Ambito: CCAA

CATALUNYA. EFICIÈNCIA ENERGÈTICA.

DECRET LLEI 28/2021, de 21 de desembre, de modificació del llibre cinquè del Codi civil de Catalunya, per tal d’incorporar la regulació de les instal·lacions per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i dels sistemes d’energies renovables en els edificis sotmesos al règim de propietat horitzontal, i de modificació del Decret llei 10/2020, de 27 de març, pel qual s’estableixen noves mesures extraordinàries per fer front a l’impacte sanitari, econòmic i social de la COVID-19, en l’àmbit de les persones jurídiques de dret privat subjectes a les disposicions del dret civil català.

L’aspecte més destacable és la reforma de l’article 553-25.2, que preveu la majoria simple dels propietaris que representin la majoria de quotes de participació per a aprovar els acords relatius a l’eficiència energètica dels edificis. Més concretament, es modifica la lletra b) i s’hi afegeixen quatre apartats nous amb les lletres d), e), f) i g).

La lletra b) de l’article 553-25.2 afegeix l’eficiència energètica o hídrica dins de les innovacions exigibles, derivades de la normativa vigent, al costat de l’habitabilitat, l’accessibilitat o la seguretat de l’immoble. La norma pretén facilitar els acords respecte de l’elecció dels projectes tècnics relatius a la millora de l’eficiència energètica i als sistemes d’energies renovables més adequats per als interessos de la comunitat.

Les noves lletres de l’article 553-25.2 identifiquen quatre accions en aquesta matèria. La lletra d) es refereix a les obres i instal·lacions que tenen per objecte la millora de l’eficiència energètica o hídrica de l’edifici, així com la instal·lació de sistemes d’energies renovables en els elements comuns de l’immoble en benefici de la comunitat. La lletra e) contempla el mateix tipus d’obres i instal·lacions fetes en els elements comuns de l’immoble en benefici particular d’un o més propietaris. La lletra f) regula la participació en la generació d’energies renovables compartides amb altres comunitats de propietaris així com també amb les comunitats energètiques locals i ciutadanes d’energia que regulen les directives (UE) del Parlament Europeu i del Consell 2018/2001, relativa al foment de l’ús d’energia procedent de fonts renovables, i 2019/944, sobre normes comunes per al mercat interior de l’electricitat i per la qual es modifica la Directiva 2012/27/UE. I, en darrer lloc, la lletra g) incorpora la celebració de contractes de finançament per part de la comunitat per a fer front a les despeses derivades de l’execució de les obres o les instal·lacions esmentades en els apartats anteriors.

El criteri de la majoria simple permet impulsar les instal·lacions per a la millora de l’eficiència energètica i l’establiment de sistemes d’energies renovables i, al mateix temps, genera comportaments cooperatius entre els propietaris. S’ha volgut defugir tant el criteri de la majoria qualificada, que pot conduir a l’immobilisme, com els acords votats amb percentatges inferiors a la majoria simple, que poden donar lloc a la pràctica a un augment de la conflictivitat i de la morositat en el si de les comunitats.

L’article 553-26.2 regula el vot favorable qualificat de quatre cinquenes parts dels propietaris per adoptar diferents acords i la nova redacció de la lletra b) exclou aquesta majoria qualificada quan l’acord es refereixi a les instal·lacions per a la millora energètica i de sistemes d’energies renovables en benefici de la comunitat, que segons el nou article 553-25.2 requereixen només la majoria simple per a executar-les.

D’altra banda, la nova lletra h) de l’apartat 2 preveu que l’acord per a celebrar contractes de finançament amb un termini d’amortització superior als quinze anys requereix la majoria qualificada de les quatre cinquenes parts dels propietaris que alhora representin les quatre cinquenes parts de les quotes de participació.

L’article 553-30 incorpora un nou apartat 4 relatiu a la vinculació dels acords que tenen per objecte les obres d’instal·lació d’infraestructures o equips comuns per millorar l’eficiència energètica dels edificis o per instal·lar sistemes d’energies renovables d’ús comú en els elements comuns. Els acords obliguen tots els propietaris de la comunitat, però s’estableix un topall protector per a les persones dissidents quan la repercussió de la despesa derivada de les dites obres o instal·lacions excedeixi les tres quartes parts del pressupost anual vigent de la comunitat, per raó de les despeses comunes ordinàries, un cop descomptades les subvencions o ajuts públics que els puguin correspondre per aquest concepte. Amb l’establiment d’aquest paràmetre es limita l’abast de la despesa derivada de l’acord adoptat als propietaris en situació econòmica vulnerable i que hagin dissentit expressament en la votació per a l’execució de les obres i instal·lacions de millora energètica de l’edifici previstes per l’article 553-25.2.

L’article 553-42 incorpora un nou apartat 2 referit a l’ús i gaudi dels elements comuns si l’acord de la junta per a instal·lar infraestructures o equips amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o sistemes d’energia renovable d’ús comunitari és incompatible amb instal·lacions o sistemes d’utilitat particular prèviament autoritzades. En aquest cas, l’interès de la comunitat en l’ús de l’element comú pròpiament dit és prevalent, tot i que la comunitat ha de fer-se càrrec de la remoció de les instal·lacions o sistemes i d’indemnitzar el dany que aquesta comporti al propietari.

A l’article 553-43 s’inclou un nou apartat 3 que té per objecte regular la possibilitat que tenen els propietaris que disposen de l’ús exclusiu d’elements comuns per a instal·lar infraestructures o equips d’utilitat particular amb la finalitat de millorar l’eficiència energètica o hídrica o de sistemes d’energies renovables en els dits elements comuns d’ús exclusiu. Els propietaris interessats a promoure aquestes instal·lacions o sistemes en benefici particular tenen l’obligació de presentar el projecte tècnic a la presidència o administració, en un termini de trenta dies abans de l’inici de les obres. En aquest cas, per tant, no cal un acord previ per part de la junta. La posada a disposició del projecte tècnic ja proporciona informació suficient perquè la comunitat pugui proposar, si ho considera adient, una alternativa que no comporti a qui ho promou un increment econòmic substancial respecte del projecte tècnic que ha presentat. Els costos de les dites instal·lacions i el seu manteniment són exclusivament dels propietaris que se’n beneficien. Amb la voluntat d’impulsar aquests tipus d’instal·lacions, s’adopta el mateix protocol d’actuacions establert per l’article 553-36.3 respecte de la instal·lació de punts de càrrega individual de vehicles elèctrics.

Finalment, la nova redacció de la lletra b) de l’article 553-25.2 condueix a que s’hagi d’incloure a l’article 553-44 l’eficiència energètica o hídrica dins del llistat de condicions que l’immoble ha de complir segons la normativa vigent. L’article identifica els deures de conservació i manteniment de les instal·lacions existents en els elements comuns de l’edifici per part dels propietaris, així com la contribució d’aquests a les despeses que se’n derivin. Un nou apartat 2 especifica que, quan les infraestructures per a la millora de l’eficiència energètica o hídrica i els sistemes d’energies renovables han estat instal·lades en elements comuns o en elements comuns d’ús exclusiu i se n’obté un benefici particular, les despeses de conservació i de manteniment són a càrrec dels propietaris que se’n beneficien.