La DGT permite anticipar la deducción fiscal del leasing inmobiliario al inicio de la construcción, aunque el inmueble todavía no esté en funcionamiento

DEDUCCIÓN FISCAL

IS. LEASING INMOBILIARIO. La DGT permite anticipar la deducción fiscal del leasing inmobiliario al inicio de la construcción, aunque el inmueble todavía no esté en funcionamiento

La DGT aclara que las cuotas de arrendamiento financiero satisfechas durante la construcción de un inmueble pueden deducirse anticipadamente en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan los requisitos generales del régimen especial del leasing y las condiciones específicas del artículo 106.8 de la LIS. El pago anticipado de más del 35 % del importe total no garantiza, por sí solo, el derecho a aplicar este beneficio fiscal.

Fecha:  14/09/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Consulta DGT V5533-26 de 14/09/2026

SÍNTESIS: La DGT permite anticipar la deducción fiscal del leasing inmobiliario al inicio de la construcción, antes de su puesta en funcionamiento

La DGT aclara que las empresas pueden anticipar la deducción fiscal de la parte de las cuotas de arrendamiento financiero correspondiente a la recuperación del coste de un inmueble al momento del inicio efectivo de su construcción, sin esperar a su puesta en funcionamiento, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 106 de la LIS. Para ello, la construcción debe durar al menos doce meses, el inmueble debe reunir características técnicas y de diseño singulares y las cuotas deben satisfacerse de forma significativa antes de finalizar las obras. El pago anticipado de más del 35 % del importe total no acredita, por sí solo, el cumplimiento de este último requisito, debiendo analizarse el calendario de pagos y su distribución durante la construcción. Además, la recuperación anual del coste debe mantenerse constante o creciente a lo largo del contrato. La deducción queda sujeta a los límites del artículo 106.6 de la LIS y requiere el ejercicio de la opción mediante la correspondiente comunicación a la Administración.

Hechos expuestos por la entidad consultante

La entidad consultante ha formalizado un contrato de arrendamiento financiero (leasing inmobiliario) sobre un inmueble en construcción.

Según los hechos descritos:

• • La construcción del inmueble se prolonga durante más de doce meses.
  • La finalización de las obras y la puesta en funcionamiento están previstas para mediados de 2022.
  • La entidad ha satisfecho anticipadamente más del 35 % del importe total de la operación antes de que el inmueble entre en funcionamiento.

La consulta no proporciona información suficiente sobre las características técnicas del inmueble ni sobre el calendario exacto de pagos del contrato.

Cuestión planteada

La entidad pregunta si puede comenzar a practicar la deducción fiscal de las cuotas del leasing desde la fecha de pago de la primera cuota, aunque el inmueble todavía se encuentre en construcción y no haya entrado en funcionamiento.

En particular, se plantea la posibilidad de aplicar anticipadamente el régimen especial establecido en el artículo 106 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS).

Contestación de la Dirección General de Tributos

La DGT confirma que es posible anticipar la deducción de la parte de las cuotas correspondiente a la recuperación del coste del inmueble al momento del inicio efectivo de su construcción, incluso antes de su puesta en condiciones de funcionamiento.

No obstante, esta posibilidad queda condicionada al cumplimiento de los requisitos del artículo 106 de la LIS.

A. Requisitos generales para aplicar el régimen especial del leasing

La DGT recuerda que el contrato debe ajustarse a la definición legal del arrendamiento financiero y cumplir las siguientes condiciones:

1. 1. Entidad arrendadora: debe tratarse de una entidad de crédito o de un establecimiento financiero de crédito.
   2. Duración mínima: en el caso de bienes inmuebles, el contrato debe tener una duración mínima de diez años.
   3. Desglose de las cuotas: el contrato debe diferenciar expresamente la parte destinada a recuperar el coste del inmueble y la correspondiente a la carga financiera.
   4. Cuotas constantes o crecientes: el importe anual destinado a recuperar el coste del bien debe mantenerse constante o aumentar durante la vigencia del contrato. No puede disminuir.

La DGT advierte que la documentación presentada no permite verificar el cumplimiento de todos estos requisitos, aunque los presume cumplidos a efectos de responder a la consulta.

B. Requisitos adicionales para anticipar la deducción durante la construcción

El artículo 106.8 de la LIS permite tomar como referencia el inicio efectivo de la construcción, en lugar de la puesta en condiciones de funcionamiento, cuando se cumplan simultáneamente tres condiciones:

Por tanto, la duración de las obras superior a doce meses no basta, por sí sola, para aplicar el régimen.

C. El pago anticipado del 35 % no garantiza la deducción

Este constituye uno de los aspectos más relevantes de la consulta.

La entidad había satisfecho más del 35 % del importe total antes de la puesta en funcionamiento del inmueble.

Sin embargo, la DGT señala que ese porcentaje no demuestra automáticamente que las cuotas se hayan satisfecho de forma significativa durante la construcción, como exige el artículo 106.8.a) de la LIS.

Para valorar dicho requisito deben analizarse:

• • El calendario contractual de pagos.
  • El período transcurrido entre el inicio efectivo y la finalización de las obras.
  • La naturaleza de los importes satisfechos, comprobando que correspondan efectivamente a cuotas del leasing y, concretamente, a la recuperación del coste del activo.

Además, debe verificarse que el pago anticipado no incumpla el requisito de cuotas constantes o crecientes establecido en el artículo 106.4 de la LIS.

En consecuencia, un desembolso inicial elevado podría impedir la aplicación del régimen especial si provoca que la recuperación anual del coste sea superior a la correspondiente a ejercicios posteriores.

D. Momento de inicio de la deducción y límites fiscales

La DGT recuerda que, con carácter general, el límite de deducción de la parte de las cuotas correspondiente a la recuperación del coste se calcula tomando como referencia la puesta en condiciones de funcionamiento del activo.

No obstante, el artículo 106.8 permite optar por anticipar ese momento al inicio efectivo de la construcción.

Esta posibilidad tiene dos consecuencias:

• • La deducción puede comenzar antes de que el inmueble esté terminado o pueda utilizarse.
  • La deducción puede continuar durante la vigencia del contrato, tanto antes como después de la puesta en funcionamiento.

En todo caso, la deducción queda sometida al límite del artículo 106.6 de la LIS: el doble del coeficiente máximo de amortización lineal aplicable al bien según las tablas oficiales, con la especialidad prevista para las entidades de reducida dimensión.

El exceso que no pueda deducirse en un ejercicio podrá deducirse en períodos posteriores, respetando el mismo límite.

Asimismo, la DGT recuerda que, conforme al artículo 106.7 de la LIS, la deducción fiscal de la recuperación del coste no está condicionada a su imputación como gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias.

Esta regla constituye una excepción al principio general de inscripción contable de los gastos establecido en el artículo 11 de la LIS.

Debe precisarse, además, que el régimen no permite deducir la parte del coste correspondiente al terreno, al tratarse de un elemento no amortizable.

E. Necesidad de acreditar el cumplimiento de los requisitos

La DGT no reconoce de forma automática el derecho de la consultante a anticipar la deducción.

Considera que la información facilitada resulta insuficiente para comprobar:

• • La consideración del inmueble como inmovilizado material.
  • La existencia de características técnicas y de diseño singulares.
  • El carácter significativo de los pagos efectuados durante la construcción.
  • El respeto de la exigencia de recuperación anual del coste constante o creciente.

Estas circunstancias deberán acreditarse mediante cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, quedando su valoración sometida a los órganos competentes de la Administración tributaria.

Conclusión de la DGT: si concurren todos los requisitos del artículo 106 de la LIS, la entidad podrá aplicar la opción de su apartado 8 y anticipar la deducción fiscal de la recuperación del coste del inmueble al inicio efectivo de la construcción, sin esperar a su puesta en funcionamiento y respetando los límites legalmente establecidos.

Normativa aplicable

• Artículo 106.1 a 4 LIS. Establece las condiciones generales de los contratos que pueden acogerse al régimen fiscal especial del arrendamiento financiero.
• Artículo 106.5 y 6 LIS. Regula la deducibilidad de la carga financiera y de la recuperación del coste, así como sus límites.
• Artículo 106.7 LIS. Permite deducir fiscalmente la recuperación del coste sin exigir su imputación contable a pérdidas y ganancias.
• Artículo 106.8 LIS. Constituye el fundamento principal de la consulta: permite anticipar al inicio efectivo de la construcción el momento de referencia para la deducción, previa comunicación y cumplimiento de los requisitos específicos.
• Artículo 11 LIS. Establece el principio general de imputación temporal e inscripción contable, del que se exceptúa la deducción fiscal especial del leasing.
• Disposición adicional tercera de la Ley 10/2014. Define las operaciones de arrendamiento financiero que pueden acogerse al régimen especial, incluida la afectación empresarial y la opción de compra.

Consultas vinculantes relacionadas

La DGT fundamenta expresamente su contestación en cuatro consultas anteriores:

• Consulta V1207-15. Establece que, cuando se cumplen los requisitos del artículo 106 de la LIS, la deducción de las cuotas correspondientes a la recuperación del coste puede comenzar en el momento del inicio efectivo de la construcción y continuar durante el contrato, con independencia de cuándo entre en funcionamiento el activo.
• Consulta V2776-15. Es especialmente relevante porque interpreta el requisito de que las cuotas se satisfagan de forma significativa antes de finalizar la construcción.

La DGT considera que debe atenderse al período comprendido entre el inicio efectivo y la finalización de las obras, teniendo en cuenta la finalidad financiera del régimen especial.

• Consultas V2143-07 y V2686-14. Ambas se refieren al régimen del arrendamiento financiero anteriormente regulado en el artículo 115 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.

La DGT las cita para reiterar que la aplicación del régimen especial exige que el contrato reúna tanto los requisitos legales del arrendamiento financiero como las condiciones establecidas en la normativa tributaria.