La exención por reinversión en vivienda habitual: se exige la titularidad durante tres años, no computando la residencia en ella por otro título

RESIDENCIA EN EL INMUEBLE ANTES DE SU ADQUISICIÓN

IRPF. EXENCIÓN POR REINVERSIÓN. La exención por reinversión en vivienda habitual: se exige la titularidad durante tres años, no computando la residencia en ella por otro título

El cómputo del plazo de tres años se inicia con la adquisición del dominio, sin que pueda integrarse el período previo de ocupación bajo cesión de uso.

Fecha:  09/02/2026                 Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Consulta V0261-26 de 09/02/2026

SÍNTESIS: La DGT, en la consulta V0261-26, concluye que no procede la exención por reinversión en vivienda habitual cuando el contribuyente transmite un inmueble sin haber ostentado su pleno dominio durante al menos tres años, aunque haya residido en él con anterioridad.

El criterio se basa en que el concepto fiscal de vivienda habitual exige residencia efectiva y titularidad simultánea durante dicho plazo, sin que pueda computarse el periodo previo a la adquisición (en este caso, por donación).

Este enfoque se apoya en la doctrina del Tribunal Supremo, que vincula la aplicación del beneficio fiscal a la titularidad jurídica del inmueble durante todo el periodo exigido.

HECHOS

• El consultante reside en una vivienda desde el año 2021 en virtud de un contrato de cesión de uso.
• En abril de 2024 adquiere la propiedad de dicha vivienda mediante donación de sus padres.
• Tiene intención de transmitir la vivienda.
• El importe obtenido se destinará a la adquisición de una nueva vivienda habitual.

CUESTIÓN PLANTEADA

El consultante pregunta:

• Si puede aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 de la LIRPF a la ganancia patrimonial generada por la venta.

CONTESTACIÓN DE LA

Conclusión de la DGT

• La Dirección General de Tributos niega la aplicación de la exención si la transmisión se realiza antes de haber sido propietario durante tres años, aunque haya residido previamente en la vivienda.

Argumentos jurídicos

1. Existencia de ganancia patrimonial

La venta genera una ganancia patrimonial conforme a los artículos 33, 34, 35 y 36 LIRPF.

1. Requisitos de la exención por reinversión

El artículo 38.1 LIRPF y el artículo 41 RIRPF establecen que:

• Debe tratarse de la vivienda habitual.
• Debe reinvertirse el importe en otra vivienda habitual.

1. Concepto de vivienda habitual (clave del caso)

Según el artículo 41 bis RIRPF:

• La vivienda debe haber constituido la residencia habitual durante al menos 3 años continuados.

1. Doctrina de la DGT: necesidad de titularidad

La DGT reitera su criterio:

• Los beneficios fiscales sobre vivienda habitual exigen titularidad del pleno dominio.

1. Apoyo jurisprudencial

Se cita la sentencia del Tribunal Supremo nº 1858/2018, que establece:

• La exención requiere residencia habitual durante 3 años
• Y además, titularidad durante ese mismo período

Es decir, no computa el tiempo vivido en la vivienda antes de ser propietario.

En este caso concreto

• El consultante solo es propietario desde abril de 2024.
• Aunque reside desde 2021, ese periodo no computa.
• Si vende antes de abril de 2027:

La vivienda no tendrá la consideración de habitual a efectos fiscales

No podrá aplicar la exención por reinversión

Además, la DGT en su consulta V0278-26 de 09/02/2026 responde lo mismo en un caso de transmisión por mayor de 65 años. No procede la exención porque los 3 años fueron parte en régimen de alquiler y no de propietario.

Artículos

Artículo 33.1 LIRPF. Regula las ganancias patrimoniales. Se aplica porque la venta genera una alteración patrimonial.

Artículo 34 LIRPF. Determina el cálculo de la ganancia (diferencia entre valores).

Artículo 35 LIRPF. Define valor de adquisición y transmisión en operaciones onerosas.

Artículo 36 LIRPF. Regula adquisiciones lucrativas (donaciones).

Artículo 38.1 LIRPF. Regula la exención por reinversión en vivienda habitual.

Artículo 41 RIRPF. Desarrolla los requisitos de la reinversión.

Artículo 41 bis RIRPF Define vivienda habitual: exige residencia durante 3 años.