El TEAC anula la repercusión de IVA en la venta de un edificio ruinoso

ENTREGA DE EDIFICACIONES PARA SU REHABILITACIÓN POR EL ADQUIRENTE

IVA. SEGUNDAS Y ULTERIORES ENTREGAS. El TEAC anula la repercusión de IVA en la venta de un edificio ruinoso: la mención a su futura rehabilitación en la escritura no acredita por sí sola el destino del inmueble

El TEAC exige pruebas objetivas, existentes en el momento de la entrega, de que el adquirente destinaba la edificación a rehabilitación o demolición. La falta de ejecución posterior de las obras tampoco determina, por sí sola, que la operación estuviera exenta.

Fecha:  18/06/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Resolución del TEAC de 18/06/2026

SÍNTESIS: IVA en la venta de un edificio ruinoso: la escritura no basta para acreditar su futura rehabilitación

El TEAC estima parcialmente la reclamación de la compradora, que había soportado IVA por una finca cuya escritura preveía rehabilitar o demoler. Para excluir la exención de las segundas entregas, debe probarse con elementos objetivos que en el momento de la venta existía esa intención. Ni la declaración incluida en la escritura ni el estado ruinoso del inmueble bastan por sí solos. La falta de ejecución posterior de las obras tampoco determina automáticamente que la entrega estuviera exenta. La AEAT deberá comprobar los requisitos para devolver el IVA repercutido.

ANTECEDENTES

• • En diciembre de 2019, una sociedad adquirió una finca con una edificación y soportó la repercusión de 326,54 euros de IVA. La escritura de compraventa calificaba la transmisión como sujeta y no exenta porque las edificaciones iban a ser objeto de «demolición o rehabilitación» en los términos del artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA.
  • En noviembre de 2023, la compradora pidió la devolución de esa cuota. Sostuvo que se trataba de una segunda entrega de edificación exenta de IVA y que no se daban las condiciones para excluir la exención. Alegó, además, que la rehabilitación prevista no se había llevado a cabo y que la Comunidad de Madrid había practicado una liquidación firme por transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) sobre la misma operación.
  • La AEAT denegó la solicitud. Se apoyó en la mención de la escritura, en una tasación de 2016 que describía la finca como un solar con una construcción en mal estado y en la existencia de un expediente municipal encaminado a declarar la ruina de la edificación. A su juicio, la transmisión estaba sujeta y no exenta de IVA. También señaló que la liquidación autonómica por TPO no vinculaba a la AEAT al decidir sobre un impuesto distinto.
  • La adquirente recurrió ante el TEAC. Su argumento principal fue que, al no haberse rehabilitado el edificio, la venta debía tratarse como una segunda entrega exenta de IVA y tributar por TPO.

FALLO

• • El TEAC estima en parte la reclamación y declara contrario a Derecho el acuerdo que denegó la rectificación. Considera que no se acreditó, mediante elementos objetivos referidos al momento de la entrega, la intención de destinar el inmueble a rehabilitación o demolición. En consecuencia, la AEAT no podía excluir la exención basándose únicamente en la escritura y en el estado de la finca.
  • La estimación no supone una orden de devolución automática de los 10.326,54 euros. El TEAC dispone que la Administración compruebe si concurren los requisitos del artículo 14.2.c) del Reglamento de revisión en vía administrativa para devolver la cuota a quien la soportó.

Fundamentos del fallo

1. La regla de partida es la exención de las segundas entregas de edificaciones.

• • El artículo 20.Uno.22.º A) de la Ley del IVA declara exentas las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. Entre las excepciones a esa exención figuran las entregas destinadas a rehabilitación por el adquirente y las entregas de edificaciones que vayan a demolerse antes de una nueva promoción urbanística. La controversia consistía en determinar si se había probado alguno de esos destinos excepcionales.

2. El destino debe acreditarse al producirse la entrega.

• • El TEAC reitera el criterio de su resolución de 22 de mayo de 2019 (RG 00/00921/2016): para aplicar la excepción relativa a la rehabilitación, deben existir elementos objetivos que acrediten la intención del adquirente en el momento de la transmisión. La prueba ha de referirse al destino real previsto para el inmueble; una mera calificación fiscal de la operación no sustituye esa comprobación.

3. No es imprescindible que el adquirente inicie y termine las obras.

• • El Tribunal rechaza que la ausencia de rehabilitación posterior convierta automáticamente la entrega en exenta. La exigencia de «inmediatez» recogida en la jurisprudencia no equivale a un plazo fijo de inicio o conclusión de las obras. Debe examinarse atendiendo a las circunstancias y a las actuaciones dirigidas a hacer posible la rehabilitación. Por tanto, el argumento de la compradora basado exclusivamente en que las obras no se ejecutaron tampoco resolvía, por sí mismo, el caso.

4. La escritura y el deterioro del edificio no acreditaban la intención exigida.

• • En el expediente no constaba, según el TEAC, ningún elemento objetivo que demostrase el propósito de rehabilitar o demoler la edificación, más allá de la manifestación incluida en la escritura. Tampoco constaba que, en el momento de la entrega, se hubiera comprobado ese destino. La tasación y el expediente de ruina podían describir el estado del inmueble, pero de ellos no se desprendía necesariamente qué actuación iba a emprender la adquirente.
  • El Tribunal destaca que ninguna de las partes aportó esa prueba: ni la compradora, interesada en la exención, ni la AEAT, que defendía su exclusión, ni la entidad vinculada a la transmitente que intervino en el procedimiento. Por ello, no comparte la conclusión administrativa de que transmitir «básicamente un solar con una construcción ruinosa» bastase para considerar la operación sujeta y no exenta.

5. La devolución requiere una comprobación adicional.

• • Una vez anulado el acuerdo impugnado, aún debe verificarse si la compradora reúne los requisitos reglamentarios para obtener la devolución del IVA soportado. Esta es la razón por la que el fallo es estimatorio en parte, aunque el TEAC acoja su impugnación frente al criterio empleado por la AEAT.

Normativa aplicada

• Artículo 20.Uno.22.º A) de la Ley 37/1992, del IVA. Establece la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y las excepciones para inmuebles destinados a rehabilitación o a demolición previa a una nueva promoción urbanística. Es el precepto central para decidir si procedía repercutir IVA en esta venta.
• Artículo 20.Uno.22.º B) de la Ley del IVA. Define qué obras tienen la consideración de rehabilitación a efectos del impuesto. Importa porque no basta con prever cualquier reforma para aplicar la excepción a la exención.
• Artículo 14.2.c) del Real Decreto 520/2005. Regula las condiciones para que quien soportó una repercusión tributaria indebida obtenga la devolución. El TEAC ordena comprobarlas antes de reconocer el pago a la adquirente.