La DGT analiza la imputación temporal de una ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con entrega diferida

IMPUTACIÓN TEMPORAL

IRPF. GANANCIA PATRIMONIAL. La DGT analiza la imputación temporal de una ganancia patrimonial en la venta de un inmueble con entrega diferida

La DGT concluye que la ganancia patrimonial en el IRPF se imputa cuando se produce la entrega efectiva del inmueble, incluso si el precio se cobra parcialmente antes, cuando la escritura retrasa la posesión al comprador.

Fecha:  16/09/2025               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V1669-25 de 16/09/2025

SÍNTESIS: Un contribuyente, copropietario de una cuarta parte de un inmueble, vende la vivienda junto con las otras propietarias, que son personas de edad avanzada y continúan residiendo en ella. La escritura establece que parte del precio se paga en el momento de la firma y el resto cuando las ocupantes abandonen la vivienda o fallezcan, manteniéndose mientras tanto la posesión del inmueble en las vendedoras. La DGT concluye que la ganancia patrimonial debe imputarse en el periodo impositivo en que se produzca la entrega efectiva del inmueble, momento en el que tiene lugar la alteración patrimonial. Aunque exista escritura pública, si del contrato resulta que la posesión permanece en el vendedor, la entrega —y por tanto la tributación— se pospone hasta que el comprador adquiere la posesión, de acuerdo con la regla de imputación temporal del artículo 14 LIRPF y el concepto civil de tradición del artículo 1462 del Código Civil.

HECHOS

• • El consultante es propietario de una cuarta parte de un inmueble.
  • Las otras copropietarias, dos personas de edad avanzada, utilizan el inmueble como residencia habitual.
  • Se formaliza la venta del inmueble mediante escritura pública.
  • En el momento de la firma:

• • • Se percibe una parte del precio.
    • El resto del precio queda aplazado hasta que las dos copropietarias:
      • abandonen la vivienda para trasladarse a una residencia, o
      • fallezcan.
  • Mientras tanto, las dos copropietarias continúan residiendo en la vivienda, y el comprador no adquiere la posesión del inmueble hasta que estas dejen de residir en él.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

El consultante plantea cómo debe realizarse la imputación temporal en el IRPF de la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble.

En concreto, desea saber en qué momento debe declararse la ganancia patrimonial cuando:

• • la venta se formaliza en escritura pública,
  • pero la entrega y posesión del inmueble al comprador queda aplazada hasta que las copropietarias abandonen la vivienda o fallezcan.

QUÉ CONTESTA LA DGT

La Dirección General de Tributos concluye que:

• • La ganancia o pérdida patrimonial deberá imputarse al periodo impositivo en que se produzca la entrega del inmueble, es decir, cuando el comprador adquiera la posesión efectiva del bien.

Argumentación

1. Existencia de una ganancia o pérdida patrimonial

La transmisión del inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, conforme al:

• • artículo 33.1 de la LIRPF

porque se produce una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente.

2. Cálculo de la ganancia patrimonial

La ganancia se determina por la diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición, conforme al:

• • artículo 34 LIRPF.

A su vez:

• • El valor de adquisición se regula en el artículo 35 LIRPF (precio de compra + gastos + mejoras − amortizaciones).
  • El valor de transmisión es el importe real satisfecho, deduciendo gastos y tributos soportados por el transmitente.

3. Regla de imputación temporal

La cuestión clave es cuándo se produce la alteración patrimonial.

Según el:

• • artículo 14.1.c LIRPF

las ganancias patrimoniales se imputan al periodo impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial.

4. Momento de la alteración patrimonial: la entrega del bien

Para determinar cuándo se produce la transmisión, la DGT acude al Derecho civil.

El artículo 1462 del Código Civil establece:

• • La cosa vendida se entiende entregada cuando se pone en poder y posesión del comprador.
  • Cuando existe escritura pública, esta equivale a la entrega, salvo que del propio contrato resulte lo contrario.

5. Aplicación al caso concreto

En el supuesto analizado:

• • Aunque existe escritura pública,
  • la propia escritura establece que la posesión del inmueble se mantiene por los vendedores hasta que:

• • • se produzca el pago del precio aplazado, vinculado al abandono o fallecimiento de las copropietarias.

Por tanto:

• • no se produce la entrega del inmueble en el momento de la escritura,
  • sino en el momento en que los vendedores dejan la posesión y el comprador la adquiere.

En consecuencia:

• • La ganancia patrimonial se imputará al ejercicio en que se produzca la entrega efectiva del inmueble.

Artículos

• Art. 14 LIRPF – Imputación temporal. Establece que las ganancias patrimoniales se imputan cuando se produce la alteración patrimonial, lo que obliga a determinar el momento en que se transmite el inmueble.
• Art. 33 LIRPF – Concepto de ganancia y pérdida patrimonial. Define la transmisión de bienes como supuesto generador de ganancia o pérdida patrimonial.
• Art. 34 LIRPF – Determinación del importe de la ganancia o pérdida patrimonial. Determina que la ganancia se calcula por diferencia entre valor de transmisión y de adquisición.
• Art. 35 LIRPF – Valor de adquisición en transmisiones onerosas. Regula qué conceptos integran el valor de adquisición del inmueble.
• Art. 36 LIRPF – Valor de adquisición en transmisiones lucrativas. Aunque la operación es onerosa, la DGT cita este artículo al explicar las reglas generales de valoración de bienes transmitidos.
• Art. 1462 Código Civil – Tradición o entrega de la cosa vendida. Permite determinar cuándo se entiende entregado el inmueble, elemento decisivo para fijar el momento de imputación de la ganancia patrimonial.