La venta de vivienda habitual mediante arrendamiento con opción de compra puede quedar exenta en mayores de 65 años

EXENCIÓN VENTA MAYORES 65 AÑOS

IRPF. OPCIÓN DE COMPRA. La venta de vivienda habitual mediante arrendamiento con opción de compra puede quedar exenta en mayores de 65 años.

La DGT confirma que la ganancia patrimonial puede quedar exenta si la venta se produce dentro de los dos años siguientes a dejar de residir en la vivienda habitual.

 Fecha:  11/12/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V2425-25 de 11/12/2025

SÍNTESIS: El consultante ha residido durante 7 años en su vivienda habitual y pretende arrendarla con opción de compra, previendo que el arrendatario ejerza la opción antes de dos años, momento en el que el propietario ya será mayor de 65 años.

La Dirección General de Tributos concluye que:

• • La concesión de la opción de compra genera una ganancia patrimonial independiente en el momento de su constitución.
  • Si posteriormente se ejercita la opción, la venta del inmueble produce una segunda alteración patrimonial.
  • La exención del artículo 33.4.b) LIRPF será aplicable a la ganancia derivada de la transmisión si el contribuyente tiene más de 65 años y la venta se produce dentro de los dos años siguientes a que la vivienda dejara de ser su residencia habitual.

En caso de que la transmisión se realice transcurridos más de dos años desde que dejó de residir en ella, la vivienda ya no tendrá la consideración de habitual y no podrá aplicarse la exención.

HECHOS

El consultante manifiesta las siguientes circunstancias:

• • Es propietario de una vivienda que ha constituido su vivienda habitual durante los últimos 7 años.
  • Tiene intención de arrendar dicha vivienda con opción de compra al arrendatario.
  • Prevê que el arrendatario ejercite la opción de compra antes de que transcurran dos años desde el inicio del arrendamiento.
  • En el momento en que previsiblemente se ejercite la opción de compra, el consultante tendrá más de 65 años.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

El consultante plantea a la Dirección General de Tributos:

• • Si la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda, en caso de ejercitarse la opción de compra, podría beneficiarse de la exención prevista para mayores de 65 años por transmisión de la vivienda habitual.

CONTESTACIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRIBUTOS

La DGT responde que la exención puede resultar aplicable, pero solo si se cumplen determinados requisitos temporales relacionados con el concepto de vivienda habitual.

1. Naturaleza de las rentas derivadas del arrendamiento

La DGT parte de la premisa de que el arrendamiento no constituye actividad económica (al no cumplirse los requisitos del art. 27.2 LIRPF).

Por tanto:

• • Las rentas del alquiler se califican como rendimientos del capital inmobiliario.

2. Tratamiento fiscal de la opción de compra

La DGT distingue dos alteraciones patrimoniales diferentes:

1. 1. Concesión de la opción de compra

• • • Genera una ganancia patrimonial inmediata para el concedente.
    • Se integra en la base general del IRPF.
    • Se imputa en el ejercicio en que se formaliza la opción.

1. 1. Ejercicio de la opción y transmisión del inmueble

• • • Produce una nueva ganancia o pérdida patrimonial.
    • Se calcula por diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición.

Además:

• • El precio de la opción y las rentas del alquiler que se descuenten del precio final, si así se pacta, minorarán el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia.

3. Aplicación de la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

El artículo 33.4.b) LIRPF establece que están exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual cuando el transmitente es mayor de 65 años.

La clave está en determinar si la vivienda sigue teniendo la consideración de vivienda habitual en el momento de la transmisión.

Según el Reglamento del IRPF:

• • Se considera vivienda habitual la que haya sido residencia del contribuyente durante al menos 3 años.
  • A efectos de esta exención, también se considera vivienda habitual si lo fue en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión.

Aplicación a nuestro caso:

• • El consultante ha vivido en la vivienda 7 años, por lo que cumple el requisito de vivienda habitual.
  • Si el arrendamiento comienza y el contribuyente deja de residir en la vivienda, pero la venta se produce dentro de los dos años siguientes, la vivienda seguirá teniendo la consideración de habitual.

Conclusión de la DGT:

• • Si el ejercicio de la opción de compra se produce dentro de los dos años desde que dejó de residir en la vivienda, la ganancia patrimonial estará exenta, siempre que el contribuyente sea mayor de 65 años en ese momento.
  • Si la venta se produce transcurridos más de dos años, no se aplicará la exención.

Artículos

• Artículo 22 LIRPF — Rendimientos del capital inmobiliario. Determina que los ingresos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, cuando no constituyen actividad económica, se califican como rendimientos del capital inmobiliario.
• Artículo 33 LIRPF — Ganancias y pérdidas patrimoniales. Define qué se entiende por ganancia patrimonial y regula la exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años en su apartado 4.b).
• Artículo 35 LIRPF — Valor de adquisición y transmisión. Establece cómo se calcula la ganancia patrimonial, determinando la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición.
• Artículo 36 LIRPF — Transmisiones lucrativas. Complementa las reglas de cálculo del valor de adquisición y transmisión cuando intervienen adquisiciones lucrativas.
• Artículo 14.1 LIRPF — Imputación temporal. Determina el momento en que debe declararse la ganancia patrimonial, que en el caso de la opción de compra es cuando se concede.
• Artículo 41 bis del Reglamento del IRPF (RD 439/2007) — Concepto de vivienda habitual. Regula el concepto de vivienda habitual, incluyendo la regla clave para este caso: la vivienda mantiene esa condición hasta dos años después de dejar de residirse en ella, a efectos de aplicar determinadas exenciones.