El IVA del 4% no se aplica automáticamente a todas las viviendas protegidas de precio limitado

VIVIENDAS PROTEGIDAS DE PRECIO LIMITADO. 

IVA. TIPO REDUCIDO. El IVA del 4% no se aplica automáticamente a todas las viviendas protegidas de precio limitado

La DGT concluye que la adquisición de una vivienda de protección pública de precio limitado tributa al 10% de IVA salvo que pueda acreditarse su equiparación a una VPO de régimen especial o de promoción pública.

Fecha:  7 y 8/04/2026     Fuente:  web de la AEAT      Enlace:  Consulta V0787-26 de 08/04/2026 y Consulta V0774-26 de 07/04/2026

SÍNTESIS: IVA del 4% en viviendas protegidas: no toda vivienda de precio limitado puede beneficiarse del tipo superreducido

La DGT, en las consultas vinculantes V0774-26 y V0787-26, analiza el tipo de IVA aplicable a la adquisición de viviendas de protección pública de precio limitado adquiridas directamente al promotor.

El Centro Directivo recuerda que el tipo general aplicable a la entrega de viviendas por el promotor es el 10%, mientras que el tipo superreducido del 4% queda reservado a las viviendas calificadas como VPO de régimen especial, VPO de promoción pública o a aquellas viviendas protegidas autonómicas que resulten equiparables conforme a la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996.

En los casos analizados, la documentación aportada únicamente acreditaba la condición de vivienda de protección pública de precio limitado, sin que constara su calificación como vivienda de régimen especial o de promoción pública ni su equiparación a estas categorías. Por ello, la DGT concluye que la transmisión debe tributar al 10% de IVA.

La consulta reitera una doctrina consolidada: la mera condición de vivienda protegida no determina por sí sola la aplicación del tipo del 4%, siendo necesaria una calificación administrativa específica o la acreditación de los requisitos exigidos por la normativa para su equiparación.

HECHOS EXPUESTOS POR LA CONSULTANTE

• • La consultante, persona física, ha adquirido una vivienda directamente de su promotora, una entidad mercantil municipal.
  • La vivienda cuenta con calificación administrativa de vivienda de protección oficial o protección pública de precio limitado, y la interesada desea conocer cuál es el tipo de IVA aplicable a la adquisición.

 PREGUNTA PLANTEADA

• • La consultante pregunta cuál es el tipo impositivo del IVA aplicable a la compra de dicha vivienda.
  • En particular, la cuestión consiste en determinar si la transmisión puede beneficiarse del tipo superreducido del 4% previsto para determinadas viviendas protegidas o si debe tributar al tipo reducido del 10% aplicable con carácter general a las entregas de viviendas.

CONTESTACIÓN DE LA DGT Y FUNDAMENTOS JURÍDICOS

La Dirección General de Tributos recuerda que el sistema de tipos impositivos del IVA en materia de vivienda distingue entre:

• • El tipo reducido del 10%, aplicable con carácter general a las entregas de viviendas efectuadas por el promotor.
  • El tipo superreducido del 4%, reservado únicamente para determinadas categorías de viviendas protegidas.

La DGT señala que el 4% únicamente resulta aplicable cuando la vivienda transmitida por su promotor tenga alguna de las siguientes calificaciones:

1. 1. Vivienda de protección oficial de régimen especial.
   2. Vivienda de protección oficial de promoción pública.
   3. Vivienda con protección pública autonómica equiparable, siempre que cumpla los requisitos establecidos en la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996, es decir, que los parámetros de:
   4. superficie máxima protegible,
   5. precio máximo de la vivienda,
   6. y límites de ingresos de los adquirentes,

no excedan de los previstos para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

• • La DGT subraya que la mera circunstancia de que una vivienda tenga la condición de vivienda protegida o de precio limitado no determina automáticamente la aplicación del tipo del 4%.
  • En el supuesto analizado, de la documentación aportada se desprende que la vivienda dispone de calificación definitiva como vivienda de protección pública de precio limitado, pero no consta que tenga la consideración de vivienda de régimen especial ni de promoción pública, ni tampoco que pueda equipararse a dichas categorías conforme a la normativa aplicable.
  • Por ello, y a falta de prueba adicional, la DGT concluye que:
  • La transmisión no puede beneficiarse del tipo superreducido del 4% y debe tributar al tipo reducido del 10%.
  • No obstante, el Centro Directivo precisa que la determinación de la concreta clasificación administrativa de la vivienda constituye una cuestión de hecho que no le corresponde resolver y que puede acreditarse mediante cualquier medio de prueba admitido en Derecho.

Artículos

Artículo 90.Uno de la Ley 37/1992 del IVA. Establece el tipo general del IVA (21%) y sirve como punto de partida para determinar si procede alguno de los tipos reducidos previstos en el artículo siguiente.

Artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992. Regula el tipo reducido del 10% para las entregas de viviendas efectuadas por el promotor, constituyendo la regla general aplicable cuando no concurren los requisitos exigidos para el tipo superreducido.

Artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992. Es la norma central de las consultas. Regula el tipo superreducido del 4% para las entregas efectuadas por promotores de viviendas calificadas administrativamente como:

• VPO de régimen especial, o
• VPO de promoción pública.

La DGT analiza si la vivienda objeto de consulta puede encajar en alguno de estos supuestos.

Disposición Transitoria Duodécima de la Ley 13/1996. Permite extender los beneficios fiscales previstos para las VPO estatales a las viviendas protegidas reguladas por las Comunidades Autónomas, siempre que sus parámetros de protección no superen los establecidos para las viviendas de régimen especial o de promoción pública.

Esta disposición es la que permite analizar si una vivienda autonómica de protección pública puede acceder o no al tipo del 4%.