La Audiencia Nacional niega la deducibilidad en el Impuesto sobre el Patrimonio de préstamos no vinculados de forma acreditada a la adquisición de un inmueble en España

DEUDAS NO DEDUCIBLES

IP. OBLIGACIÓN REAL. La Audiencia Nacional niega la deducibilidad en el Impuesto sobre el Patrimonio de préstamos no vinculados de forma acreditada a la adquisición de un inmueble en España

La falta de trazabilidad y de prueba suficiente de la vinculación entre la deuda y el inmueble impide su deducción en el Impuesto sobre el Patrimonio en supuestos de no residentes.

Fecha:  19/03/2026               Fuente:  web de la AEAT        Enlace:  Sentencia de la AN 19/03/2026

SÍNTESIS: La Audiencia Nacional confirma que, en el Impuesto sobre el Patrimonio de no residentes, no son deducibles las deudas si no se acredita de forma clara su vinculación directa con el bien situado en España. En el caso analizado, la compleja cadena de refinanciaciones y la falta de trazabilidad determinaron que los préstamos personales y líneas de crédito no pudieran considerarse afectos al inmueble, validándose así la regularización practicada por la Administración.

HECHOS

Nos encontramos ante un recurso contencioso-administrativo interpuesto contra la resolución del TEAC que confirmó una liquidación del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), ejercicios 2015 y 2016, en régimen de obligación real de contribuir.

Actuación del contribuyente

• • El contribuyente (no residente, con residencia en Suiza) era titular de un inmueble en Girona valorado en 10,1 millones de euros.
  • Declaró en el IP dicho inmueble, pero compensó íntegramente su valor con deudas, dejando la base imponible en 0 €.
  • Las deudas procedían de:

• • • Créditos en cuenta corriente (ING).
    • Préstamos personales.
    • Préstamos lombardos vinculados a carteras de valores (UBS).

Actuación de la Administración

• • La Inspección consideró que:
    • No se acreditaba la vinculación entre las deudas y la adquisición del inmueble.
    • Subsidiariamente, no cumplían el requisito de territorialidad.
  • Practicó liquidación por importe de 156.454,37 € por ejercicio.

Posición del TEAC

• • Confirma la liquidación al entender que:

• • • No se prueba la afectación de la deuda al inmueble.
    • Exige doble requisito:
      1. Vinculación económica con el bien en España.
      2. Vinculación territorial de la deuda.

FALLO DEL TRIBUNAL

La Audiencia Nacional:

• • Desestima el recurso contencioso-administrativo.
  • Declara ajustada a Derecho la liquidación.
  • Impone costas al recurrente.

Fundamentos jurídicos

A) Requisito de acreditación de la deuda

El Tribunal insiste en que:

• • Las deudas deben estar “debidamente justificadas”.
  • Esto implica:

• • • Prueba documental suficiente.
    • Trazabilidad de la financiación.

En este caso:

• • La financiación inicial del inmueble se fue refinanciando sucesivamente.
  • Se mezcló con:

• • • Otras operaciones financieras.
    • Préstamos vinculados a valores mobiliarios.

Resultado: se pierde la trazabilidad de la deuda respecto al inmueble.

B) Falta de vinculación material (afectación)

• • El préstamo hipotecario inicial no llegó a ejecutarse.
  • Los créditos utilizados:

• • • Fueron cancelados en 2008.
    • No permanecían vinculados al inmueble en los ejercicios inspeccionados.

El Tribunal concluye que:

• • La deuda existente en 2015-2016 no financia el inmueble, sino activos financieros.

C) Aplicación del artículo 9.4 LIP

Para no residentes:

• • Solo son deducibles:
    • Deudas que recaigan sobre bienes en España.
    • O capitales invertidos en dichos bienes.

El Tribunal interpreta que:

• • Es imprescindible una vinculación directa y acreditada.

D) Relevancia de la prueba

Se apoya en:

• • La fuerza probatoria de documentos públicos y privados.
  • La necesidad de acreditar:

• • • Existencia de la deuda.
    • Su destino concreto.

La falta de prueba suficiente determina la no deducibilidad.

Artículos aplicados y explicación

Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio

• Artículo 5 LIP (Sujeto pasivo). Determina la tributación por obligación real de no residentes. Clave para delimitar que solo tributan por bienes situados en España.
• Artículo 9 LIP (Base imponible). Especialmente el apartado 4: Solo permite deducir deudas vinculadas a bienes en España.Es el núcleo del litigio.
• Artículo 25 LIP (Valoración de deudas). Exige que las deudas estén debidamente justificadas. Fundamenta la exigencia probatoria.

Código Civil

• Artículo 1218 CC. Valor probatorio de documentos públicos.
• Artículo 1227 CC. Eficacia frente a terceros de documentos privados. Ambos artículos refuerzan la exigencia de prueba fehaciente de la deuda.