilice para fines personales y no desarrolle en él una actividad económica.

Fecha:  17/07/2026         Fuente:  web de la AEAT    Enlace:  Consulta V5199-26 de 17/07/2026

SÍNTESIS: La DGT aclara que el mero uso particular del inmueble no permite aplicar la exención si este no se destina exclusivamente a vivienda.

La DGT, en su consulta vinculante V5199-26, de 17 de julio de 2026, analiza el arrendamiento de un local a una persona física para uso personal, sin ejercicio de actividad económica. Concluye que el arrendamiento constituye una prestación de servicios sujeta al IVA, ya que el arrendador tiene la consideración de empresario o profesional a estos efectos.

La exención prevista en el artículo 20.Uno.23.º de la Ley del IVA tiene carácter finalista: depende del destino efectivo del inmueble. Por tanto, si el arrendatario persona física lo destina exclusiva y efectivamente a vivienda, el alquiler estará sujeto pero exento de IVA. En cambio, el simple «uso personal» no es suficiente. Si el inmueble no se destina exclusivamente a vivienda, como parece ocurrir en el supuesto consultado, el arrendamiento estará sujeto y no exento, tributando al tipo general del 21 %.

La consulta reitera el criterio de la V2951-19, de 23 de octubre de 2019: a efectos de esta exención, resulta determinante el uso efectivo como vivienda y no únicamente la naturaleza o denominación del inmueble.

HECHOS EXPUESTOS POR LA CONSULTANTE

• • La consultante pretende alquilar un local a una persona física. El arrendatario destinará el inmueble a uso personal y no lo utilizará para el ejercicio de una actividad económica.
  • El elemento relevante es, por tanto, que el inmueble objeto del contrato se describe como un local, mientras que el uso anunciado es meramente personal. La consulta no afirma expresamente que vaya a constituir la vivienda del arrendatario.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • Se pregunta a la DGT si dicho arrendamiento se encuentra sujeto y exento del IVA.
  • La cuestión jurídica consiste esencialmente en determinar si la exención del artículo 20.Uno.23.º LIVA puede aplicarse al arrendamiento de un inmueble que, aun siendo un local, se cede a una persona física para fines particulares y no empresariales.

CONTESTACIÓN DE LA DGT Y ARGUMENTOS JURÍDICOS

• • La DGT concluye que el arrendamiento está, en todo caso, sujeto al IVA. La eventual exención depende de un requisito adicional: que el inmueble se destine efectiva y exclusivamente a vivienda.
  • En primer lugar, la DGT recuerda que el arrendamiento constituye una actividad empresarial a efectos del IVA. El artículo 5.Uno.c) LIVA atribuye expresamente la condición de empresario o profesional a quienes explotan bienes con el propósito de obtener ingresos continuados en el tiempo y precisa que, en particular, los arrendadores de bienes tienen esa consideración. Por ello, aunque el propietario no desarrolle otra actividad empresarial, el arrendamiento queda dentro del ámbito del impuesto. Esta conclusión se completa con el artículo 4 LIVA, que somete al IVA las prestaciones de servicios realizadas a título oneroso por empresarios o profesionales.
  • En segundo término, conforme al artículo 11 LIVA, el arrendamiento de bienes y la cesión de su uso o disfrute constituyen prestaciones de servicios. Por tanto, el alquiler del local es una prestación de servicios sujeta al impuesto.
  • La cuestión decisiva se encuentra en el artículo 20.Uno.23.º LIVA. Este precepto declara exentos determinados arrendamientos de edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas, con las excepciones previstas por la propia norma. De esta regulación extrae la DGT una conclusión particularmente relevante: la exención tiene carácter finalista y no meramente objetivo.
  • Esto significa que la calificación o denominación del inmueble no constituye, por sí sola, el elemento determinante. Lo decisivo para la DGT es el destino efectivo de la edificación. Si el inmueble se arrienda a una persona física que lo destina exclusivamente a vivienda y concurren los restantes requisitos legales, el arrendamiento estará sujeto pero exento de IVA. Por el contrario, cuando no tenga ese destino exclusivo, la exención no resulta aplicable.
  • La DGT subraya además que «uso personal» y «uso como vivienda» no son conceptos equivalentes a estos efectos. Aplicándolo al supuesto planteado, señala que, si el arrendatario persona física destinase el inmueble exclusivamente a vivienda, el alquiler quedaría sujeto y exento. Sin embargo, como del escrito parece desprenderse que el local no se destinará exclusivamente a vivienda, la DGT concluye que el arrendamiento estará sujeto y no exento de IVA, tributando al tipo general del 21 %.
  • La relevancia práctica de la consulta reside precisamente en esta distinción: que el arrendatario no ejerza una actividad económica en el local no determina automáticamente la exención. Para beneficiarse del artículo 20.Uno.23.º LIVA debe existir un destino efectivo y exclusivo como vivienda.

Preceptos legales en los que se fundamenta la contestación

• Artículo 4.Uno y Dos de la Ley 37/1992, del IVA — Hecho imponible. Establece la sujeción al IVA de las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por empresarios o profesionales a título oneroso en el desarrollo de su actividad. Es el punto de partida para determinar que el alquiler constituye una operación incluida en el ámbito del IVA.
• Artículo 5.Uno y Dos LIVA — Concepto de empresario o profesional. Es especialmente relevante porque considera empresarios o profesionales a quienes explotan un bien para obtener ingresos continuados y establece expresamente que los arrendadores de bienes tienen dicha consideración. Por ello, la condición de empresario a efectos del IVA nace del propio arrendamiento, con independencia de que el propietario desarrolle otras actividades económicas.
• Artículo 11.Dos.2.º y 3.º LIVA — Concepto de prestación de servicios. Califica como prestaciones de servicios los arrendamientos de bienes y las cesiones de su uso o disfrute. Permite, por tanto, encuadrar jurídicamente el alquiler analizado como una prestación de servicios sujeta a IVA.
• Artículo 20.Uno.23.º LIVA — Exención de determinados arrendamientos.. Es el precepto central de la consulta. Establece la exención para los edificios o partes de ellos destinados exclusivamente a viviendas, además de regular los supuestos excluidos. La DGT interpreta esta exención atendiendo al destino efectivo del inmueble: vivienda exclusiva, exención; otro uso, sujeción sin exención.

Consultas vinculantes y doctrina relacionada

La propia V5199-26 cita expresamente como antecedente la consulta vinculante V2951-19, de 23 de octubre de 2019. En aquella consulta se analizaban determinados lofts construidos sobre una parcela de uso terciario, carentes de cédula de habitabilidad, pero materialmente aptos para ser utilizados como vivienda. La DGT sostuvo igualmente que la exención del artículo 20.Uno.23.º LIVA es finalista: lo determinante es el destino efectivo como vivienda y no simplemente la configuración o calificación formal del inmueble.

El criterio se ha reiterado posteriormente. La consulta V0774-25, de 5 de mayo de 2025, resulta especialmente próxima al supuesto ahora estudiado, pues se refería precisamente al arrendamiento por un particular de un local como vivienda habitual. La DGT volvió a aplicar el criterio del destino efectivo y exclusivo como vivienda.

También la V0273-24, de 29 de febrero de 2024, reitera que, si no se prestan servicios propios de la industria hotelera y el inmueble se arrienda a personas físicas que lo destinan exclusivamente a vivienda, el alquiler está exento; en caso contrario, queda sujeto y no exento al tipo general.