Las arras penitenciales ganadas por el vendedor por desistimiento de un posible comprador y la posterior venta del inmueble a otra persona tributan de forma independiente

GANANCIA PATRIMONIAL

IRPF. GANANCIA DE LAS ARRAS PENITENCIALES. Las arras penitenciales ganadas por el vendedor por desistimiento de un posible comprador y la posterior venta del inmueble a otra persona tributan de forma independiente

La DGT establece que las arras percibidas por el vendedor ante el desistimiento del comprador constituyen una ganancia patrimonial integrada en la base imponible general, mientras que la ganancia obtenida por la posterior venta del inmueble a un tercero se integra en la base imponible del ahorro.

Fecha:  16/09/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Consulta DGT V5600-26 de 16/09/2026

SÍNTESIS: Las arras penitenciales retenidas por el vendedor tributan separadamente de la posterior venta del inmueble

La DGT establece que las arras penitenciales retenidas por el vendedor ante el desistimiento del comprador constituyen una ganancia patrimonial no derivada de transmisión, integrable en la base imponible general del IRPF. Si posteriormente el inmueble se vende a un tercero, la ganancia o pérdida derivada de esta segunda operación se integra en la base imponible del ahorro. Ambas operaciones deben declararse de forma independiente, aunque afecten al mismo inmueble, imputándose las arras al ejercicio en que el vendedor adquiere el derecho a retenerlas y la transmisión al ejercicio en que se produce la entrega del inmueble.

HECHOS Y CUESTIÓN PLANTEADA

• • El consultante suscribió un contrato de arras penitenciales para la venta de una vivienda de su propiedad, por importe equivalente al 10 % del precio pactado.
  • La compraventa no llegó a realizarse por causa imputable al comprador, por lo que el vendedor retuvo las arras. Un mes después, transmitió la vivienda a un tercero, aplicando un descuento del 20 % sobre el precio inicialmente previsto.
  • Se pregunta si puede integrar conjuntamente la ganancia derivada de las arras y la obtenida por la posterior transmisión del inmueble.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

• • La DGT considera que se producen dos ganancias patrimoniales independientes, sujetas a un tratamiento fiscal diferente:

A) Arras penitenciales retenidas por el vendedor

• • Las cantidades que el vendedor hace definitivamente suyas como consecuencia de la frustración de la compraventa constituyen una ganancia patrimonial que no deriva de la transmisión de elementos patrimoniales.
  • En consecuencia:
  • Se integran en la base imponible general del IRPF, conforme a los artículos 45 y 48 de la LIRPF.
  • Se imputan al ejercicio en el que, según lo pactado, el vendedor adquiere el derecho a retener definitivamente las arras.
  • No forman parte del valor de transmisión de la posterior venta del inmueble a un tercero.
  • La DGT distingue este supuesto de aquel en el que la compraventa inicialmente pactada llega a formalizarse. En tal caso, las arras entregadas a cuenta del precio se incorporan al valor de transmisión del inmueble.

B) Posterior transmisión de la vivienda

• • La venta de la vivienda a un tercero constituye una operación distinta que genera su propia ganancia o pérdida patrimonial.
  • Esta se determina por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión, conforme a los artículos 34 y 35 de la LIRPF.
  • Su tratamiento fiscal es el siguiente:
  • Se integra en la base imponible del ahorro, conforme al artículo 49 de la LIRPF.
  • Se imputa al ejercicio en el que se produce la transmisión del inmueble.
  • Como regla general, la transmisión se entiende realizada cuando se otorga la escritura pública, salvo que se acredite una entrega anterior.
  • El descuento del 20 % aplicado en la segunda operación se reflejará en el valor de transmisión correspondiente, sin que permita compensar directamente esta operación con las arras retenidas en la primera.

Normativa aplicable

• Artículos 1450 y 1454 del Código Civil. Perfección de la compraventa y régimen de las arras penitenciales.
• Artículo 1462 del Código Civil. Determinación del momento de entrega del inmueble.
• Artículo 33 de la LIRPF. Concepto de ganancia o pérdida patrimonial.
• Artículos 34 y 35 de la LIRPF. Cálculo de la ganancia o pérdida derivada de la venta.
• Artículos 45 y 48 de la LIRPF. Integración de las arras retenidas en la base imponible general.
• Artículo 49 de la LIRPF. Integración de la ganancia inmobiliaria en la base del ahorro.
• Artículo 14.1.c) de la LIRPF. Imputación temporal de ambas ganancias patrimoniales.