Analiza la tributación por IRPF de una opción de compra sobre un inmueble

La concesión de la opción de compra sobre un inmueble produce en el concedente una ganancia de patrimonio clasificada como renta general. El ejercicio de la opción producirá una nueva alteración patrimonial.

Fecha: 18/01/2021

Fuente: web de la AEAT

Enlace: Consulta V0049-21 de 18/01/2021

Hechos:

El consultante es propietario de un local comercial que pretende alquilar con opción de compra. El contrato tiene una duración de 2 años. Durante ese plazo, recibirá una renta en concepto de alquiler. Transcurrido dicho plazo, si se ejerce la opción, el comprador satisfará el resto del precio restante al vendedor arrendador.

La DGT:

Por virtud del contrato de opción una de las partes, concedente de la opción, atribuye a la otra, beneficiaria de la opción, el llamado derecho de opción o mejor “facultad de configuración” en cuanto que se trata de una facultad que permite a quien la ostenta configurar en el futuro una relación jurídica a su favor que permite decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la celebración de un contrato, que en el caso de la opción de compra, es un contrato de compraventa. Ejercitada la opción de compra se consuma el contrato por el que se concedió y se perfecciona la compraventa (S.T.S. de 5 de noviembre de 2003). Ello determina que el contrato de opción de compra y la ulterior compraventa del inmueble como consecuencia del ejercicio de la opción dan lugar a dos alteraciones patrimoniales diferenciadas.

Por tanto, la concesión de la opción de compra sobre un inmueble:

• Produce en el concedente una ganancia de patrimonio que nace en el momento de dicha concesión y que, al no derivar de una transmisión,
• se clasifica como renta general.
• Su importe vendrá determinado por el valor efectivamente satisfecho
• Se deducirán los gastos y tributos inherentes a la operación.
• La imputación de la ganancia deberá efectuarse en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se formalice el derecho de opción de compra sobre el inmueble.

Si posteriormente se ejercita la opción de compra en los términos convenidos

• la transmisión del inmueble por su propietario (arrendador) ocasionará una nueva alteración patrimonial.
• En este caso, la cuantía recibida previamente por el arrendador en concepto de opción de compra sobre dicho inmueble, así como las cantidades satisfechas por el arrendamiento del citado inmueble hasta el ejercicio de opción de compra se descontarán, de tenerlo así pactado, del precio total convenido por la transmisión de dicha vivienda, por lo que las rentas derivadas del arrendamiento de la vivienda así como el precio de la opción recibidos por el concedente constituirán un menor valor de transmisión de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que derive de la citada transmisión.
• Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse, en el período impositivo en el que tiene lugar la alteración patrimonial, en este caso, el período impositivo en el que se ejercite la opción de compra por el adquirente y se deberá integrar en la base imponible del ahorro.