La ejecución judicial de una opción de compra no permite al comprador renunciar unilateralmente a la exención del IVA

EJECUCIÓN JUDICIAL

IVA. RENUNCIA A LA EXENCIÓN. La ejecución judicial de una opción de compra no permite al comprador renunciar unilateralmente a la exención del IVA

La DGT distingue entre el adjudicatario en un verdadero procedimiento de ejecución forzosa y el comprador contractual que obtiene judicialmente el cumplimiento del contrato: en este último caso, la renuncia a la exención corresponde al vendedor, salvo pacto contractual en contrario.

Fecha:  23/07/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Consulta V5249-26 de 23/07/2026

SÍNTESIS: La ejecución judicial de una opción de compra no permite al comprador renunciar a la exención

La DGT analiza el caso de un empresario que, tras ejercer una opción de compra sobre un inmueble, obtuvo sentencia firme obligando al arrendador a formalizar la compraventa. Al tratarse de una segunda transmisión de edificación, la operación estaba inicialmente exenta de IVA, pero el vendedor se negaba a renunciar a la exención.

La DGT concluye que el comprador no puede efectuar la renuncia en nombre del vendedor aplicando el régimen especial de los procedimientos de ejecución forzosa. Aunque la sentencia se encuentre en fase de ejecución, el adquirente no tiene la condición de «adjudicatario» prevista en la disposición adicional sexta de la Ley del IVA: su derecho a adquirir el inmueble deriva del contrato y del ejercicio de la opción de compra, limitándose la sentencia a reconocer ese derecho y ordenar su cumplimiento.

En consecuencia, resulta aplicable el régimen general del artículo 20.Dos LIVA. La renuncia a la exención corresponde unilateralmente al vendedor, por lo que el comprador no puede obligarle a renunciar aunque sea empresario con derecho a la deducción total del IVA. La DGT introduce una salvedad relevante: la solución puede ser distinta cuando exista un pacto contractual que obligue al vendedor a renunciar a la exención.

HECHOS EXPUESTOS POR EL CONSULTANTE

• • En 2018, el consultante suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre un inmueble. Posteriormente ejercitó formalmente la opción, pero la entidad arrendadora se negó a reconocer dicho ejercicio, lo que dio lugar a un procedimiento judicial.
  • El litigio concluyó mediante sentencia firme favorable al consultante, que condenó a la arrendadora a otorgar la escritura pública de compraventa y transmitirle la propiedad. En el momento de formular la consulta, la sentencia se encontraba en fase de ejecución.
  • Desde la perspectiva del IVA, la transmisión tiene la consideración de segunda entrega de una edificación, por lo que se encuentra inicialmente exenta. El adquirente es empresario con derecho a la deducción total del IVA y, por ello, le interesa que se produzca la renuncia a la exención. Sin embargo, la entidad vendedora se niega a renunciar.

CUESTIÓN PLANTEADA

El consultante pregunta esencialmente si, encontrándose en ejecución una sentencia que obliga al vendedor a transmitir el inmueble:

1. 1. puede obligar al vendedor a renunciar a la exención del IVA; o
   2. subsidiariamente, puede renunciar él mismo, en nombre y por cuenta del vendedor, aplicando las reglas especiales previstas para los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa.

La cuestión decisiva consiste, por tanto, en determinar si la ejecución de esta sentencia convierte al comprador en un «adjudicatario» dentro de un procedimiento de ejecución forzosa a los efectos de la disposición adicional sexta de la Ley del IVA.

3. Contestación de la DGT y fundamentos jurídicos

La DGT responde negativamente a ambas posibilidades.

1. La ejecución de la sentencia no convierte al comprador en «adjudicatario» a efectos de la disposición adicional sexta LIVA

• • La disposición adicional sexta de la Ley 37/1992 establece un régimen especial para los procedimientos administrativos y judiciales de ejecución forzosa. Cuando el adjudicatario es empresario o profesional, puede actuar en nombre y por cuenta del sujeto pasivo para, entre otras actuaciones, expedir factura y renunciar a las exenciones inmobiliarias del artículo 20.Dos LIVA.
  • La disposición adicional quinta del Reglamento del IVA desarrolla detalladamente este mecanismo: comunicación al órgano judicial o administrativo, acreditación de los requisitos de la renuncia, comunicación al sujeto pasivo, facturación y, cuando proceda, declaración e ingreso del impuesto.
  • Sin embargo, la DGT considera que ese régimen excepcional no resulta aplicable al caso consultado.
  • El elemento determinante es el título jurídico del que procede la adquisición. El consultante obtuvo una sentencia favorable en un procedimiento ordinario destinado a reconocer que había ejercitado válidamente una opción de compra contractual. La posterior ejecución judicial no transforma la naturaleza de la adquisición.
  • Por tanto:
    • el consultante no adquiere el inmueble como consecuencia de una adjudicación forzosa;
    • no tiene la condición de «adjudicatario» contemplada en la disposición adicional sexta;
    • su derecho a adquirir deriva del contrato de arrendamiento con opción de compra y del ejercicio de esa opción;
    • la sentencia se limita a reconocer esa situación jurídica y a imponer al vendedor su cumplimiento.
  • La DGT distingue así entre adquirir un inmueble por adjudicación dentro de la propia ejecución forzosa y obtener judicialmente el cumplimiento forzoso de una compraventa cuyo título adquisitivo es contractual. Solo el primer supuesto entra en el régimen especial de la disposición adicional sexta.
  • Esta es la aportación más relevante de la consulta.

2. El comprador no puede sustituir al vendedor en la renuncia a la exención

• • Descartada la disposición adicional sexta, se aplica el régimen ordinario del artículo 20.Dos LIVA.
  • Este precepto permite renunciar a determinadas exenciones inmobiliarias —entre ellas la correspondiente a las segundas y ulteriores entregas de edificaciones— cuando el adquirente actúa como sujeto pasivo en su actividad empresarial o profesional y tiene derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado o se cumplen las restantes condiciones legalmente previstas.
  • Ahora bien, para la DGT resulta decisivo que la Ley atribuye la facultad de renuncia al sujeto pasivo, esto es, en el supuesto analizado, al vendedor.
  • El artículo 8 del Reglamento del IVA exige además que la renuncia se practique operación por operación y sea comunicada fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega. El adquirente debe justificar, a su vez, que reúne las condiciones necesarias relativas al derecho a la deducción.
  • Por ello, el cumplimiento por el comprador de los requisitos objetivos para que la operación pudiera tributar por IVA no le concede un derecho a imponer la renuncia al vendedor.

3. La renuncia es una facultad unilateral del vendedor, salvo pacto contractual

• • La DGT formula una conclusión especialmente relevante para la práctica contractual inmobiliaria: la renuncia a la exención ha sido configurada como un derecho que corresponde unilateralmente al vendedor, salvo pacto contractual en contrario.

Por consiguiente, si el contrato no contiene una obligación del vendedor de renunciar a la exención:

• • el vendedor no está obligado a efectuar la renuncia, aunque el adquirente sea empresario y tenga derecho a la deducción total del IVA.

La DGT introduce, no obstante, una salvedad significativa: «salvo pacto contractual en contrario». Por ello, en operaciones inmobiliarias en las que la tributación por IVA sea económicamente relevante para el comprador, resulta especialmente importante que el contrato regule expresamente la obligación del transmitente de renunciar a la exención cuando concurran los requisitos fiscales.

Normativa

• Artículo 20.Dos de la Ley 37/1992, del IVA. Es el precepto central sobre la renuncia a las exenciones inmobiliarias. Atribuye la renuncia al sujeto pasivo y establece las condiciones relativas al adquirente. Es la base de la conclusión de que reunir los requisitos como comprador no equivale a ostentar la facultad de renunciar.
• Artículo 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992. Es relevante porque regula la exención de las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, presupuesto del caso. La consulta parte precisamente de que la transmisión litigiosa tiene esta naturaleza.
• Disposición adicional sexta de la Ley 37/1992. Permite que determinados adjudicatarios empresarios o profesionales, en procedimientos administrativos o judiciales de ejecución forzosa, actúen en nombre y por cuenta del sujeto pasivo, incluso para renunciar a las exenciones del artículo 20.Dos. La DGT descarta su aplicación porque el consultante no adquiere como adjudicatario: adquiere como comprador contractual cuya opción de compra ha sido reconocida judicialmente.
• Artículo 84.Uno.2.º de la Ley 37/1992. La disposición adicional sexta y su desarrollo reglamentario remiten a este precepto para excluir determinadas actuaciones del adjudicatario cuando, conforme a las reglas de inversión del sujeto pasivo, sea el propio destinatario quien ostente esa condición. Tiene un papel complementario en la explicación del régimen especial.
• Artículo 8 del Reglamento del IVA (Real Decreto 1624/1992). Desarrolla los requisitos formales de la renuncia a las exenciones inmobiliarias: comunicación fehaciente, momento de la comunicación y declaración del adquirente acerca de su derecho a deducir.
• Disposición adicional quinta del Reglamento del IVA. Desarrolla el régimen de la disposición adicional sexta LIVA para las ejecuciones forzosas. Es fundamental para comprender por qué el régimen está pensado para auténticos adjudicatarios en procedimientos de ejecución, y no para cualquier comprador que necesite ejecutar judicialmente una sentencia.