VIVIENDA. Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible.
Medidas tributarias:
- Modificación del IRPF (art. 6)
Con efectos desde 1 de enero de 2026
Reducciones para arrendadores.
Se modifica sustancialmente la reducción aplicable al rendimiento neto positivo obtenido por el alquiler de vivienda. Para arrendadores que no tengan la consideración de grandes tenedores se establece un sistema de reducciones especialmente favorable cuando se reduzca la renta respecto del contrato anterior. Si la rebaja supera el 5 %, las reducciones pueden alcanzar el 100 %, 95 %, 90 %, 85 % o 70 %, dependiendo, entre otros factores, de la continuidad del arrendatario, el cumplimiento del índice de referencia, la ubicación en zona tensionada y la edad del arrendatario.
Cuando la nueva renta no supere la anterior, la reducción general es del 50 %. Si se incrementa, la reducción disminuye progresivamente: 40 %, 30 %, 25 %, 20 % o 15 %, según el porcentaje de subida.
También se establecen incentivos específicos para viviendas alquiladas por primera vez, alquiler social o programas públicos (70 %), viviendas rehabilitadas durante los dos años anteriores (60 %) y determinados contratos en prórroga tácita (80 %).
Nueva deducción para inquilinos.
Se introduce una deducción estatal por alquiler de vivienda habitual para contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 33.007,20 euros anuales. La deducción asciende al 10 % de las cantidades satisfechas, sometida a los límites establecidos en la norma.
Transmisión de viviendas al sector público.
Se establece temporalmente una exención de las ganancias patrimoniales derivadas de determinadas ventas de viviendas a entidades del sector público dedicadas a vivienda social y asequible. Se exige, entre otros requisitos, que el valor de transmisión sea inferior a 800.000 euros y que la vivienda hubiera permanecido desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años anteriores. La exención es total hasta 200.000 euros y decreciente hasta 800.000 euros.
Otras medidas.
Se amplía la exención de determinadas ayudas públicas de rehabilitación y se introduce el régimen fiscal de la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, incluido el SIALP Financia Europa y la modalidad específica destinada a la reinversión procedente de determinadas transmisiones de vivienda.
Finalmente, desde 1 de enero de 2027, se modifica el régimen de imputación de rentas inmobiliarias, introduciendo porcentajes progresivos del 1,1 %, 1,5 %, 2 % y 3 % en función de la suma de los valores catastrales.
Modificación del Reglamento del IRPF (DF 3ª)
La disposición adapta el Reglamento del IRPF a las modificaciones introducidas en la Ley del impuesto y produce efectos desde la entrada en vigor del RDL.
Una de las novedades principales afecta al concepto de vivienda habitual a efectos de determinadas exenciones. Para las personas mayores de 65 años o en situación de dependencia severa o gran dependencia que tengan que trasladar su residencia a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta tercer grado, se preserva la consideración de vivienda habitual hasta el momento en que se produjo dicho traslado.
También se regula expresamente el supuesto de separación, divorcio o nulidad matrimonial: cuando uno de los cónyuges abandona la vivienda por estas circunstancias, se considera cumplido el requisito de ocupación efectiva si quien permaneció en ella mantiene dicha condición.
Además, se adapta el Reglamento a los nuevos instrumentos de ahorro, especialmente los Planes de Ahorro a Largo Plazo y el SIALP Financia Europa, incluyendo sus obligaciones de información y reglas de movilización.
- Modificación del IVA (art. 7)
La reforma introduce cambios relevantes en la tributación de los alquileres turísticos, las obras de rehabilitación y determinadas viviendas protegidas.
En particular, determinados arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas dejan de estar exentos de IVA cuando se presten servicios propios de la industria hotelera o concurran las condiciones previstas para determinados alojamientos de corta duración. Estos arrendamientos pasan a tributar al tipo reducido del 10 %, con efectos desde el 1 de diciembre de 2026.
Asimismo, se amplía el tipo reducido del IVA a determinadas obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, siempre que se cumplan los requisitos establecidos, entre ellos la antigüedad mínima de la vivienda, determinados medios de pago y que los materiales aportados no excedan del 40 % de la base imponible.
Por último, se amplía expresamente el tipo superreducido del 4 % a las entregas por sus promotores de viviendas protegidas con calificación permanente o indefinida, incluyendo hasta dos plazas de garaje y los anexos transmitidos conjuntamente.
- Modificación del IBI (art. 8)
Se amplían las facultades de los ayuntamientos para establecer recargos en el IBI sobre viviendas destinadas a alojamiento turístico situadas en municipios ubicados en zonas de mercado residencial tensionado.
La medida permite establecer mediante ordenanza fiscal un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del IBI. Este porcentaje puede alcanzar:
- hasta el 100 % cuando el titular disponga de dos o más inmuebles residenciales destinados a uso turístico;
- hasta el 150 % cuando sea titular de cuatro o más inmuebles destinados a dicho uso.
Por tanto, no se trata de un recargo automático: corresponde a cada ayuntamiento aprobarlo y regularlo mediante ordenanza fiscal. Sus efectos se producen para los períodos impositivos iniciados a partir de la entrada en vigor del RDL y la modificación tiene carácter indefinido.
- Nuevo régimen fiscal de las SOCIMI (art. 9)
Se modifica la Ley 11/2009 para reforzar la tributación de los beneficios no distribuidos obtenidos por las SOCIMI en su actividad residencial.
Se establece un gravamen especial del 25 % sobre los beneficios no distribuidos derivados del arrendamiento o cesión de uso de inmuebles residenciales, incluyendo las distintas modalidades de alquiler de vivienda y los alojamientos turísticos o de corta duración, en los términos establecidos por la norma.
El gravamen puede reducirse:
En un 50 %, cuando más del 80 % del parque residencial arrendado se destine a vivienda a precio asequible.
En un 100 %, cuando, además de cumplirse ese requisito, los beneficios no distribuidos se reinviertan en el plazo de tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
Se establece un régimen transitorio: para determinados períodos iniciados en 2026, el porcentaje de vivienda asequible exigido se sitúa por encima del 60 %, mientras que para los iniciados en 2027 se eleva a más del 70 %.
- Plusvalía municipal (art. 10)
Se actualizan los coeficientes máximos aplicables para determinar la base imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) por el método objetivo.
Los nuevos coeficientes se aplican desde el 1 de diciembre de 2026 y varían en función del período de generación de la plusvalía. Oscilan entre 0,11 y 0,30. Por ejemplo, el coeficiente máximo es 0,17 para períodos inferiores a un año; 0,22 para diez años; 0,20 para diecinueve años; y 0,30 para períodos iguales o superiores a veinte años.
- Nuevas obligaciones de información tributaria (DF 4ª)
Se modifica el Reglamento General de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria —Real Decreto 1065/2007— mediante la introducción de un nuevo artículo 39 quater.
La finalidad es establecer una obligación de información anual a la Administración tributaria sobre las Cuentas de Ahorro e Inversión Financia Europa.
Las entidades proveedoras deberán informar, entre otros extremos, de la apertura e identificación de las cuentas, movilizaciones entre entidades, aportaciones, disposiciones y demás datos financieros y fiscales necesarios para controlar la correcta aplicación de los beneficios tributarios asociados a estas cuentas.