El tipo reducido del 15% en sociedades de nueva creación a que la actividad inmobiliaria no haya sido transmitida por entidades vinculadas

SOCIEDADES DE NUEVA CREACIÓN

IS. TIPO DEL 15% EN SOCIEDADES DE NUEVA CREACIÓN. La DGT condiciona el tipo reducido del 15% en sociedades de nueva creación a que la actividad inmobiliaria no haya sido transmitida por entidades vinculadas y a la ausencia de grupo mercantil

En la consulta vinculante V0066-26, de 20 de enero de 2026, la DGT admite que una promotora inmobiliaria participada al 25% por cuatro sociedades vinculadas puede aplicar el tipo del 15% del artículo 29.1 LIS, pero no se pronuncia de forma cerrada al no poder verificar si concurre la transmisión previa de la actividad que excluiría el incentivo.

Fecha:  20/01/2026         Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V0066-26 de 20/01/2026

SÍNTESIS: La DGT analiza la aplicación del tipo reducido del 15% en el Impuesto sobre Sociedades a una sociedad de nueva creación dedicada a la promoción inmobiliaria, participada inicialmente por cuatro sociedades vinculadas.

La DGT concluye que la entidad podrá beneficiarse del tipo reducido previsto en el artículo 29.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, siempre que desarrolle efectivamente una actividad económica, no tenga la condición de entidad patrimonial y no forme parte de un grupo mercantil en los términos del artículo 42 del Código de Comercio.

No obstante, el aspecto determinante del caso reside en verificar que no se haya producido la transmisión de una actividad económica previamente desarrollada por entidades vinculadas a la nueva sociedad. Aunque dos de los socios ya habían desarrollado actividades de promoción inmobiliaria y aplicado anteriormente el tipo reducido, la consulta señala que únicamente se aportará financiación al proyecto y no activos ni elementos afectos a una actividad previa, por lo que la DGT no aprecia, con los datos aportados, la existencia de una continuidad empresarial, si bien deja esta cuestión sujeta a la comprobación de los hechos.

Asimismo, el Centro Directivo recuerda que la inexistencia de grupo mercantil debe analizarse en el primer período impositivo con base imponible positiva y en el siguiente, que son los ejercicios en los que puede aplicarse el incentivo fiscal.

La consulta refuerza el criterio administrativo según el cual la mera coincidencia de socios o la realización previa de actividades similares por entidades vinculadas no impide, por sí sola, la aplicación del tipo reducido del 15%, siendo necesario acreditar que la nueva sociedad no constituye una mera continuación de una actividad preexistente.

HECHOS

• • La entidad consultante es una sociedad limitada constituida en 2025 para desarrollar una actividad de promoción inmobiliaria (CNAE 4110).
  • Su capital social pertenece inicialmente a cuatro sociedades limitadas unipersonales, cada una con una participación del 25%. Los titulares reales de dichas sociedades son dos hermanos, su padre y una cuarta persona sin relación de parentesco.
  • Asimismo:
  • Está prevista la incorporación de nuevos inversores para financiar el proyecto inmobiliario.
  • Como consecuencia de dicha entrada, ninguno de los socios actuales mantendría una participación superior al 25%.
  • Los socios actuales y futuros no aportarán activos a la sociedad (ni inmobiliarios ni de otra naturaleza), limitándose las aportaciones a financiación.
  • No existe ningún pacto parasocial o acuerdo que permita a un socio controlar la mayoría de los derechos de voto.
  • Dos de las sociedades socias ya desarrollaron anteriormente actividades de promoción inmobiliaria y aplicaron en su momento el tipo reducido del 15% para entidades de nueva creación.
  • La consultante manifiesta expresamente que no forma parte de un grupo mercantil en los términos del artículo 42 del Código de Comercio.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

• • La cuestión planteada consiste en determinar si la sociedad consultante puede acogerse al tipo reducido del 15% previsto para entidades de nueva creación en el Impuesto sobre Sociedades.

Contestación de la DGT y fundamentos jurídicos

• • La Dirección General de Tributos concluye que la entidad podrá aplicar el tipo reducido del 15% previsto en el artículo 29.1 de la LIS, siempre que:
  • Realice efectivamente una actividad económica.
  • No tenga la consideración de entidad patrimonial.
  • No forme parte de un grupo mercantil en los términos del artículo 42 del Código de Comercio.
  • No exista una transmisión previa de la actividad económica desde entidades vinculadas a la nueva sociedad.

Fundamentos jurídicos empleados por la DGT

A) La entidad debe desarrollar una actividad económica

• • La DGT recuerda que el beneficio fiscal está reservado a entidades de nueva creación que desarrollen una actividad económica.
  • Por tanto, la sociedad deberá ordenar por cuenta propia medios de producción y/o recursos humanos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
  • La promoción inmobiliaria constituye una actividad económica cuando concurren dichos requisitos.

B) Debe analizarse si existe transmisión de una actividad previa realizada por entidades vinculadas

El artículo 29.1.a) de la LIS excluye la aplicación del incentivo cuando:

• • La actividad hubiera sido realizada previamente por personas o entidades vinculadas.
  • Dicha actividad se hubiera transmitido a la entidad de nueva creación por cualquier título jurídico.

La DGT observa que las cuatro sociedades socias están vinculadas con la consultante conforme al artículo 18.2.a) de la LIS, ya que cada una posee exactamente un 25% del capital social.

Sin embargo, la consulta indica que:

• • No se aportan activos.
  • No se transmite patrimonio empresarial.
  • Únicamente se aporta financiación.

La DGT señala que, con los datos facilitados, no puede comprobar si realmente ha existido o no transmisión de una actividad económica, por lo que deja esta cuestión abierta a la comprobación de los hechos concretos.

Este es el elemento esencial del caso: si se acreditara que existe una mera continuación de una actividad previamente desarrollada por las entidades vinculadas, el tipo reducido no resultaría aplicable.

C) No resulta aplicable la exclusión relativa a personas físicas con más del 50%

El artículo 29.1.b) de la LIS impide considerar iniciada una nueva actividad cuando:

• • La actividad hubiera sido ejercida durante el año anterior por una persona física.
  • Dicha persona ostente directa o indirectamente más del 50% del capital de la entidad de nueva creación.

La DGT descarta esta limitación porque los socios de la consultante son personas jurídicas y no personas físicas.

D) La entidad no debe formar parte de un grupo mercantil

La LIS excluye expresamente del incentivo a las entidades que formen parte de un grupo en el sentido del artículo 42 del Código de Comercio.

Según los hechos expuestos:

• • Ningún socio ostenta la mayoría de los derechos de voto.
  • No existen acuerdos de control.
  • La entidad declara no pertenecer a un grupo mercantil.

La DGT acepta esta circunstancia, aunque recuerda que el análisis debe efectuarse en el momento relevante para aplicar el incentivo.

E) Momento en que debe analizarse la existencia de grupo

La consulta recuerda el criterio mantenido en la Consulta Vinculante V0178-25.

Según dicho criterio, la existencia o no de grupo mercantil debe analizarse:

• • En el primer período impositivo en que la base imponible resulte positiva.
  • Y en el período impositivo siguiente.

Por tanto, la futura entrada de inversores deberá valorarse en esos ejercicios concretos.

F) Duración temporal del beneficio fiscal

La DGT recuerda el criterio fijado por el TEAC en Resolución de 24 de julio de 2023 (RG 4696/2023).

El tipo reducido del 15% resulta aplicable:

• • En el primer período en que la base imponible sea positiva.
  • Y también en el período siguiente.

Ello ocurre incluso si en ese segundo ejercicio la base imponible resulta negativa.

Artículos

Artículo 29.1 LIS

Es el precepto central de la consulta. Regula:

• • El tipo reducido del 15%.
  • Los supuestos en que no existe verdadera actividad de nueva creación.
  • La exclusión por pertenencia a grupo mercantil.
  • La exclusión de entidades patrimoniales.

Artículo 18.2.a) LIS

Permite determinar cuándo existe vinculación entre una entidad y sus socios.

La DGT concluye que las sociedades socias son entidades vinculadas porque cada una posee un 25% del capital social.

Artículo 5.1 LIS

Define el concepto de actividad económica, requisito imprescindible para acceder al tipo reducido.

Artículo 5.2 LIS

Excluye de la aplicación del tipo reducido a las entidades patrimoniales.

Artículo 42 del Código de Comercio

Determina cuándo existe un grupo mercantil.

La pertenencia a un grupo impide aplicar el régimen de entidades de nueva creación.