La repercusión del IVA en escritura pública permite apreciar una renuncia tácita a la exención, aunque procediera la inversión del sujeto pasivo

IVA EN INMUEBLES

IVA. RENUNCIA TÁCITA A LA EXENCIÓN. La repercusión del IVA en escritura pública permite apreciar una renuncia tácita a la exención, aunque procediera la inversión del sujeto pasivo

El Tribunal prioriza la voluntad inequívoca de las partes de someter la operación al IVA frente a los defectos formales, descartando la tributación por TPO incluso cuando la repercusión practicada resulta improcedente por aplicación de la inversión del sujeto pasivo.

Fecha:  24/03/2026         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Resolución del TEAC 3613/2024 de 24/03/2026

SÍNTESIS: El TEAC fija como criterio que la existencia en escritura pública de una repercusión de IVA y la condición del adquirente como empresario con derecho a deducción permiten apreciar una renuncia tácita a la exención del artículo 20.Dos LIVA, incluso cuando dicha repercusión resulte técnicamente improcedente por ser aplicable la inversión del sujeto pasivo. Lo determinante es la voluntad inequívoca de las partes de someter la operación al IVA, prevaleciendo una interpretación material y finalista frente a un enfoque estrictamente formalista.

HECHOS DEL CASO

La controversia surge a raíz de la adquisición por la entidad XZ de un conjunto de cinco inmuebles urbanos (edificio de oficinas y locales comerciales) propiedad de QR, S.L., formalizada mediante escritura pública en 2021. Los inmuebles se encontraban arrendados y el adquirente se subrogó en la posición arrendadora.

En la escritura de compraventa las partes declararon expresamente que:

• • La transmisión estaba sujeta y no exenta de IVA.
  • El vendedor había realizado previamente una rehabilitación integral de los inmuebles.
  • Se repercutía IVA al tipo del 21 %.
  • La operación no quedaba sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO).

Posteriormente, la Administración autonómica inició un procedimiento de comprobación limitada y concluyó que:

• • Las obras realizadas por la vendedora no constituían obras de rehabilitación a efectos del artículo 20.Uno.22º LIVA.
  • La transmisión no era una primera entrega de edificaciones, sino una segunda o ulterior entrega.
  • Por tanto, la operación estaba sujeta y exenta de IVA.
  • Al no apreciar una renuncia válida a la exención, entendió que la operación debía tributar por TPO, girando una liquidación por importe de 1.731.089,25 euros.

La entidad reclamante sostuvo, por el contrario, que:

1. 1. Las obras sí tenían la consideración de rehabilitación.
   2. Subsidiariamente, aunque no existiera rehabilitación, debía entenderse producida una renuncia tácita a la exención del IVA.
   3. Además, la operación quedaba sometida al régimen de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º.e) LIVA.

FALLO DEL TRIBUNAL

El TEAC estima íntegramente la reclamación y anula la liquidación de TPO impugnada.

El Tribunal concluye que:

• • Las obras realizadas no reúnen los requisitos legales para ser consideradas obras de rehabilitación.
  • En consecuencia, la transmisión constituye una segunda entrega de edificaciones, sujeta pero exenta de IVA.
  • Sin embargo, concurren los requisitos materiales para apreciar una renuncia tácita a la exención del IVA.
  • Por ello, la operación debe considerarse sujeta y no exenta de IVA, quedando excluida de la tributación por TPO.

Fundamentación jurídica del TEAC

1. Las obras realizadas no constituyen una rehabilitación a efectos del IVA

El Tribunal examina el artículo 20.Uno.22º.B) LIVA y recuerda que para que exista rehabilitación deben cumplirse simultáneamente:

• • Un requisito cualitativo: que más del 50 % del coste del proyecto corresponda a obras estructurales, de fachada, cubierta o análogas/conexas.
  • Un requisito cuantitativo: que el coste total supere determinados porcentajes del valor del inmueble.

Tras analizar la documentación y el informe técnico de la Administración, el TEAC concluye que:

• • El coste de las obras estructurales y análogas asciende únicamente a 1.048.410,04 euros.
  • Incluso añadiendo las partidas que la reclamante considera conexas, el importe no supera el umbral exigido legalmente.
  • Por tanto, no se cumple el requisito cualitativo necesario para hablar de rehabilitación.

Consecuencia: la transmisión constituye una segunda entrega de edificaciones exenta de IVA.

2. La renuncia a la exención puede apreciarse de forma tácita

Esta es la cuestión central de la resolución.

El TEAC recuerda la doctrina consolidada del Tribunal Supremo según la cual la renuncia a la exención inmobiliaria del IVA no exige necesariamente una fórmula sacramental o una manifestación expresa con la palabra «renuncia».

Lo relevante es que quede acreditada de forma inequívoca la voluntad de las partes de someter la operación al IVA.

En el caso concreto concurrían los siguientes elementos:

• • En la escritura se afirmaba expresamente que la operación estaba sujeta a IVA.
  • El vendedor repercutió IVA al comprador.
  • El comprador abonó dicho IVA.
  • El adquirente tenía la condición de empresario con derecho a deducción.

Para el Tribunal, estos elementos permiten concluir que existió una renuncia tácita a la exención del artículo 20.Dos LIVA.

3. La inversión del sujeto pasivo no impide apreciar la renuncia tácita

La cuestión más novedosa de la resolución es que la repercusión del IVA realizada en la escritura era técnicamente incorrecta.

Si existe renuncia a la exención en una operación inmobiliaria como la analizada, resulta aplicable la regla de inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º.e), segundo guion, LIVA.

Por ello:

• • El vendedor no debía repercutir IVA.
  • El adquirente debía autorrepercutirse el impuesto mediante inversión del sujeto pasivo.

Sin embargo, el TEAC considera que este error formal no elimina la voluntad inequívoca de las partes de someter la operación al IVA.

Por tanto:

• • La repercusión incorrecta sirve igualmente como manifestación de la renuncia tácita.
  • La operación sigue siendo una operación gravada por IVA.
  • Lo único que ocurre es que la repercusión efectuada era improcedente.

Además, recuerda que las cuotas indebidamente repercutidas en estos supuestos no serían deducibles por quien las soportó.

Artículos

• Artículo 20.Uno.22º LIVA. Regula la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones y define qué debe entenderse por obras de rehabilitación. El TEAC concluye que las obras realizadas no alcanzan los requisitos exigidos para calificarse como rehabilitación.
• Artículo 20.Dos LIVA. Regula la posibilidad de renunciar a la exención inmobiliaria cuando el adquirente es empresario con derecho a deducción. Constituye el núcleo jurídico de la resolución.
• Artículo 84.Uno.2.º.e), segundo guion, LIVA. Establece la inversión del sujeto pasivo en determinadas transmisiones inmobiliarias con renuncia a la exención. El TEAC afirma que esta circunstancia no impide apreciar la existencia de una renuncia tácita.
• Artículo 8 del Reglamento del IVA. Regula los requisitos formales de la renuncia a la exención. El TEAC aplica una interpretación finalista y antiformalista conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
• Artículo 7.5 TRLITPAJD. Regula la delimitación entre IVA y TPO. La Administración pretendía someter la operación a TPO; el TEAC concluye que, al existir renuncia a la exención, prevalece la tributación por IVA.
• Artículo 4.Cuatro LIVA. Recoge la incompatibilidad general entre IVA y TPO y las excepciones inmobiliarias. Sirve de base para determinar cuál de los dos tributos resulta exigible.

Resoluciones y sentencias relacionadas

Tribunal Supremo

STS de 22 de diciembre de 2011. (recurso 27/2010)

Sentencia fundamental que flexibiliza la interpretación de los requisitos formales de la renuncia a la exención y admite que la voluntad de las partes pueda deducirse de la propia escritura.

STS de 21 de mayo de 2012. (recurso 171/2009)

Reconoce la validez de la renuncia tácita cuando la escritura refleja la repercusión del IVA.

STS de 12 de julio de 2012 (recurso 1409/2010)

Consolida el criterio antiformalista respecto de la renuncia a la exención.

STS de 15 de enero de 2015 (recurso 507/2013)

Unifica doctrina sobre los requisitos exigidos para entender válida la renuncia a las exenciones inmobiliarias.