HIPOTECA DUAL
ITP. NUEVAS HIPOTECAS DUALES Y SU TRIBUTACIÓN. La Dirección General de Tributos aclara la tributación de las escrituras de novación de préstamos hipotecarios, especificando condiciones para la exención de AJD y las implicaciones fiscales para las “Hipotecas Duales”.
Fecha: 16/02/2024
Fuente: web de la AEAT
Enlace: Acceder a Consulta V0137-24 de 16/02/2024
La novación de préstamos hipotecarios concedidos por entidades de crédito consistente en que una parte del préstamo quede sujeto a interés fijo y otra a variable (“hipoteca dual”), queda sujeta pero exenta en AJD
Normativa aplicada:
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-5, 28, 29, 30-1, 31-2
Descripción de los hechos:
- La entidad consultante ha introducido un nuevo tipo de préstamo hipotecario denominado “Hipoteca Dual”, que divide el principal en dos tramos con tipos de interés diferentes.
- Se contempla la posibilidad de novar los préstamos existentes mediante la correspondiente escritura de novación, modificando las condiciones del tipo de interés y, en su caso, del plazo de los préstamos hipotecarios.
Cuestión planteada:
- Tributación de las escrituras de novación de préstamos hipotecarios en caso de modificar las condiciones del tipo de interés y/o del plazo de los préstamos.
La DGT:
Operación sujeta a ITP y AJD:
- La novación de un préstamo hipotecario, cuando el prestamista es un empresario o profesional, está sujeta pero exenta del IVA. Esta exención permite la sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados (AJD) si se cumplen los requisitos del artículo 2 del TRLITPAJD.
- La novación se considera un nuevo hecho imponible distinto de la constitución inicial del préstamo.
Sujeto pasivo y base imponible:
- El sujeto pasivo es el prestatario y la base imponible es el importe de la obligación o capital garantizado.
Condiciones para la exención:
- Según el artículo 9 de la Ley 2/1994, las escrituras de novación modificativa estarán exentas de AJD si la modificación se refiere al tipo de interés, al plazo del préstamo, o ambas.
- Las modificaciones que no se refieren al tipo de interés o al plazo no están amparadas por la exención.
Inscribibilidad y contenido valuable:
- Las modificaciones inscribibles incluyen la prórroga del plazo, establecimiento de carencias, cambios en el tipo de interés, y modificaciones del sistema de amortización.
- Las escrituras de novación son valuables si las modificaciones son cuantificables.
Exclusiones:
- Las cláusulas obligatorias por ley, según Ley 5/2019, no desvirtúan la exención.
- Sin embargo, las cláusulas contractuales adicionales con contenido valuable sí pueden desvirtuar la exención.