Régimen de neutralidad fiscal en inmuebles arrendados a una sociedad aunque uno se vivienda habitual de los comuneros

COMUNIDAD DE BIENES

IS. RÉGIMEN ESPECIAL DE NEUTRALIDAD FISCAL. La DGT admite el régimen de neutralidad fiscal en la aportación de inmuebles arrendados a una sociedad, aunque uno de los apartamentos constituya la vivienda habitual de los comuneros, pero rechaza la existencia de una rama de actividad a efectos del IIVTNU.

La aportación de las cuotas indivisas de una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento puede acogerse al artículo 87.1 de la LIS, incluso cuando uno de los apartamentos de la finca aportada sea la vivienda habitual de los comuneros y posteriormente se arriende a la sociedad a valor de mercado, al no impedir esta circunstancia la afectación de la actividad económica. Sin embargo, la DGT considera que no existe una rama de actividad y, por ello, no resulta aplicable el supuesto de no devengo del IIVTNU.

Fecha:  14/05/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Consulta V1075-26 de 14/05/2026

SÍNTESIS: La DGT confirma que la aportación a una sociedad de las cuotas indivisas de una comunidad de bienes dedicada al arrendamiento puede acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal del artículo 87.1 de la LIS, aunque uno de los apartamentos de la finca aportada constituya la vivienda habitual de los comuneros. La existencia de esa vivienda no impide la aplicación del régimen siempre que la actividad económica de arrendamiento mantenga una organización empresarial suficiente (empleado a jornada completa y contabilidad conforme al Código de Comercio). No obstante, al no aportarse una rama de actividad, la operación no puede beneficiarse del supuesto de no devengo del IIVTNU previsto en la disposición adicional segunda de la LIS.

HECHOS QUE EXPONE EL CONSULTANTE

• • Los consultantes, un matrimonio jubilado, son propietarios en proindiviso de doce inmuebles situados en dos municipios españoles.
  • En octubre de 2019 constituyeron una comunidad de bienes para gestionar el arrendamiento de dichos inmuebles.
  • Las circunstancias relevantes del caso son las siguientes:

• • La comunidad de bienes desarrolla una actividad de arrendamiento de inmuebles.
  • Tiene contratado un trabajador en régimen general de la Seguridad Social a jornada completa para la gestión de la actividad.
  • Lleva su contabilidad conforme al Código de Comercio y legaliza anualmente sus libros contables en el Registro Mercantil.
  • Todos los inmuebles se encuentran arrendados, salvo una parte de una finca registral integrada por ocho apartamentos.
  • Siete de esos apartamentos se explotan en arrendamiento por la comunidad de bienes, mientras que el octavo constituye la vivienda habitual de los dos comuneros (PF1 y PF2).
  • Tras la aportación a la sociedad de nueva creación, los comuneros tienen previsto formalizar un contrato de arrendamiento de dicho apartamento con la sociedad, fijando una renta conforme al valor de mercado.
  • Los inmuebles se aportarán a una sociedad de nueva creación (Newco), en la que cada comunero recibirá una participación superior al 5 % del capital social.
  • El trabajador pasará a prestar sus servicios para la nueva sociedad.

QUÉ PREGUNTA EL CONSULTANTE

Solicita a la DGT que determine:

1. 1. Si la aportación de los inmuebles puede acogerse al régimen especial de reestructuraciones empresariales previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades.
   2. Si la existencia de un apartamento destinado a vivienda habitual de los comuneros dentro de la finca aportada impide la aplicación de dicho régimen, teniendo en cuenta que, tras la operación, será arrendado a la sociedad a valor de mercado.
   3. Si la operación constituye una aportación de rama de actividad y, por ello, puede acogerse al supuesto de no devengo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

QUÉ CONTESTA LA DGT Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A) La operación puede acogerse al régimen especial del artículo 87.1 de la LIS

• • La DGT concluye que la aportación sí puede acogerse al régimen especial de neutralidad fiscal, pero como aportación no dineraria especial del artículo 87.1 de la LIS, y no como aportación de una rama de actividad.
  • La razón es que cada comunero únicamente transmite su cuota indivisa sobre los inmuebles, de manera que ninguna de las aportaciones individuales constituye una unidad económica autónoma en los términos del artículo 76.4 de la LIS. Por ello, no resulta aplicable el artículo 87.2 de la LIS, sino el régimen previsto para las aportaciones no dinerarias especiales del artículo 87.1.
  • Asimismo, la DGT considera cumplidos los requisitos exigidos por el artículo 87.1, ya que:

• • • la sociedad beneficiaria será residente en España;
    • cada aportante recibirá una participación superior al 5 % del capital social;
    • los bienes aportados están afectos a una actividad económica; y
    • la comunidad de bienes lleva su contabilidad conforme al Código de Comercio.

• • La existencia de una vivienda habitual no impide aplicar el régimen especial

La segunda cuestión planteada se refiere expresamente a si la existencia de un apartamento destinado a vivienda habitual de los comuneros dentro de la finca aportada excluye la aplicación del régimen especial.

• • La DGT responde implícitamente de forma favorable, al concluir que esta circunstancia no impide la aplicación del artículo 87.1 de la LIS.
  • La razón es que, pese a existir un apartamento destinado a vivienda habitual, la comunidad de bienes continúa desarrollando una auténtica actividad económica de arrendamiento respecto del resto del patrimonio, disponiendo de una organización empresarial suficiente, con una persona contratada laboralmente a jornada completa y contabilidad ajustada al Código de Comercio.
  • Además, la consulta pone de manifiesto que, una vez realizada la aportación, dicho apartamento será arrendado por los comuneros a la sociedad mediante un contrato celebrado a valor de mercado, circunstancia que la DGT incorpora a su análisis sin considerar que altere la aplicación del régimen especial.

La actividad de arrendamiento tiene carácter económico

• • La DGT recuerda que, tratándose de personas físicas, debe acudirse al artículo 27.2 de la Ley del IRPF.
  • Al existir una persona contratada con contrato laboral y a jornada completa para la gestión de los arrendamientos, la actividad desarrollada por la comunidad de bienes tiene la consideración de actividad económica, por lo que los inmuebles se encuentran afectos a dicha actividad.

Concurren motivos económicos válidos

• • La Dirección General de Tributos analiza igualmente el artículo 89.2 de la LIS y considera que la finalidad declarada —mejorar la gestión del patrimonio familiar y potenciar la actividad empresarial de arrendamiento— constituye, en principio, un motivo económico válido.
  • No obstante, recuerda que la Administración tributaria podrá comprobar posteriormente que la operación no persiga como objetivo principal la obtención de una ventaja fiscal indebida.

B) No existe rama de actividad y, por ello, no procede el no devengo del IIVTNU

• • La DGT responde negativamente a la tercera cuestión.
  • Aunque la operación puede acogerse al régimen especial del artículo 87.1 de la LIS, las aportaciones realizadas por cada comunero no constituyen una rama de actividad, ya que únicamente se transmite una cuota indivisa de los bienes y no una unidad económica autónoma.
  • Por este motivo, la excepción prevista en la disposición adicional segunda de la LIS no resulta aplicable y la transmisión queda sujeta al IIVTNU, siendo sujetos pasivos los comuneros transmitentes.

Artículo

• Artículo 17.3 y 17.4 de la LIS. Regula la valoración de las aportaciones y la aplicación del régimen especial de neutralidad fiscal.
• Artículo 76.4 de la LIS. Define el concepto de rama de actividad y sirve para concluir que cada comunero no transmite una unidad económica autónoma.
• Artículo 87.1 de la LIS. Constituye la base jurídica para admitir la aplicación del régimen especial como aportación no dineraria especial.
• Artículo 87.2 de la LIS. Permite a la DGT descartar que exista una aportación de rama de actividad.
• Artículo 89.2 de la LIS. Exige que concurran motivos económicos válidos y no exista una finalidad principal de fraude o evasión fiscal.
• Disposición adicional segunda de la LIS. Justifica la denegación del supuesto de no devengo del IIVTNU al no aportarse una rama de actividad.
• Artículo 27.2 de la Ley del IRPF. Permite calificar el arrendamiento como actividad económica al existir una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
• Artículo 104 del TRLRHL. Regula el hecho imponible del IIVTNU y fundamenta la sujeción de la operación al impuesto.
• Artículos 392, 393 y 399 del Código Civil. Fundamentan que cada comunero únicamente transmite su cuota indivisa sobre los inmuebles.

Jurisprudencia y doctrina relacionada

La DGT fundamenta su criterio en la siguiente jurisprudencia:

• Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de noviembre de 2016, que interpreta el artículo 89.2 de la LIS y señala que la ausencia de motivos económicos válidos constituye una presunción de fraude, pero no un requisito autónomo para aplicar el régimen especial.
• Sentencia del Tribunal Supremo n.º 1503/2022, de 16 de noviembre, que recuerda que la ventaja fiscal inherente al régimen de neutralidad es legítima, siempre que no constituya el objetivo principal de la operación.
• Sentencia del TJUE de 8 de marzo de 2017 (asunto C-14/16, Euro Park Service), conforme a la cual la existencia de fraude o evasión fiscal debe apreciarse mediante un análisis individualizado del caso concreto y no mediante presunciones generales.