VIVIENDA. Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.
Entrada en vigor.
Este real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado», esto es el 2 de octubre de 2026.
- Prórrogas sucesivas de cinco o siete años
La principal modificación afecta al artículo 10.1 LAU.
Una vez transcurrida la duración mínima obligatoria del contrato —cinco años cuando el arrendador sea persona física y siete años cuando sea persona jurídica—, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no continuar, el contrato ya no se prorrogará anualmente durante un máximo de tres años.
Con la nueva regulación, se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos completos de cinco años, o de siete años cuando el arrendador sea persona jurídica. Por tanto, desaparece el límite de tres años de las actuales prórrogas tácitas y la continuidad pasa a ser potencialmente indefinida mediante sucesivas prórrogas de cinco o siete años.
- El arrendador deberá preavisar con seis meses
Para impedir una nueva prórroga, el arrendador deberá comunicarlo al arrendatario con una antelación mínima de seis meses, frente a los cuatro meses exigidos hasta ahora.
Para el arrendatario se mantiene el plazo de dos meses.
- Indemnización al arrendatario cuando el arrendador decide no prorrogar
Esta es probablemente la novedad económica más importante.
Aunque el arrendador comunique correctamente y dentro de plazo que no quiere continuar con el contrato, deberá, como regla general, indemnizar al arrendatario.
La indemnización será equivalente, como mínimo, a doce mensualidades de renta de una vivienda de características análogas a la arrendada.
Siempre que sea posible, esta renta se calculará utilizando el sistema estatal de referencia de precios del alquiler. Además, se establece un suelo: la indemnización nunca podrá ser inferior a una mensualidad de renta por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda, prorrateándose los periodos inferiores al año.
Esto significa, por ejemplo, que un arrendatario que lleve 15 años en la vivienda tendría garantizada una indemnización mínima equivalente a 15 mensualidades, aunque la regla general parta de doce mensualidades de una vivienda equivalente.
La indemnización se paga, con carácter general, en el momento de la entrega de la vivienda.
- Supuestos en los que el arrendador no tiene que indemnizar
La indemnización no procede cuando exista alguna de las causas expresamente previstas por la norma, que deberán constar de forma expresa, detallada y por escrito en la comunicación de no prórroga.
Entre ellas:
- Necesidad de la vivienda por el arrendador persona física, para sí mismo, familiares hasta segundo grado o su cónyuge en determinados supuestos de separación, divorcio o nulidad. Si la vivienda no llega a ocuparse en tres meses —salvo fuerza mayor—, nace el derecho del antiguo arrendatario a la indemnización.
- Cuando el arrendatario no haya habitado la vivienda durante más de seis meses en los doce anteriores, salvo ausencia justificada por salud, trabajo, estudios, cuidado de familiares, etc.
- Cuando el arrendatario disponga en el mismo municipio de otra vivienda apta para atender sus necesidades y pueda ocuparla.
- Cuando las partes celebren un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda habitual.
Se añade otro supuesto especialmente relevante: tampoco habrá indemnización cuando el arrendatario rechace una oferta fehaciente del propietario para celebrar un nuevo contrato sobre la misma vivienda.
Pero la oferta deberá garantizar una duración mínima de cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, y la nueva renta deberá ajustarse a las reglas del artículo 17.6 LAU incluso aunque la vivienda no se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado.
Finalmente, se contempla una cláusula abierta cuando concurran circunstancias debidamente justificadas que determinen la prevalencia de los intereses del arrendador cuando este tenga vulnerabilidad acreditada.
- Tampoco hay indemnización si el inquilino tiene derecho a una prórroga legal obligatoria
La indemnización tampoco procede cuando, respecto del vencimiento correspondiente, el arrendatario reúna los requisitos legales para obtener una prórroga del contrato de aceptación obligatoria para el arrendador, aunque finalmente el inquilino no la solicite.
La finalidad es evitar que se acumulen dos mecanismos de protección: la continuidad obligatoria del contrato y la indemnización por su extinción.
- La venta de la vivienda no elimina el derecho a la indemnización
La norma establece expresamente que la enajenación de la vivienda arrendada no perjudica el derecho del arrendatario a cobrar la indemnización.
La obligación corresponderá al adquirente que se subrogue en la posición del arrendador, salvo que concurra alguna de las causas legales de exclusión.
- Si después del preaviso se pacta continuar, la nueva prórroga también deberá ser de cinco o siete años
Si el propietario ha comunicado que no desea prorrogar pero posteriormente las partes llegan a un acuerdo para continuar con el arrendamiento, la prórroga convencional no podrá pactarse por un plazo inferior a cinco años o siete años si el arrendador es persona jurídica.
Además, serán nulas las cláusulas del acuerdo de prórroga que modifiquen las condiciones del contrato original en perjuicio del arrendatario.
- Se mantienen las prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad
Cuando finalice el periodo obligatorio o cualquiera de las nuevas prórrogas y el propietario haya comunicado correctamente su intención de terminar el contrato, el arrendatario vulnerable podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año.
Será obligatoria para el propietario cuando este sea gran tenedor, siempre que el arrendatario acredite mediante informe o certificado de los servicios sociales su situación de vulnerabilidad social y económica.
Esta prórroga no se acumulará con otras prórrogas extraordinarias previstas por normas con rango de ley.
- Viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado
Se mantiene también una protección reforzada en estas zonas.
El arrendatario puede solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales hasta un máximo de tres años, durante los cuales continúan aplicándose las condiciones del contrato vigente.
Como regla general, el arrendador deberá aceptarla, con las excepciones previstas legalmente. Esta prórroga será incompatible con otras prórrogas extraordinarias y tendrá aplicación preferente.
- Aplicación a los contratos que ya están vigentes
La reforma no afecta únicamente a los contratos nuevos.
El nuevo artículo 10 LAU se aplicará también a los contratos de vivienda habitual vigentes cuando entre en vigor el Real Decreto-ley, respecto de los vencimientos que se produzcan posteriormente.
No obstante, se establecen importantes reglas transitorias:
Contratos a los que les queden menos de seis meses para vencer. El arrendador podrá comunicar su voluntad de no continuar con una antelación de cuatro meses, en lugar de los nuevos seis meses.
Contratos que ya estén dentro de la antigua prórroga tácita. Continuarán bajo ese régimen hasta que termine la prórroga actualmente en curso. Cuando esta finalice, pasarán a estar sometidos al nuevo artículo 10 LAU.
- Coordinación con el Real Decreto-ley 26/2026
La norma se coordina expresamente con la prórroga extraordinaria que acaba de establecer el Real Decreto-ley 26/2026.
Cuando resulte aplicable la nueva prórroga ordinaria del artículo 10.1 LAU, no se aplicará simultáneamente aquella prórroga extraordinaria.
Si ya se había comunicado válidamente la no renovación y posteriormente resulta aplicable la prórroga extraordinaria del RDL 26/2026, el contrato se extinguirá al finalizar esta, salvo nuevo acuerdo entre las partes. En determinados supuestos, esa extinción dará lugar a la nueva indemnización.