ITP/AJD: rectificación de la escritura de obra nueva y división horizontal por descubrimiento de mayor superficie

En un edificio en régimen de propiedad horizontal se descubre que varias viviendas tienen mayor superficie real que la recogida en la escritura de obra nueva y división horizontal por lo que se hace necesario rectificar dicha escritura de obra nueva y división horizontal. Tributación de la operación.

Consulta V2620-18 de 28/09/2018

De acuerdo con los preceptos transcritos y en relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro Directivo realiza las siguientes consideraciones:

– Ninguna de las operaciones planteadas, declaración de obra nueva o división horizontal, se pueden configurar como hecho imponible de la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del ITPAJD, en cuanto que todas ellas no suponen más que modificaciones registrales de las fincas a las que se refieren, ya sea en relación a su configuración física, declaración de obra nueva, o jurídica, constitución o modificación del régimen de propiedad horizontal, pero sin que en ningún momento suponga una transmisión onerosa e inter vivos de bienes que siguen integrando el patrimonio de su titular.

– Excluida la tributación por la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, resta examinar la posible incidencia de las referidas operaciones en la cuota variable del Documento Notarial, de la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, en tanto concurran los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del texto refundido:

-Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial.

-Tener por objeto cantidad o cosa valuable.

-Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles.

– Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los número 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias).

El único aspecto que puede originar alguna duda es el relativo al contenido económico del documento, debiendo examinarse por separado su concurrencia en la declaración de la obra nueva y en la división horizontal.

En la declaración de obra nueva el valor real de coste de la obra debe estar referido exclusivamente a la obra nueva que se declara, sin incluir en la misma el resto del edificio que no resulte afectado por la obra que se declara.

El mismo criterio debe aplicarse en el caso de la división horizontal, en cuya base imponible no deberá incluirse la parte del edificio que no se modifique, sin que tenga transcendencia alguna el hecho de que, a consecuencia de la declaración de obra nueva resulten alterados los coeficientes de participación de los distintos departamentos, pues ”la variación de las cuotas de participación de los elementos privativos del edificio no supone el devengo de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, siempre que no se alteren las superficies de los pisos y locales que lo componen, al faltar el requisito de que la escritura pública tenga por objeto cantidad o cosa valuable, ya que lo valuable en la constitución de edificios en régimen de propiedad horizontal es el valor real de coste de la obra nueva más el valor real del terreno, los cuales no son objeto de cambio o modificación alguna”. Así se ha manifestado este Centro Directivo con anterioridad en la consulta V2340-11, de 4 de octubre de 2011.

Respecto al sujeto pasivo, declara el artículo 29 del TRLITPAJD que tendrá tal condición “el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan”. Luego, en una escritura de declaración de obra y de división horizontal, en la que no se produce transmisión alguna, será sujeto pasivo del impuesto la persona que inste o solicite el documento, es decir la comunidad de propietarios que pretende modificar la configuración física y jurídica de la misma en el Registro. Al no tener la comunidad de bienes personalidad jurídica serán sujetos pasivos cada uno de los miembros de la comunidad.