La extinción del condominio sólo sobre la nuda propiedad de un inmueble tributa por AJD

PROINDIVISO

AJD. EXTINCIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD DE UN PROINDIVISO. La DGT confirma que la extinción del condominio sólo sobre la nuda propiedad de un inmueble tributa por AJD

La adjudicación íntegra de la nuda propiedad a uno de los comuneros, con compensación económica al otro, no queda sujeta a TPO y la base imponible de AJD se limita al valor de la participación adquirida ex novo.

Fecha:  06/07/2026         Fuente:  web del Poder Judicial     Enlace:  Consulta V5122-26 de 06/07/2026

SÍNTESIS: La DGT confirma que la extinción del condominio sobre la nuda propiedad tributa por AJD

La consulta vinculante V5122-26, de 6 de julio de 2026, analiza el caso de un inmueble perteneciente al 50 % en pleno dominio a una madre y a su hijo. Ambos pretenden extinguir la comunidad sobre la nuda propiedad, adjudicándosela íntegramente al hijo, que compensará económicamente a su madre, mientras esta conservará el usufructo correspondiente a su participación.

La DGT considera que puede existir una comunidad de bienes específicamente sobre la nuda propiedad, diferenciada del usufructo. En consecuencia, su extinción mediante adjudicación a uno de los comuneros, con la correspondiente compensación económica al otro, no constituye una transmisión patrimonial onerosa sujeta a TPO, sino una operación sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados (AJD), siempre que concurran los requisitos propios de una verdadera extinción del condominio.

El sujeto pasivo de AJD será el hijo, como adjudicatario de la nuda propiedad. Además, la DGT precisa que la base imponible no estará constituida por el valor de toda la nuda propiedad, sino únicamente por el valor de la participación de la madre que desaparece como consecuencia de la operación y que el hijo adquiere ex novo, aplicando las reglas de valoración del artículo 10 TRLITPAJD.

La consulta consolida así un criterio relevante para la planificación de extinciones de condominios cuando sobre un mismo inmueble concurren nuda propiedad y usufructo, apoyándose en la doctrina previa de la DGT y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la naturaleza especificativa de la división de la cosa común y la tributación por AJD de estas operaciones.

HECHOS EXPUESTOS POR EL CONSULTANTE

• • El consultante y su madre son copropietarios de un inmueble, correspondiendo a cada uno el 50 % de la plena propiedad.
  • Pretenden reorganizar esta situación mediante la extinción del proindiviso existente sobre la nuda propiedad. Como consecuencia de la operación:

• • el consultante pasará a ostentar la totalidad de la nuda propiedad del inmueble;
  • la madre conservará el usufructo correspondiente a su parte; y
  • el consultante compensará económicamente a su madre por el valor de la nuda propiedad del 50 % que adquiere.

• • La consulta parte, por tanto, de una situación inicialmente de plena propiedad al 50 %, pero el negocio proyectado exige distinguir conceptualmente la nuda propiedad y el usufructo para extinguir exclusivamente la comunidad correspondiente al primero de esos derechos.

CUESTIÓN PLANTEADA

• • El consultante pregunta si la disolución de la comunidad sobre la nuda propiedad debe tributar por la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD) del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

CONTESTACIÓN DE LA DGT

• • La DGT responde afirmativamente: la extinción de la comunidad sobre la nuda propiedad tributa por AJD, documentos notariales.
  • El sujeto pasivo será el consultante, por ser quien se adjudica la totalidad de la nuda propiedad.
  • Además, la DGT introduce una conclusión especialmente relevante respecto de la base imponible: no queda sometido a AJD el valor de toda la nuda propiedad, sino el valor de la participación de la madre en la nuda propiedad que desaparece como consecuencia de la extinción y es adquirida por el consultante, teniendo en cuenta las reglas de valoración de inmuebles del artículo 10 TRLITPAJD.

Argumentos jurídicos de la DGT

a) La extinción de una comunidad no constituye, con carácter general, una transmisión patrimonial

• • La DGT parte de la doctrina civil y jurisprudencial según la cual la división de la cosa común, cuando respeta los derechos de los comuneros, no supone que estos adquieran algo completamente ajeno a su derecho anterior. Se produce una especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente.
  • Esta construcción se apoya particularmente en los artículos 392, 399, 400 y 450 del Código Civil y en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, la sentencia de 28 de junio de 1999.
  • Por ello, una verdadera extinción del condominio que respete la equivalencia económica entre los comuneros no constituye por sí misma una transmisión sujeta a TPO.

b) El exceso de adjudicación compensado en dinero tampoco queda sujeto a TPO cuando responde a la indivisibilidad del bien

• • El artículo 7.2.B) TRLITPAJD considera, como regla general, transmisiones patrimoniales los excesos de adjudicación declarados. Sin embargo, exceptúa, entre otros, los derivados de la aplicación del artículo 1.062 del Código Civil.
  • Este último permite que una cosa indivisible o que desmerezca considerablemente por su división sea adjudicada a uno de los comuneros, con obligación de compensar económicamente a los restantes.
  • Para aplicar esta excepción, la DGT identifica tres presupuestos:

1. 1. 1. indivisibilidad del bien o desmerecimiento importante como consecuencia de su división;
      2. adjudicación a un único comunero, de modo que se extinga realmente la comunidad; y
      3. compensación al comunero que recibe menos.

• • En tales circunstancias, la compensación no transforma la operación en una compraventa de la cuota del otro comunero. Cumple una función de equilibrio para mantener la equivalencia económica de la división.

c) Al no existir tributación por TPO, entra en juego AJD

• • La escritura queda sujeta a la cuota gradual de AJD cuando concurren los cuatro requisitos del artículo 31.2 TRLITPAJD:

• • primera copia de escritura o acta notarial;
  • objeto valuable;
  • acto inscribible en el Registro de la Propiedad; y
  • ausencia de sujeción al ISD, TPO u Operaciones Societarias.

• • La conclusión es coherente, además, con el artículo 61.2 RITPAJD, conforme al cual las disoluciones de comunidades de bienes que no hayan realizado actividades empresariales y respeten la proporcionalidad solo tributan, en su caso, por AJD. La DGT advierte expresamente que su contestación parte de que se trata de una comunidad que no desarrolla actividades empresariales, dato que no constaba expresamente en el escrito.

d) La nuda propiedad puede constituir una comunidad de bienes autónoma

• • Este es uno de los puntos de mayor interés doctrinal de V5122-26.
  • La DGT entiende que, sobre un mismo inmueble, nuda propiedad y usufructo constituyen derechos distintos, de modo que la comunidad puede recaer específicamente sobre la nuda propiedad.
  • Se apoya en sus consultas V2994-23 y V3037-23 y en la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 4 de abril de 2005.
  • La circunstancia de que uno de los titulares ostente inicialmente el pleno dominio no impide distinguir conceptualmente las facultades correspondientes al usufructo y a la nuda propiedad cuando se celebra un negocio jurídico que exige precisamente esa separación.
  • De ahí que la DGT califique la operación consultada como extinción de la comunidad sobre la nuda propiedad, y no como una simple compraventa del 50 % de la nuda propiedad de la madre.

e) La base imponible de AJD no comprende el valor total de la nuda propiedad

• • La DGT aplica la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la base imponible en las extinciones de condominio.
  • El criterio consiste en que la capacidad económica puesta de manifiesto por la escritura no alcanza al valor íntegro del bien, pues una parte ya pertenecía previamente al adjudicatario. La base debe limitarse a aquello que este adquiere ex novo.
  • En el supuesto analizado, la base imponible será, por ello, el valor de la participación de la madre en la nuda propiedad que adquiere el hijo, y no el valor de la totalidad de la nuda propiedad.
  • Para valorar esa participación habrá que atender al artículo 10 TRLITPAJD y, tratándose de un inmueble, a las reglas relativas al valor de referencia, sin perjuicio de que un valor declarado o contraprestación superior pueda determinar la base conforme a las reglas legales.

Normativa aplicada y

• Artículos 4, 7.1.A y 7.2.B TRLITPAJD. El artículo 7 es esencial porque delimita TPO y establece el tratamiento de los excesos de adjudicación, excluyendo los derivados, entre otros, del artículo 1.062 CC. La DGT utiliza esta excepción para justificar que el exceso inevitable compensado no tribute como transmisión onerosa. El artículo 4 establece el principio de tributación separada cuando un documento contenga varias convenciones.
• Artículos 10, 29, 30 y 31.2 TRLITPAJD. Constituyen el núcleo de la tributación por AJD: el artículo 31.2 establece los requisitos de sujeción; el 29 identifica al adquirente como sujeto pasivo; y los artículos 30 y 10 sirven para determinar la base imponible y valoración del inmueble. En este caso, la DGT limita la base a la participación en la nuda propiedad adquirida ex novo.
• Artículo 61.2 RITPAJD. Establece que la disolución de comunidades que no hayan realizado actividades empresariales, respetándose la proporcionalidad de las adjudicaciones, solo tributará, en su caso, por AJD. Es el precepto reglamentario directamente referido a la extinción de comunidades.
• Artículo 23 RITPAJD. Regula las permutas. La DGT lo analiza para diferenciar una verdadera extinción de comunidad de aquellos supuestos en los que, bajo esa denominación, los comuneros intercambian bienes pertenecientes a comunidades diferentes, operación que podría constituir una permuta sujeta a TPO.
• Artículos 392, 399, 400 y 450 del Código Civil. El artículo 392 define la comunidad por la pertenencia pro indiviso de una cosa o de un derecho, aspecto fundamental para admitir una comunidad específicamente sobre la nuda propiedad. Los artículos 399 y 400 regulan las facultades del comunero y su derecho a pedir la división. El artículo 450 sustenta la concepción de la división como especificación del derecho anteriormente poseído.
• Artículo 1.062, párrafo primero, del Código Civil. Es decisivo para el exceso de adjudicación: permite adjudicar una cosa indivisible o que desmerezca por su división a un comunero, compensando a los restantes. Su conexión con el artículo 7.2.B TRLITPAJD determina la no sujeción a TPO del exceso inevitable y, en consecuencia, la tributación por AJD.
• Artículo 1.538 del Código Civil. Define la permuta y sirve para distinguir las auténticas disoluciones de comunidad de los intercambios recíprocos de bienes entre comuneros.

Consultas administrativas relacionadas

La propia V5122-26 cita expresamente las consultas vinculantes V2994-23, de 8 de noviembre de 2023, y V3037-23, de 21 de noviembre de 2023. Ambas resultan especialmente relevantes porque sostienen el criterio de que pueden distinguirse, sobre un mismo inmueble, las comunidades correspondientes a la nuda propiedad y al usufructo.

También menciona la V1855-19, de 16 de julio de 2019, en relación con la necesidad de procurar la formación de lotes equivalentes cuando existan varios bienes y ello permita evitar excesos de adjudicación.

Finalmente, aparecen las consultas V1494-11, de 9 de junio de 2011, y V2367-10, de 28 de octubre de 2010, que consideran equivalente a una compensación en metálico, a estos efectos, la asunción por el adjudicatario de la parte de deuda hipotecaria correspondiente al otro copropietario.