La elevación a público de una compraventa privada prescrita no tributa por AJD y la aportación a gananciales queda exenta

TRIBUTACIÓN

ITPyAJD. COMPRAVENTA PRESCRITA. La elevación a público de una compraventa privada prescrita no tributa por AJD y la aportación a gananciales queda exenta

La DGT concluye que la adquisición documentada en contrato privado puede estar prescrita por el fallecimiento del vendedor conforme al artículo 1227 del Código Civil; en tal caso, la formalización en escritura pública no devenga AJD. La aportación del inmueble a la sociedad de gananciales queda exenta y la declaración de obra nueva sí tributa por AJD.

Fecha:  04/11/2025         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V2051-25 de 04/11/2025

SÍNTESIS: La elevación a público de una compraventa prescrita no genera AJD

La DGT confirma que la formalización en escritura pública de una compraventa documentada inicialmente en contrato privado sigue estando sujeta a TPO, aunque el derecho de la Administración a liquidar el impuesto pueda haber prescrito. Por ello, la escritura no queda sujeta a AJD, ya que la prescripción no elimina la sujeción al impuesto originario.

En la consulta V2051-25, la DGT analiza el caso de un contribuyente que adquirió un terreno mediante documento privado y pretende formalizar la adquisición años después con los herederos del vendedor, fallecido hace más de diez años.

La DGT recuerda que, conforme al artículo 1227[1] del Código Civil, el fallecimiento de uno de los firmantes otorga fecha cierta al documento privado, circunstancia que puede resultar determinante para apreciar la prescripción del derecho de la Administración a liquidar el TPO.

No obstante, incluso si la transmisión estuviera prescrita, la escritura pública de formalización no puede tributar por AJD, ya que el acto continúa estando sujeto a TPO, aunque este no sea ya exigible por prescripción.

Respecto de la posterior aportación del inmueble a la sociedad de gananciales, la DGT concluye que la operación queda exenta en virtud del artículo 45.I.B).3 del TRLITPAJD. Por el contrario, la declaración de obra nueva sí queda sujeta a la cuota gradual de AJD, tomando como base imponible el coste real de ejecución de la obra.

HECHOS EXPUESTOS POR EL CONSULTANTE

• • El consultante adquirió un terreno cuando estaba soltero mediante un documento privado de compraventa, sin haber presentado ni liquidado el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) correspondiente.
  • Posteriormente pretende otorgar dos escrituras públicas:

1. 1. Una primera escritura para formalizar la adquisición del terreno junto con los herederos del vendedor, fallecido hace más de diez años.
   2. Una segunda escritura para:
      • aportar el terreno a la sociedad de gananciales;
      • declarar una obra nueva construida con dinero ganancial.

¿QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE?

• • Solicita aclaración sobre la tributación de ambas escrituras a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).

CONTESTACIÓN DE LA DGT Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A) Escritura de adquisición del suelo

• • La DGT parte de que la compraventa formalizada en documento privado constituye una transmisión patrimonial onerosa sujeta a TPO.

Prescripción

• • La cuestión esencial es determinar la fecha del documento privado a efectos tributarios.
  • La DGT recuerda que:
  • El artículo 50.2 TRLITPAJD remite al artículo 1227 del Código Civil para determinar cuándo un documento privado produce efectos frente a terceros.
  • Entre las circunstancias previstas por el artículo 1227 CC figura el fallecimiento de cualquiera de los firmantes.
  • Si uno de los firmantes falleció hace más de diez años, la fecha relevante para computar la prescripción puede ser la de dicho fallecimiento.
  • A partir de esa fecha:
  • El plazo para presentar la autoliquidación era de treinta días hábiles.
  • El derecho de la Administración para liquidar prescribe a los cuatro años.
  • Debe verificarse que no existieron actuaciones interruptivas de la prescripción.
  • No obstante, la DGT precisa que la declaración definitiva de prescripción corresponde a la oficina liquidadora competente, pues se trata de una cuestión de hecho.

¿Tributa por AJD si el TPO está prescrito?

• • La respuesta es negativa.
  • La DGT recuerda que para que proceda la cuota gradual de AJD es necesario que el acto no esté sujeto a TPO, Operaciones Societarias o ISD.
  • En este caso:
  • La compraventa está sujeta a TPO por su propia naturaleza.
  • La eventual prescripción afecta únicamente a la exigibilidad del impuesto.
  • La prescripción no elimina la sujeción.
  • Por ello, aunque el TPO esté prescrito, la escritura pública de elevación a público de la compraventa no puede tributar por AJD.

Conclusión de la DGT

• • La adquisición del terreno está sujeta a TPO.
  • Si la deuda no estuviera prescrita, la Administración podría liquidarla.
  • Si estuviera prescrita, no procederá liquidación por TPO.
  • En ningún caso la escritura quedará sujeta a AJD por esa formalización.

B) Escritura de aportación a la sociedad de gananciales y declaración de obra nueva

La DGT considera que existen dos convenciones independientes sujetas a análisis separado.

1. Aportación del terreno a la sociedad de gananciales

La aportación lucrativa:

• • • No tributa por TPO.
    • Tampoco tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones porque la sociedad de gananciales no es sujeto pasivo de dicho impuesto.
    • Sí queda comprendida en AJD al formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, la operación disfruta de la exención prevista para las aportaciones a la sociedad conyugal.

Conclusión

La aportación a gananciales:

• • • Está sujeta a AJD.
    • Resulta exenta por aplicación del artículo 45.I.B).3 TRLITPAJD.

2. Declaración de obra nueva

La declaración de obra nueva:

• • constituye un acto jurídico documentado;
  • es inscribible en el Registro de la Propiedad;
  • queda sujeta a AJD.

La base imponible será el coste real de ejecución de la obra declarada.

Conclusión

• • La obra nueva tributa por AJD y son sujetos pasivos ambos cónyuges.

Artículos

Código Civil     

• Art. 1227. Determina la fecha oponible del documento privado frente a terceros. El fallecimiento del vendedor permite fijar la fecha para el cómputo de la prescripción.

TRLITPAJD

• Art. 7.1.A. Califica la compraventa del terreno como transmisión patrimonial onerosa.
• Art. 8. Determina que el adquirente es el sujeto pasivo de TPO.
• Art. 31.2. Regula los requisitos para la tributación por AJD y fundamenta que la escritura no tribute por AJD cuando el acto está sujeto a TPO aunque este esté prescrito.
• Art. 45.I.B).3. Establece la exención de las aportaciones de bienes a la sociedad de gananciales.
• Art. 49. Determina el devengo del impuesto.
• Art. 50. Regula la prescripción en el ITPAJD y remite a la LGT.

LGT

• Art. 66. Fija el plazo general de prescripción de cuatro años.
• Art. 67. Determina el inicio del cómputo del plazo prescriptivo.
• Art. 68. Regula las causas de interrupción de la prescripción.

RITPAJD

• Art. 70. Fija la base imponible de la declaración de obra nueva.
• Art. 102. Establece el plazo de presentación de la autoliquidación.

[1] Artículo 1227.

La fecha de un documento privado no se contará respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio.