El TEAC confirma que la constitución de una propiedad horizontal compleja tributa por AJD cuando la escritura incorpora una valoración económica expresa

TRIBUTACIÓN

ITP AJD. ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN DE PROPIEDADA HORIZONTAL COMPLEJA.  El TEAC confirma que la constitución de una propiedad horizontal compleja tributa por AJD cuando la escritura incorpora una valoración económica expresa

La inclusión de un valor fiscal en la escritura determina su sujeción a Actos Jurídicos Documentados, aunque la entidad alegue posteriormente que la operación carecía de contenido económico. La rectificación notarial efectuada dos años y medio después no permite recuperar el impuesto ingresado.

Fecha:  29/09/2026         Fuente:  web de la AEAT   Enlace:  Resolución del TEAC 02778/2025 de 29/09/2026

SÍNTESIS: El TEAC considera que la constitución de una propiedad horizontal compleja está sujeta a la cuota gradual de AJD cuando la escritura pública incorpora una valoración económica expresa, aunque su finalidad sea organizar y administrar elementos comunes. En el caso analizado, confirma la tributación sobre un valor declarado de 84,28 millones de euros y rechaza la devolución de los 1,26 millones ingresados. El Tribunal entiende que la escritura de rectificación otorgada dos años y medio después no acredita suficientemente la existencia de un error involuntario ni elimina la tributación inicialmente devengada. Asimismo, recuerda que las autoliquidaciones no pueden declararse nulas de pleno derecho mediante el procedimiento del artículo 217 LGT.

ANTECEDENTES Y HECHOS

• • El 26 de mayo de 2022, una sociedad otorgó una escritura pública de constitución de propiedad horizontal compleja, reserva del derecho de vuelo, declaración de obra nueva y división horizontal.
  • En dicha escritura se atribuyó expresamente a la constitución de la propiedad horizontal compleja un valor fiscal de 84.281.311,98 euros.
  • Como consecuencia, la sociedad presentó una autoliquidación del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicando un tipo del 1,5 %, e ingresó 1.264.219,68 euros.
  • Posteriormente, el 18 de noviembre de 2024, otorgó una nueva escritura notarial para rectificar la anterior, alegando que la atribución de valor económico había obedecido a un error involuntario.
  • La sociedad defendía que la constitución de la propiedad horizontal compleja tenía exclusivamente por finalidad organizar y administrar los elementos comunes de distintas comunidades de propietarios, sin desarrollar actividad económica ni modificar los derechos de propiedad existentes.
  • Por tanto, entendía que no concurría el requisito de que el documento tuviera por objeto cantidad o cosa valuable, exigido por el artículo 31.2 del Texto Refundido del ITPAJD.
  • El 7 de enero de 2025 solicitó la rectificación de la autoliquidación y la devolución del importe ingresado, apoyándose, entre otros argumentos, en la consulta vinculante V1185-24, de 23 de mayo de 2024, emitida por la Dirección General de Tributos a instancia de la propia entidad.
  • La Agencia Tributaria de Cataluña rechazó la solicitud por considerar que la escritura original reunía todos los requisitos legales para tributar por AJD y que la rectificación posterior no alteraba el devengo del impuesto.
  • La sociedad interpuso reclamación económico-administrativa ante el TEAC.

RESOLUCIÓN DEL TEAC

• • El TEAC desestima íntegramente la reclamación y confirma la negativa de la Administración a devolver los 1.264.219,68 euros ingresados por AJD.
  • El Tribunal considera que la escritura original incorporaba una valoración fiscal expresa de la propiedad horizontal compleja, circunstancia suficiente, en el supuesto examinado y conforme a la jurisprudencia aplicable, para apreciar el requisito de contenido valuable exigido por el artículo 31.2 del TRLITPAJD.
  • Asimismo, rechaza que la escritura de rectificación otorgada dos años y medio después permita eliminar retroactivamente la tributación derivada del documento inicial.
  • Finalmente, descarta la posibilidad de declarar la nulidad de pleno derecho de la autoliquidación por el procedimiento del artículo 217 de la Ley General Tributaria, al no tratarse de un acto administrativo.

Fundamentos jurídicos

A. La constitución de una propiedad horizontal compleja no siempre está sujeta a AJD

• • El TEAC recuerda que el artículo 31.2 del TRLITPAJD exige cuatro requisitos acumulativos para la tributación por la cuota gradual de AJD:

1. 1. Que exista una primera copia de escritura o acta notarial.
   2. Que el documento tenga por objeto cantidad o cosa valuable.
   3. Que contenga actos o contratos inscribibles en determinados registros públicos.
   4. Que no esté sujeto a las modalidades de Transmisiones Patrimoniales Onerosas u Operaciones Societarias, ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

• • El Tribunal reconoce que la constitución de una propiedad horizontal compleja destinada exclusivamente a establecer reglas de organización y administración de elementos comunes, sin modificar el contenido económico de los derechos de propiedad, no cumple el requisito de objeto valuable y, por tanto, no está sujeta a la cuota gradual de AJD.
  • Este criterio coincide con la doctrina de la DGT recogida en la consulta V1185-24 y en consultas anteriores.

B. La valoración económica consignada en la escritura determina la sujeción al impuesto

• • La cuestión decisiva es que la escritura otorgada en mayo de 2022 no se limitaba, según el TEAC, a establecer normas administrativas, sino que contenía una valoración expresa de la propiedad horizontal compleja.
  • En concreto, en su página 13 se fijaba un valor fiscal de 84.281.311,98 euros.
  • El Tribunal aplica la doctrina de su resolución de 15 de septiembre de 2016 (RG 00/00976/2014), confirmada por la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de julio de 2020 (recurso 415/2018).
  • Conforme a esta doctrina, cuando una escritura de constitución de un complejo inmobiliario incorpora una valoración económica expresa del acto documentado, concurre el requisito de cantidad o cosa valuable.
  • El TEAC entiende que existe identidad de razón entre la constitución de un complejo inmobiliario privado y la propiedad horizontal compleja examinada.

C. La escritura de rectificación posterior no elimina la tributación inicialmente devengada

• • La sociedad alegaba que la valoración económica incluida en la escritura original respondía a un error involuntario que podía subsanarse mediante otra escritura pública.
  • Sin embargo, el TEAC considera especialmente relevante que transcurrieran aproximadamente dos años y seis meses entre ambas escrituras.
  • El Tribunal precisa que el mero transcurso del tiempo no impide, por sí solo, reconocer eficacia a una escritura de subsanación. No obstante, constituye un indicio que, valorado junto con las demás circunstancias, puede restar credibilidad a la existencia de un verdadero error involuntario.
  • En este caso, confirma el criterio de la Administración y rechaza que la rectificación posterior permita modificar las consecuencias tributarias de la escritura original.

D. Las autoliquidaciones no pueden declararse nulas de pleno derecho por el procedimiento del artículo 217 LGT

• • Subsidiariamente, la sociedad solicitaba la nulidad de la autoliquidación por entender que tenía un contenido imposible, al haberse gravado una operación que consideraba no sujeta.
  • El TEAC rechaza esta pretensión.
  • Explica que el procedimiento de nulidad de pleno derecho del artículo 217 LGT está previsto para los actos dictados por la Administración tributaria y las resoluciones económico-administrativas, pero no para las autoliquidaciones presentadas por los contribuyentes.
  • Estas últimas son actos del propio obligado tributario, cuya naturaleza jurídica es distinta de la de un acto administrativo.

Normativa aplicada

• Art. 31.2 TRLITPAJD Regula los requisitos de sujeción a la cuota gradual de AJD. Es el fundamento principal de la resolución.
• Art. 553-50 del Código Civil de Cataluña. Regula la constitución de la propiedad horizontal compleja, su formalización notarial y su inscripción registral.
• Art. 120.1 LGT. Define las autoliquidaciones como declaraciones efectuadas por los obligados tributarios.
• Art. 217.1.c) LGT Regula la nulidad de pleno derecho de los actos administrativos de contenido imposible. El TEAC descarta su aplicación directa a una autoliquidación.
• Art. 88.2 LGT. Regula el plazo de presentación de consultas tributarias escritas. Fue invocado en la controversia sobre la eficacia vinculante de la consulta V1185-24, aunque el TEAC no resuelve expresamente esa cuestión.

Jurisprudencia y doctrina administrativa relacionadas

Resolución del TEAC de 15 de septiembre de 2016 (RG 00/00976/2014).

Establece que la constitución de un complejo inmobiliario privado queda sujeta a la cuota gradual de AJD cuando la escritura no se limita a establecer reglas de administración, sino que incorpora una valoración económica expresa de la nueva comunidad agrupada.

Sentencia del Tribunal Supremo 1002/2020, de 15 de julio (recurso 415/2018, ECLI:ES:TS:2020:2410).

Confirma el criterio del TEAC en un supuesto de constitución de complejo inmobiliario privado con valoración expresa. Es el precedente jurisprudencial principal de la resolución examinada.

Iberley

Sentencia del TSJ de Cataluña de 20 de septiembre de 2018 (recurso 695/2018).

Se cita para valorar la eficacia de una escritura de aclaración y rectificación otorgada transcurrido un período prolongado desde la escritura inicial. La resolución utiliza este precedente para reforzar sus dudas sobre la existencia de un error meramente involuntario.

Consultas de la DGT V1185-24, V1511-07, V3632-15 y V0776-21.

Recogen el criterio de que la constitución de comunidades o mancomunidades destinadas exclusivamente a organizar elementos comunes, sin actividad empresarial ni alteración del contenido patrimonial de los derechos de propiedad, no está sujeta a la cuota gradual de AJD.

El TEAC reconoce esta doctrina, pero considera que no resulta aplicable a la operación examinada debido a la valoración económica consignada expresamente en la escritura.