BASE IMPONIBLE
AJD. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. La base imponible del AJD en declaraciones de obra nueva no puede actualizarse por inflación aunque hayan transcurrido décadas desde la construcción.
En las escrituras de declaración de obra nueva, la base imponible del AJD está constituida por el coste real de ejecución material de la obra declarada, sin posibilidad de actualización monetaria, con independencia del tiempo transcurrido entre la construcción y el devengo del impuesto.
Fecha: 18/05/2026 Fuente: web del Poder Judicial Enlace: Sentencia del TS de 18/05/2026
SÍNTESIS: El Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en las escrituras de declaración de obra nueva.
El caso analizaba una construcción ejecutada en 1962 cuya declaración de obra nueva se formalizó en escritura pública en 2014. La Administración autonómica pretendía actualizar el coste histórico de ejecución mediante coeficientes monetarios para incrementar la base imponible del impuesto.
El Alto Tribunal rechaza esta posibilidad y establece que la base imponible del AJD debe calcularse exclusivamente sobre el coste real de ejecución material de la obra, sin aplicar actualizaciones por inflación, coeficientes correctores o índices de revalorización, aunque hayan transcurrido décadas entre la construcción y la formalización de la escritura.
La sentencia recuerda que el artículo 70 del Reglamento del ITP y AJD se refiere únicamente al «valor real del coste de la obra nueva», concepto que no puede confundirse con el valor de mercado del inmueble ni con su valor actualizado. Asimismo, considera que la introducción de mecanismos de actualización monetaria requeriría una habilitación legal expresa.
ANTECEDENTES Y HECHOS QUE ORIGINAN EL LITIGIO
- La controversia surge en relación con la determinación de la base imponible del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) en una escritura pública de declaración de obra nueva otorgada más de cincuenta años después de haberse ejecutado materialmente la construcción.
Actuación del contribuyente
- La entidad Hotel Cala d’Or, S.A. otorgó el 1 de octubre de 2014 una escritura de declaración de obra nueva relativa a una construcción realizada en 1962. Al presentar la autoliquidación del AJD declaró una base imponible de 000 euros, correspondiente al coste histórico de la obra.
Pretensión de la Administración tributaria
- La Agencia Tributaria de las Islas Baleares inició un procedimiento de comprobación y entendió que el coste histórico debía actualizarse, elevando la base imponible hasta 255,60 euros y girando una liquidación complementaria con una cuota de 3.799,54 euros.
Vía económico-administrativa y judicial
El contribuyente impugnó la liquidación.
- El TEAR de Baleares estimó la reclamación y anuló la liquidación.
- El TSJ de Baleares confirmó el criterio del TEAR.
- La Comunidad Autónoma de las Islas Baleares interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
Objeto del recurso de casación
- Determinar si, en las escrituras de declaración de obra nueva sujetas a AJD, la base imponible —constituida por el valor real del coste de la obra— puede actualizarse mediante coeficientes monetarios cuando entre la construcción y el otorgamiento de la escritura ha transcurrido un largo periodo de tiempo.
FALLO DEL TRIBUNAL SUPREMO Y DOCTRINA JURISPRUDENCIAL
Fallo
El Tribunal Supremo:
- Desestima el recurso de casación interpuesto por la Comunidad Autónoma de las Islas Baleares.
- Confirma la sentencia del TSJ de Baleares.
- Declara que no procede condena en costas.
Doctrina jurisprudencial fijada
El Tribunal establece expresamente la siguiente doctrina:
- La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva está constituida por el valor real del coste de la obra nueva que se declara, sin que puedan aplicarse coeficientes de actualización monetaria aunque el devengo del impuesto tenga lugar muchos años después de la construcción.
- Asimismo, precisa que la base imponible es el coste real de ejecución de la obra, con independencia de la fecha en que se otorgue la escritura pública.
Fundamentación jurídica del Tribunal Supremo
A. El Reglamento solo permite atender al coste real de ejecución
- El Tribunal recuerda que el artículo 70 del Reglamento del ITP y AJD establece que la base imponible está constituida por el valor real del coste de la obra nueva.
- Según la Sala, esta expresión se refiere exclusivamente al importe efectivamente invertido en la ejecución material de la obra y no al valor actual del inmueble.
B. No cabe sustituir el coste de ejecución por el valor de mercado
La sentencia insiste en una doctrina consolidada:
- Lo gravado no es el valor del inmueble terminado.
- Tampoco su valor de mercado.
- Lo único relevante es el coste efectivo de construcción.
El valor del inmueble puede verse influido por factores ajenos al coste de ejecución:
- ubicación,
- uso,
- expectativas de beneficio,
- evolución del mercado inmobiliario.
Todos estos elementos son irrelevantes para determinar la base imponible del AJD en una declaración de obra nueva.
C. Ausencia de habilitación legal para actualizar monetariamente el coste
- La Sala considera decisivo que ni la Ley ni el Reglamento contemplan mecanismos de actualización monetaria.
- Por ello, no puede introducirse por vía interpretativa una actualización de la base imponible basada en la inflación o en criterios catastrales.
D. Rechazo del argumento basado en la capacidad económica
La Comunidad Autónoma alegaba que gravar el coste histórico implicaba desconocer la capacidad económica real existente en el momento del devengo.
El Tribunal rechaza esta tesis porque:
- el hecho imponible no es una transmisión patrimonial;
- lo que se grava es exclusivamente la documentación notarial de la obra nueva;
- el Reglamento limita expresamente la cuantificación al coste real de construcción.
Por tanto, el desfase temporal entre construcción y escritura no altera la naturaleza del hecho imponible.
Artículos
- Artículo 70.1 del Reglamento del ITP y AJD (Real Decreto 828/1995). Es el precepto central del litigio. Establece que la base imponible de las escrituras de declaración de obra nueva es el valor real del coste de la obra nueva que se declare. El Tribunal interpreta que este coste es el coste histórico de ejecución material, sin actualización monetaria.
- Artículo 8.a) de la Ley General Tributaria. Consagra la reserva de ley para la regulación de la base imponible y demás elementos esenciales del tributo. La sentencia lo utiliza para destacar que no pueden introducirse mecanismos de actualización no previstos normativamente.
- Artículo 30.1 del Texto Refundido del ITP y AJD. La Sala señala que su regulación es excesivamente genérica y que no ofrece criterios suficientes para determinar la base imponible en declaraciones de obra nueva antiguas, lo que ha obligado a acudir al desarrollo reglamentario.
- Artículos 3.1 y 21 de la Ley General Tributaria. Fueron identificados en el auto de admisión como normas objeto de interpretación para resolver la cuestión casacional relativa al devengo y a la correcta determinación de la base imponible.