Cambio en la estimación sobre el ejercicio de una opción de compra en un contrato de arrendamiento. NRV 8ª

BOICAC 120/DICIEMBRE 2019-2 | 

Cambio en la estimación sobre el ejercicio de una opción de compra en un contrato de arrendamiento. NRV 8ª.

 [Descargar pdf]

La sociedad firmó, a título de arrendataria, un contrato de arrendamiento de un complejo de apartamentos con opción de compra.

Lo contabilizó inicialmente como arrendamiento operativo, ya que no existía certeza de que se fuera a ejercitar la opción de compra y, además, el precio de dicha opción era muy superior al precio de mercado del activo.

El ICAC contesta:

1º: La valoración sobre las circunstancias de la valoración como arrendamiento financiero o arrendamiento operativo es responsabilidad de los administradores y, en su caso de los auditores de la sociedad.

2º. La NRV 8 señala que para calificar un contrato como arrendamiento financiero hay que determinar si según las condiciones económicas del acuerdo, se ha producido la cesión de riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo objeto del contrato.

3º Pueden existir arrendamientos con opción de compra que deben ser contabilizados como operativos, en el caso de que existan dudas razonables sobre el ejercicio de dicha opción y, asimismo, arrendamientos sin opción de compra que, sin embargo, deben ser registrados como financieros siempre que se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo. [[1]]

Finalmente, en cuanto a la posibilidad de cambiar la clasificación del arrendamiento una vez transcurrido cierto tiempo desde el comienzo del contrato, debido a cambios en las estimaciones o en otras circunstancias, realiza las siguientes consideraciones:

1º: La clasificación de un contrato de arrendamiento como operativo o como financiero debe realizarse al comienzo del mismo, en base a un análisis pormenorizado sobre si en dicho contrato se están transfiriendo sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo.

2º: El cambio en la estimación sobre el ejercicio de la opción de compra no dará lugar a una nueva clasificación del arrendamiento a efectos contables.

3º. No obstante,

• si en algún momento el arrendador y el arrendatario acordaran cambiar las estipulaciones del contrato, salvo si el cambio fuera para renovarlo, de forma que esta modificación habría dado lugar a una clasificación diferente del acuerdo en el caso de que las condiciones se hubieran producido al inicio del arrendamiento, el contrato revisado se considerará un nuevo arrendamiento durante todo el plazo restante del contrato.

• si la calificación inicial no fuera correcta, el ICAC indica que podría aplicar la NRV 22ª. Cambios en criterios contables, errores y estimaciones contables, en relación con la subsanación de errores relativos a ejercicios anteriores, que ésta se aplicará de forma retroactiva y su efecto se calculará desde el ejercicio más antiguo para el que se disponga información, debiendo incluirse todos los desgloses necesarios recogidos en la memoria.

[[1]] En desarrollo de ese criterio, en la consulta 5 del BOICAC nº 78, de junio de 2009, y en la consulta 6 del BOICAC nº 99, de septiembre de 2014, se incluyen las interpretaciones de este Instituto sobre la correcta aplicación de la NRV 8ª en los supuestos de arrendamiento con opción de compra de inmuebles. A mayor abundamiento cabe señalar que la interpretación de este Instituto sobre el adecuado tratamiento contable de un contrato de arrendamiento operativo de un local de negocio con “rentas escalonadas” está publicada en la consulta 11 del BOICAC nº 96, de diciembre de 2013.